物业管理成本控制的有效途径

王永刚 刘祥

摘要：我国近年来基础设施建设经过不断努力，改革发展创新，已经越来越完善。随着我国经济水平的不断提高，人们生活质量得到了很大的提升，对于住房要求变高，促进了房地产行业的蓬勃发展，进而带动了物业管理行业的良好发展，同时也产生了竞争激烈的局面，好的物业管理单位更容易受到业主的青睐。对比，如何提高物业管理的水平，高效服务于业主，增強市场竞争力，降低物业管理成本成为各个物业管理单位的核心问题所在，急需解决。

关键词：物业管理;成本控制;有效途径

引言

城市建设的快速发展推动我国整体经济建设的发展速度和发展走向，为我国基础建设贡献力量。人民生活水平的不断提高，对物业公司的服务水平要求也在不断提高，随之物业公司在提升服务水平上的成本也在不断加大，这在一定程度上加大了物业公司对成本管理有效控制的难度。

一、物业管理成本的组成元素以及其特点

物业管理涉及的面较广，在进行物业管理服务的过程中产生的支出即为物业管理成本，大致上主要由以下组成元素：一是人力成本，即物业管理单位中的管理及工作人员的薪酬福利以及保险等支出费用;二是设施管理成本，对于管理区域内的公共设施的维修养护以及日常运行成本的支出;三是日常维修养护成本，主要涉及的是卫生清洁、绿化养护、墙体以及设备的养护等费用的支出。另外，物业管理单位负责的是一个个独立的小区，并不一定相邻，导致物业管理在进行服务的过程中复杂多样，这也是物业管理自身的特点，对于成本很难控制，进而导致成本支出不合理。

二、物业公司成本管理的现状

（一）成本管理存在随意性和滞后性

从目前物业公司成本管理的现状看，物业公司在进行物业服务工作接管之后，才进行物业公司成本管理工作，导致了物业公司在运营过程中成本过高，物业管理过程中的问题无法及时解决。这一结果是由于物业公司在接管物业服务之前没有对服务的对象进行物业管理规划设计，物业公司成本管理存在随意性和滞后性。

（二）物业企业从业人员素质较低影响成本管理

物业企业属于劳动密集型企业，而且员工的素质普遍较低，比如保洁人员、保安人员、维修人员的文化程度不高，只能完成一些常规的服务，缺乏现代服务理念，不能满足业主更高级别的服务需求。而且，对物业企业来讲，管理观念上也存在误区，认为物业企业只要把管辖区域的卫生和安全工作做好就行了，不需要高素质、高技术的人才，只要适当的增加服务人员的数量即可，这就制约了该行业的发展质量，影响了行业成本的管理。

（三）能耗成本控制力度有待提升

能耗设备主要由开发商向水电气部门进行申请，在后期运行中由物业公司全权管理，水费、电费、煤气等都通过物业公司代缴。如果为商业项目或者工业项目提供物业服务，则需要安装专用的变压器，能耗计量比较多，计量规则也比较复杂。比如：中央空调的能耗、工业企业生产用电等需要单独计算，如果能耗管理不到位，就无法收取准确的能耗费用，物业企业独自弥补能耗支出。

（四）社区配套设施欠缺规划，增加管理成本

物业管理单位在快速发展的过程中，对于社区的配套设施建设上没有过度重视，使得各个小区的社区配套设施在规划建设时，没有做到全面考虑，不够完善，进而造成业主不满，尤其是停车位数量不足，人车不分流以及绿化面积、便民设施的缺失，在后期物业管理上增加了很大的成本支出，进而导致对于物业管理成本的控制难以有效。

三、物业管理成本控制的有效途径

（一）细节处理成本管理

物业公司在成本管理控制的过程中，不仅需要从整体上对物业公司的成本进行管理，还需要针对成本管理工作中的各个环节进行成本管理。具体来说，物业公司的成本特征是分布广，涉及的内容较多且管理困难，所以要求物业公司在进行成本管理设计规划时，不仅需要从制度和政策方面对成本进行控制，还需要对实际物业管理服务的各个环节中产生的成本进行分析研究，改进各个环节细小的问题，控制和减少细小工作中产生的成本费用。比如，物业公司在进行公共绿地的日常维护时，由于区域性的差异导致绿地的维护具有时效性，就拿北方较寒冷的地区来说，在冬季进行绿地维护工作时只需要做好绿地的保温工作便可，不需要花费过多的时间和精力对绿地每天进行维护管理，这样在成本控制的过程中减少一笔成本费用。

（二）加大培训力度提高从业人员素质

现代的物业服务不能继续停留在较落后的服务意识上，仅仅认为物业服务就是打扫打扫卫生、做好安保工作等等。现代的物业企业应有现代服务意识，比如通过增加一些有科技含量的特约服务来增加物业企业的附加值收入。或者运用互联网技术，为业主提供更便捷的服务，通过这些高科技、增值服务来扩充企业的市场占有率，提高企业的竞争能力。这就要求企业必须提高从业人员的素质，加大员工的培训力度，招聘一些高素质的管理人才和服务人才，提升管理人员的管理理念，促进企业的发展。

（三）降低公共能源消耗，强化内部节约机制

物业企业必须不断强化内部节约机制，并加强节约意识，切实做好开源节流。严格控制容易发生能源系消耗的环节，定期测算水电气的使用情况，避免公共设施设备发生漏、冒、滴等问题。更改电力线路，采用声光控开关，充分挖掘物业企业内部节约潜力，提升增效节支的经营效果。

（四）完善社区的配套设施，做好规划工作

物业管理单位在对社区进行规划时，要全面考虑社区的配套设施，满足业主多元化的需求。再加上现在的社会发展进步很快，只有物业管理重视社区配套设置的完善工作，才能进一步满足业主多变的需求，从而降低物业管理难度，进一步有效控制物业管理成本的增加。

结语

综上所述，在社会经济快速发展的当下，物业管理也要随之改变创新，才能进一步满足业主多元化的需求，提高满意度，降低管理难度，进而降低物业管理成本。通过对物业管理成本中出现的问题分析，优化物业管理模式，制定物业管理成本控制的有效途径，实现智能化物业管理，提高管理水平和市场竞争力，降低物业管理成本的同时促进物业管理行业的可持续发展。

参考文献：

[1] 赵红丽.浅谈物业公司的成本管理[J].投资与创业，2019（1）.

[2] 彭后生.物业服务企业成本管理策略研究[J].现代物业（中旬刊），2018，（06）：248-249.

[3] 王亚君.关于物业公司降低成本方法的探讨[J].经济师，2018，（01）：126-127.

（作者单位：成都信息工程大学银杏酒店管理学院）