结建式人防工程如何办理首次登记

徐映雪

某房地产公司申请办理A项目地下空间的首次登记，要求将其登记在公司名下。经核查，A项目地下空间为结建式地下空间，除了“产权车位”外，还有一部分“人防车位”，人防工程能否首次登记？

首先要确定人防工程的产权归属。结建式人防工程作为城市地下空间开发利用的一种形式，在和平时期，可以作为地下商场、地下停车场等加以利用，能够实现巨大的经济效益。在国家发生战争和灾难时，又能够为人员和物资的隐蔽提供安全场所，能够有效的保障人民的生产生活。一方面，国家强制规定房地产开发商在建设地面民用建筑时必须配套兴建结建式人防工程;另一方面，国家又采取一系列优惠政策和措施鼓励社会资本投资兴建结建式人防工程，确立了“谁投资、谁使用、谁受益”的原則，结建式人防工程迅速发展起来。但是，由于我国法律未对结建式人防工程的所有权进行明确规定。各地登记机构对于结建人防工程的权属争议较大，存在不同的观点和做法。

笔者认为，结建人防工程产权应归开发单位所有。按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，开发单位是结建人防工程的投资者，应当取得所有权。

判断结建人防工程的产权归属，首先应该遵循约定在先原则，即看其土地出让合同、商品房买卖合同、相关规划批准文件中是否对人防工程的归属做了明确约定，有约定便从其约定。除了“谁投资、谁所有、谁受益”的原则外，还可从以下几方面进行考虑。其一，《人民防空法》第五条第二款规定：国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。收益权是所有权的一项核心权能，故可认为投资者享有其所有权。其二，在房屋买卖合同中，结建人防工程没有进行公共面积分摊。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。其三，《物权法》第一百三十六条规定：建设用地使用权分层设立，可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。小区业主分摊的是地表国有土地使用权，结建人防工程利用的是地下空间建设，有建筑面积，但不计容积率。其四，登记机构进行人防工程首次登记时，如把开发单位以外的人登记为权利人，就会出现土地、规划等权源材料的权利主体与确权登记主体不一致的情况。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条规定：首次登记的申请人应是国有建设用地的使用者与房屋的建造者，即开发建设单位。以小区配套幼儿园为例，即使最终要按规定把幼儿园移交当地教育行政部门，首次登记时仍需登记为开发单位所有。

上述案例中，为房地产公司办理A项目人防工程的首次登记时，应首先核查其土地出让合同、商品房买卖合同、相关规划批准文件中是否对人防工程的归属做了明确约定，有约定便从其约定。如无明确约定的，可首次登记给房地产公司所有。（作者单位：郑州市不动产登记中心）