房产面积测绘中的质量检查方法与意义

东浩 钱松烽

【摘 要】随着经济的发展，我国城镇化建设的脚步越来越快，人们对住房的需求越来越大，房地产市场成为当心社会热点问题，房屋建筑面积也是百姓关注的焦点，关系到老百姓的利益，房屋面积测算质量的好差尤为重要。本文主要分析了房产面积测绘质量的检测方法，对面积测绘质量的检测价值进行了探讨。

【关键词】住房；面积测绘；质量检查

一、引言

随着经济的快速发展，人们生活水平的提升，房地产企业也迅猛发展，政府也大力深化改革了土地使用政策以及相关住房制度，不动产测绘部门测算的房产面积是产权登记以及房屋交易过程中十分重要的基础数据，关系到千家万户消费者的切身利益，从而体现了房产面积测绘质量检测工作的基础性和重要性。

二、检测房产面积测绘质量的方式

（一）大力发展数学精度检测方法

1、外业检测方法，目前的外业检测的原则是“由整体到局部，由外到内”的先后顺序。在实际测量中要分层逐户的进行测量，应使测线紧贴墙角并离地面约0.80m～1.20m处，并使测线两端保持在同一水平面上。边长的测量次数至少两次，以此获得有效的边长。当实测房屋有不规则形状或直接测量有困難时，可实测房屋几何要素或实测房屋特征点坐标计算面积，实测坐标点的点位中误差应不大于±0.05m。

2、观测质量的检查。观测质量的检查主要包括：（1）测量人员是否持证上岗；（2）对项目数据采集方法正确性，包括层高采集方法、位置正确，采集数据完整性进行检查；（3）对草图绘制与现状吻合规范性、有无伪造资料现象进行检查；（4）对房屋调查信息填写完整性、准确性进行检查。

3、墙体厚度检测方法，在检测墙体厚度的时候，一定要注意外墙的保温层、装饰性幕墙以及保护层并不属于外墙体厚度，在工作人员对墙体厚度进行检测的时候，如果发现墙体厚度变化超过0.02米就一定要对墙体不同部位进行厚度检测。如果在检测过程中遇到困难，可以根据设计的相关数据，测量抹灰层以及外墙装饰贴面等，以此来推断墙体厚度等相关数据。

4、检测数据处理方法。当对房屋面积测绘完毕以后，工作人员要对相关数据运用平差方式进行整合，房屋内部分段丈量出的数据与房屋外围长度的数据存在着一定的差异，但差异属于限差范围内的时候，通常用房屋外廊的相关数据当做标准数据，那些采用分段丈量方法所获得的相关数据按照比例配赋的方式获得房屋边长的平差值。在对房屋面积进行计算时，可以通过分析计算由平差处理后的检测数据，取得准确的房屋边长数据。当实测边长与设计边长的较差符合限差值，可采用设计边长，否则，应采用实测边长。通过边长有效的计算各个房屋建筑的面积，并对那些共用共有房屋面积进行分摊，通过这些方式，能够得到以下面积数据：各户的房屋产权建筑面积、各功能区的房屋产权建筑面积、房产整幢的产权建筑面积等。

5、面积分摊方法，依据国家房产测量规范，房屋面积的计算以幢为单位进行测算。不适用一次性整体分摊的房屋采用多级分摊。多级分摊的原则遵循由整体到局部，从大到小逐级分摊。可根据房屋功能区划、共有建筑的服务范围等的不同，可以将房屋划分不同的功能区，一般按商业、办公、住宅、车库等进行划分。一级分摊为功能区间的分摊，即为功能区间的共有建筑面积按比例分摊加上各功能区自有建筑面积得到各功能区建筑面积。二级分摊为各功能区内各层的分摊，某一功能区通过第一级分摊得到共有建筑面积加上本功能区各层之间的共有面积按各层套内面积分摊至各层。三级分摊为各套之间的分摊，第二级分摊得到的共有建筑面积加上各层的层有共有面积，按层内各套房屋的套内建筑面积依比例分摊至各套。房屋需更多级的分摊，参照上述方法在上一级的基础上再进行分摊计算。如各产权人使用的共有部分有协议或者合同规定，优先按照协议或者合同来分摊。

（二）检测计算质量的有效措施

相关工作人员在进行测量时一定要保证测量数据的准确性，将检测数据与样本数据进行分析。其工作内容包括：（1）房产面积技术依据的正确性；（2）房屋边长测量数据处理、非实测数据采用的正确性、合理性；（3）对于计算房屋全部面积、一半面积以及不计算面积的执行是否符合国家的规定；（4）判断公用共有面积分摊计算的正确性；（5）分类面积数据计算的齐全性

（三）检测资料质量的有效措施

资料的检查包括两方面：一是对房屋面积测算收集的图形、批复文件的有效性、完整性以及正确性进行必要的检查。图形文件会对房产面积计算成果直接产生重大影响，关系到功能划分、计算分摊等。因此，在质量检查时应检查设计图纸是否为相关主管单位批准的图纸，收集的相关批复文件复印件是否与原件一致，并加盖与原件核准一致的印章，对相关协议、说明、承诺合法有效性作出必要的判断。二是对内业计算成果资料规范性、正确性、完整性进行检查。内业资料的检查主要包括图表数据完备，图形绘制规范，符合现行规定，图面美观大方、图廓图式采用符合规定，计算数据表内容完整规范，座落、权属四至等房屋信息完整等。

三、房产面积测绘质量检查的重要意义

（一）有效的保障消费者利益

房屋建筑面积涉及千家万户，直接关系到广大老百姓切身利益。因此，在房产面积测绘时，测算人员一定要保证面积测量以及计算的严谨性以及规范性，避免出现严重质量事故，最大限度保证消费者的利益。同时也能够为房屋纠纷等提供依据，这里需要注意的是房屋面积测绘质量数据在房屋所有权证核发中占据重要地位，同时也是原始资料之一。因此，房产测绘质量的检查意义是非常重大，是保证消费者利益的根本。

（二）能够有效的维护房产市场秩序

房地产作为当前社会百姓关注的热点问题，经常出现消费者与房地产企业产生纠纷，消费者维权事件不断。其中房屋销售面积也是消费者关注的热点，销售面积一般为测绘单位测算的建筑面积。因此为减少买卖纠纷，维护消费者权益，一定要将房产销售面积的准确性提升上去，促进房产市场高效运转。

（三）提高测绘单位成果质量。测绘成果质量是测绘单位的生命线，关系到单位的生存发展。只有质量提高上去了，单位才能得到社会认可。因此，作为测绘单位的质检部门应该为单位核心部门之一，测绘单位必须高度重视，不算完善质量检查制度。

（四）为相关政府部门提供基础数据服务。

房产测绘成果可作为产权登记、财政税收、拆迁补偿、城市建设规划基础数据，房产测绘质量直接关系到政府公信力和决策，关系民生。所以测绘成果显得尤为重要，成果质量检查必不可少。

结束语

房产测绘质量检查在房产测算整个估计过程起到举足轻重的作用，作为测量单位应建立完善的检查制度，并有专职质检人员，提高从业人员技能水平，不断提高房屋面积测算质量，为社会稳定、房地产的市场健康有序的发展作出应有的贡献。

参考文献：

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（作者单位：1南通市房产管理测绘队；

2南通市房产测绘有限公司）