浅谈房地产开发项目的施工管理

汪振

摘要：近年来，房地产经济在国民经济中的地位及作用逐渐重要，并成为了世界各国经济产业发展的支柱。所以，房地产的开发项目管理也深受人们的普遍关注。房地产开发项目管理是一项相对比较复杂的工程，在开發的过程中会遇到多方面的问题。为了可以更好的保证房地产开发项目管理的顺利进行，本文就针对房地产开发项目的管理重要性进行分析，同时对施工管理中存在的问题和解决对策进行深入探讨。

关键词：房地产；开发；项目；施工管理

房地产项目开发过程中的工程管理是一个必不可少的环节。在房地产开发企业完成土地勘察、规划设计、用户搬迁等前期工作之后，开始聘请专业施工队伍进入现场，建设规划施工项目。根据预先制订的计划有效地、合理地对工程建设进行管理，最终实现工程按时间、按批次、按区域交付使用的目标。新时期，房地产开发项目是一个复杂多变的综合系统工程，每一个环节都关系项目开发的成败。因此，工程管理的强化是房地产项目开发极为重要的环节。

一、房地产开发项目管理的重要性

（一）房地产开发项目管理能够保证项目的按期完成

房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。

（二）房地产开发项目管理能够保证项目进展的组织性和协调性

在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。

（三）房地产开发项目管理能够保证项目效益的最大化

在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。

二、影响房地产开发项目施工管理的因素分析

（一）影响房地产开发项目施工进度的因素

结合笔者的工作经验影响施工进度的主要因素表现为：一是相关单位没有按照预定的进度执行。项目施工是由不同部门共同协作才能完成的，如果其中任何的一个部门、环节出现问题都会影响施工的进度，比如如果设计单位没有按照预定的时期设计出图纸，就会导致后续工程无法实施；二是设计的变更。在施工过程中经常会出现设计变更的现象，设计变更会导致原来预定的施工方案被改变，进而会产生新的工作，其必然会导致工程的延期；三是施工所需要的物质短期。在施工过程中施工物质的保障工作是施工管理中的重要内容，因为施工物质短期而导致施工进度延期的现象在房地产项目施工中比较常见，比如因为资金没有及时到位，而导致施工企业不能及时地购买施工材料、支付施工人员工资等导致施工的被迫停止；四是不可抗力因素的出现。在施工过程中如果遇到恶劣的天气等自然灾害会导致工程的被迫停止，而且这种灾害是人所无法控制的。

（二）影响房地产项目施工质量的因素

影响施工质量的因素主要集中在：一是人的因素。在施工过程中人的因素对施工质量的影响是巨大的，如果施工人员在施工过程中不严格遵守施工要求规范或者其本身就存在技术问题，这样他们所从事的工作就不可能从根本上保障质量；二是施工材料的因素。施工材料是构成施工质量的重要保障，如果没有符合施工要求的建筑材料，那么无论采取什么样的施工技术方案都不可能保障施工质量；三是机械的因素。随着现代建筑业的不断发展，机械在施工中的作用越来越突出，机械设备的功能状态直接关系到施工的质量，比如在施工过程中的计量方面，如果全站仪的标定超过预定的时间就会导致建筑物和构件的点位出现偏差，影响施工的质量。

（三）影响房地产项目施工成本的因素

纵观房地产项目施工的全过程，影响成本的因素贯穿于整个项目工程的施工过程，具体表现在：一是没有严格规范施工合同。施工合同是施工双方权利与义务的有效保障，是房地产企业实现经济效益的重要依据，通过合同可以明确规定施工的总造价以及具体的费用支出情况等；二是在施工过程中没有对工程进行严格的管理。在具体的施工中由于忽视监督管理的作用或者因为制度的不健全导致相应的责任没有落实到实处，导致施工的进度与控制与预定的方案相差甚远，比如施工人员不严格执行施工建筑材料保管制度，导致施工材料的损坏，而造成施工成本的上升；三是缺乏对工程进度风险的准确把握。施工过程中会存在一定的风险，如果不能及时的将这些风险因素处理掉，就会增加施工的成本。

（四）提高房地产开发项目施工管理的具体措施

做好市场可行性研究的调研工作对于房地产开发项目的管理来说，做好前期的工作至关重要，也就是要做好项目的调查研究工作，为项目的具体实施提供资料保证。因为如果在施工过程中，没有设计图稿，项目就无法开展； 同样如果设计的图稿没有固定性，也无法对项目进行施工，房地产开发项目管理的目标一样无法实现。因此，房地产开发项目的管理者必须重视对项目开发的前期调查研究，从而为下一步的工作提高准确、可靠的信息资源，保证开发项目的顺利落实。

（五）提高施工进度的具体措施

首先，制定完善合理的施工计划。房地产企业施工前会和施工单位进行多次的沟通，对施工的规划进行沟通交流，最终制定出全面的施工方案，整体上对各施工部门进行协调，让施工单位之间能够更好地配合，工序的衔接更加自然顺利，让资源利用率提升。其次，提升施工图纸质量。施工的时候会因为设计图纸以及施工环境的不对称而出现施工方案调整，由于图纸的变更给施工进度带来的影响是巨大的，所以，图纸设计时的质量必须要高，减少因为设计问题而出现的变更，影响施工进度。再次，控制好施工节点。施工中各道工序都是紧密连接的，在上一道工序完成后再开始下一道，所以各部门都需要合作，让施工进度有保障。施工单位根据具体时间节点来安排施工进度，确保工程及时跟进。最后，使用激励制度。房地产企业在合同中需要对工程质量和进度制定奖惩措施，在保质保量完成的前提下将工期缩短，能够提供奖励，相反，则会有相应的惩罚。

（六）提高施工質量的具体措施

施工质量管理是最重要的内容，关系整个施工质量的高低。提高施工质量：一是前期的准备工作做好。在施工准备阶段就开展质量控制工作，对施工的建筑材料、场地等进行规范管理和规划，对施工设备进行检查，确保能够满足施工的需求。对施工图纸进行检查和复查，对存在的问题及时地纠正，避免影响后续施工。二是试验施工建筑材料，确保材料的质量和性能能够满足施工场地的需求。比如在对施工场地进行施工前，检测混凝土的性能，确保混凝土的性能可以满足项目的需求。三是做好施工管理。施工的时候，对工程质量进行管理可以提升工程的质量，管理人员可以将施工人员的施工质量、施工机械设备的工作性能、施工建筑材料以及应对不可抗力因素的措施作为切入点进行管理，对一些隐蔽性比较强的工程更加应该加强监督。四是改进工艺。施工时选择科学先进的施工工艺对工程质量来说具有促进作用，也能够让施工的进度加快，缩短施工周期。

（七）成本控制方面

①加强管理加强管理，打造完善的管理体系，结合绩效考核，利用制度对施工人员进行约束制度对施工人员进行约束，人总是会有偷懒和拖延的心理，所以必须利用制度对其进行管理约束以必须利用制度对其进行管理约束，强化他们的责任意识，降低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费低管理成本和因人的因素带来的其他成本浪费；②采用招标必选等方式对材料的供应商进行选择必选等方式对材料的供应商进行选择，选择出质量过关，价格也有优势的大牌供应商也有优势的大牌供应商，减少成本支出；③对施工过程中的材料料、机械设备进行优化配置，尽可能提高利用率，避免不必要的浪费的浪费；④加强监督管理加强监督管理，避免中饱私囊的情况出现。

三、结语：

综上所述，若想将项目开发成功，给自己的消费群体和用户群提供优质的产品，需要对房地产项目开发过程中的每一个细小环节严加监管并严格执行。房子是很多人一生的梦想和追求，也是人们辛苦工作之后温暖的港湾，房地产开发商只有用心做好每一点，对项目管理的整个系统进行全面地管理，才能真正实现房地产开发项目的最终目的，实现双赢。

参考文献：

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