长租公寓——想说爱你不容易

李佳桐

现在，越来越多的年轻人选择长租公寓作为首选的租房方式，比如自如友家、蛋壳公寓。传统房屋租赁关系中，房东都是直接与租客签订租赁合同，而长租公寓的房东一般都是将房屋租给第三方租赁平台，平台对房屋进行一定的装修后，再出租给租客。长租公寓主打“拎包入住”的居住体验，在装修风格、配套设施、管家服务等方面相对传统出租房有较大的提升，迎合了都市年轻人追求时尚、便捷的需求。

然而，近年来，有关各类长租公寓的纠纷不断占领新闻头条。此类纠纷由于涉及多个法律主体、缺乏相应的法律规范，普遍存在法律关系复杂、举证难等问题。许多当初选择长租公寓的租客维权之路漫长而艰难。

隔断房可以住吗

今年年初，刚刚换了新工作的刘女士想在公司附近租一个房间作为工作日休息的住所。考虑到长租公寓可以不用自己寻找合租室友，入住简单快捷，刘女士决定在某长租公寓APP上寻找房源。很快，刘女士看中了一套四室一厅房子的其中一间，租金为2500元/月。刘女士立刻在APP上完成签约，几天后就搬家入住“新居”。没想到，两个月后，相关部门上门查访，告知刘女士租住的房间是隔断房，属于违法群租，要求5日内拆除。刘女士赶紧将情况反映给长租公寓平台，公寓管家坦言房子原本为三室一厅，刘女士租住的房间其实是在客厅位置加了隔断板改造出来的，现在只能按规定拆除。刘女士感觉受到了欺骗，要求平台承担违约责任，平台却主张这是不可抗力因素，只同意无责换租或退租。拆除期限届至，刘女士一时找不到合适的房源。无奈之下，她只能选择换租到平台上的另一个房间。为此，她不得不向公司请假，光搬家费就花了700元。

实际上，隔断房存在很大的消防安全隐患，也会影响周围居民的居住环境，因此是不被允许的。2011年实施的《商品房屋租赁管理办法》第8条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位。隔断房是将原有房间自行隔断，改为两个或更多独立房间，属于将最小出租单位分割出租的行为，不符合上述规定，故属于违法行为。近年来，北京市相关部门出重拳整治隔断房违法群租行为。2017年10月，北京市公安局、北京市规划委员会等六部门联合出台了《关于进一步规范出租房屋管理的通告》，明令严禁违法租赁，其中就包括 “改变房屋内部结构分割出租”。今年7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监管局又共同发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，再次明确规定禁止违法群租，“不得改变房屋内部布局分割出租，不得将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不宜居住的空间用于单独出租”。

既然出租“隔断房”违法，为何还有许多长租公寓平台选择“以身试法”呢？究其原因，主要还是为了获取更高的经济利益。比如，一间普通的两居室，如果把客厅隔断出来改造成一个三居室，再分别租给三方租客，这中间的价差就有几千块钱。于是，出租隔断房成了长租公寓平台的一个新收益点。但租到隔断房却成了很多租客的痛点。许多租客未能事先了解所租房屋的性质，看房时也没有仔细检查，一不小心就掉进了隔断房的“陷阱”，引发了一系列不良后果。

那么，“误打误撞”住进隔断房的租客可以要求解除租房合同吗？答案是肯定的。《中华人民共和国合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。隔断房本身就是违建，随时可能被拆除，根本不符合租赁房屋的居住用途。长租公寓平台把这样的房屋出租给租客，违反了出租人的法定义务。租客有权主张解除合同并要求长租公寓平台承担违约责任，包括赔偿因换租产生的搬家费。

“甲醛房”维权难

去年，一则“阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房”的文章在网络上刷屏，引起了大众对长租公寓装修甲醛问题的重视。确实，得白血病不一定就是因为甲醛超标，但部分长租公寓甲醛超标是事实，甲醛对身体不好也是事实。如果说长租公寓所谓的“ins风”装修是以你的健康为代价，你还会选择长租公寓吗？

今年7月，刚毕业的小张和同学一起在杭州某长租公寓平台上整租了一套两居室。入住不久，小张和同学都出现了咳嗽、喉咙痛、嗜睡、眼睛肿痛等症状。小张从网上购买测量甲醛的工具，经检测该出租房内甲醛浓度达每立方米0.22mg，远远超过《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的室内空气中甲醛浓度不得超过每立方米0.08mg的标准。小张向公寓平台反映房屋甲醛超标，平台工作人员表示不能认可小张自行检测的结果，必须通过专业机构检测才能确定房屋是否存在问题。但将近一个月过去了，甲醛检测还没进行，原因是长租公寓平台要求小张必须在检测前搬空所有个人物品，密闭前必须保证通风24小时，密闭时还必须打开空调降温。小张认为长租公寓平台提出的上述检测条件严重增加了租客负担，短时间内小张根本找不到地方存放所有物品，而且检测环境与实际居住环境不符会导致检测结果不可靠。最终，小张和同学实在等不下去了，选择了放弃维权直接退租。

现实中，“甲醛房”维权并不容易。到底由谁来检测甲醛含量是否超标更权威，平台与租客往往无法达成一致。即使能够证明房屋空气有害物质超标，也难以证明超标与租客身体受损之间有因果关系。那么，租客遭遇“甲醛门”，真的维权无门了吗？事实上，如果租客与长租公寓平台发生此类纠纷，可先与平台进行沟通；若双方无法和解，可以拨打12315或通过其他渠道对相关企业进行投诉，由工商部门或其他行政主管部门介入调解；双方若不服从调解的，消费者可到法院起诉。鉴于租客举证证明侵权因果关系难度较大，笔者建议租客可以提起合同违约之诉。《中华人民共和国合同法》第233条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。“甲醛房”的空气污染会对居住人的健康产生不良影响，这一点是毋庸置疑的。因此，即使涉案房屋空气质量问题未明确约定在合同条款中，也并不影响平台违约行为的成立，租客可以据此主张解除合同并要求平台承担相应的违约责任。但租客在损害发生之后再维权并不是长久之计，相关监管部门应将要求长租公寓平台提供第三方空气质量检测、确保空气质量良好等内容纳入经营规范，真正从源头杜绝“甲醛房”的出现。