房地产行业税收精细化管理实践分析

周长缨

【摘要】针对房地产行业税收精细化管理的实践分析，本文首先提出了目前房地产行业税收管理存在的问题，其次提出了房地产行业税收精细化管理优化有效对策。旨在通过分析房地产行业税收精细化管理的优化对策，推动我国房地产行业更加稳定持续的进步与发展。

【关键词】房地产行业  税收精细化管理税收管理  税收收入

我国经济的快速发展，促使人们平均可支配收入得到不断的提升，进而促使人们的投资观念也有所增强。同时，受到住房制度以及人们传统观念因素的影响，房地产行业越来越受到人们的关注，已经逐步发展成为我国社会经济发展的关键支柱。而对于房地产行业而言，税收成为调节其发展的关键手段，因此，房地产行业的税收收入也相对随之成长，成为我国税收收入的关键来源。但是现阶段我国税收体制相对较为复杂，而且税收征管很难得到相应的标准要求，一定程度上导致税收流失情况的出现。为了促进房地产行业更加稳定持续的进步与发展，合理规避税款流失情况的发生，就需要注重同税制改革之间的有效结合，对税源体系进行科学合理的重新构造，从而更好的对资源进行管理优化，注重对房地产企业进行精细化管理，结合实际的市场发展情况，建立新型的征管方式，从而使得房地产行业税收管理得到有效加强。

一、目前房地产行业税收管理存在的问题

（一）行业现状相对较为复杂

房地产行业在运营发展的过程中，存在较多的运营情况，同时具有多种开发模式以及财务核算方法，因此，各个企业自身经营状况的不同，采用的税收政策也具有一定的差异性，进而一定程度上为税收管理工作的开展带来了难度。

（1）开发模式的多样性为税务管理带来难度。房地产企业在开展建设的过程中，由于具有不同的资本背景，因此，房地产行业的开发模式就相对较多。而除了常规房地产开发的模式，还存在多种开发模式，如：自建近似开发、假合作真开发模式等等多种形式。这部分非常规的开发模式，很大程度上都是通过税收优惠政策的利用，结合税率差，合理降低税收负担，实际的结果同常规开发模式的企业进行对比，具有较大的差距。但是在实际的税收管理过程中，对于此种问题的出现却很难进行识别，更难以按照实际的标准对其进行实行。

（2）登记方式缺乏一定的科学性，使得税收管理陷入了困境。客观角度来讲，房地产行业同地方人均经济收入的增长具有密切关联，从实际的情况来看，当房地产在对本地进行开发时，有新的招商引资引入的过程中，首先需要在本地进行注册登记。但是大部分房地产企业开发的项目相对较为单一，且规模也相对较小，通常就是短时间停留在当地。当开发建设项目完成之后，相关的工作人员同资金已经全部都搬走，通常在土地增值税还没有准确计算之后，项目开发就已经完工，相关工作人员同管理人员都已经搬离，导致部分税款很难进行追缴。甚至还有部分企业在进行注册的过程中，通常会进行单独法人政策，并且进行独立的核算，当此种类型的企业受到大部分的销售手收入之后，就会停止进行建造，进而出现烂尾楼的情况。基于此，税务机关就很难同相关联的企业进行收缴税款，进而产生了大量遗留问题的出现。

（二）税制相对较为复杂

站在房地产企业的角度来看，大部分房地产企业在进行税收管理的过程中，通常都会认为土地增值税的设计相对较为复杂，其中需要扣除的项目相对较为繁琐复杂，同增值税之间存在相对较为重复的征税情况。在此过程中，部分房地产企业就会因为没有对相关政策进行准确的理解，而没有对清算单位进行合理的分开核算，进而一定程度上增加了清算的難度，并且增加了出现核算失误的几率。例如：土地增值税实行预征制度，明确规定了差别化预征率同最低核定征收率之间的关系，部分会计核算不健全的房地产企业，在最后按照相关核定方式进行清算的过程中，就可能出现需要补缴的税款超过上千万元，进而极大可能出现大额欠税或者遗留问题的出现。而对于税务机关的工作人员而言，房地产在进行开发的周期时间相对较长，且遗留下来的清算资料相对较为复杂混乱，同时具有较多的遗留税收问题，一定程度上增加了税务工作人员的审核难度。与此同时，由于不同的房地产企业采用的开放项目管理模式具有差异性，同时管理层人员还可能出现一定的变化，进而降低了管理的连续性，提高了税收征管的难度。

二、房地产行业税收精细化管理优化有效对策

现阶段，为了能够有效促进精细化管理工作质量与效率的合理提升，就需要注重提高对税收精细化管理的重视程度，进而推动房地产行业更加稳定快速的进步与发展。

（一）注重分类管理的开展，促进税源监控力度的增加

房地产行业在实施税收管理工作的过程中，税源管理属于开展的核心内容，而为了保障税源精细化管理效果更加理想，就需要将精细化管理内容最为依据的中心，对其进行精准、深入且细致的管理。与此同时，还需要对税源管理进行全面系统的监督管理，定期对管理工作的开展进行科学评价以及审核，对于其中存在的偏差进行及时的纠正，并且明确相关工作人员的工作职责，对其进行严格的监督管理，从而充分保障房地产行业税收精细化管理的目标能够得到良好实现。

（1）由于纳税人的类型具有一定的不同性，因此，就需要采取不同分类方式对其进行管理。同时，根据房地产行业自身的经营状况，以及具有的信誉度，对税收负担进行区分，同信誉的纳税人待遇相当。

（2）当房地产行业对税收管理管理方式进行明确的过程中，需要严格按照相关的规定要求，对小型房地产企业进行规范，对其中的重点企业进行重点难度管理，突出其中的难度，加强监督审查力度，从而为实现税收精细化管理奠定良好基础。

（3）对税收管理员制度进行科学完善。房地产行业在开展税收精细化管理工作时，需要做到每一个环节都有专门的管理人员对其进行监督管理，充分保障税源管理同各个环节之间具有密切的联系。

（4）建立健全完善的纳税评估制度。房地产企业在运营的过程中，还需要注重定期开展纳税评估工作，从而使得房地产企业税收风险得到有效降低。与此同时，还需要根据实际的经营情况，结合房地产企业自身的经营状况，建立独立的评估方式以及评估方法，对评估结果进行宏观的分析，从而为实现税收分析、税前调查以及税务普查形式目标奠定良好基础。另外，还需要注重定期开展汇算清缴工作内容，对各项纳税资料进行准确科学合理的审核，最大程度上发挥出评估工作的针对性作用。除此之外，还需要注重采用先进的方法，促进评估工作开展的合理性以及科学性，并且还需要注重保障审核资料具有良好的准确性以及有效性，进而使得评估结果具有良好的真实性。

（5）加强对税收以及经济的分析。通常而言，税收收入同国家生产总值之间具有密切联系。针对税收收入同经济之间的关系，我国税源管理部门，就需要注重加强对税源变量函数的严格控制以及分析。而且在对税收以及经济关系进行研究分析之后，还需要对税源管理的成果进行客观准确的评价以及分析，对税收收入同经济发展之间存在的规律进行充分的掌握与了解。然后将其作为基础依据，对其存在的原因进行分析，进而加强对税收开展的管理力度，充分推动税收的发展与进步。

（6）注重税收监控力度的完善，增加纳税管理管理的力度。在此过程中，可以通过户籍管理的方式方法，从根本上对其进行控制管理。基于此，在对纳税人户籍进行管理的过程中，同时还需要注重加强同相关部门之间的沟通与协调，严格按照相关的法律法规对纳税人户籍进行科学的管理。

（7）注重税控装置的推行应用。严格按照税控装置的使用规定应用税控装置，并且对税控装置使用纳税人进行严格的监督与管理。例如：在对经营数据以及开具税控发票录入的过程中，需要充分保障录入数据信息的准确性以及合理性。基于此，相关的管理部门就需要通过税控装置的应用，对数据计核应征税额进行严格的记录，对于纳税情况进行严格的分析，并且注重推动税款征收质量的合理提高，对相关的部门进行严格的监督管控，对于没有严格按照规定使用税控装置的企业，或者不根据实际情况申报纳税的企业，就需要根据相关法律规定对其进行出发，并且对应纳税额进准确的核定。

（二）明确个人的工作职责

（1）房地产行业在开展税收精细化管理的过程中，可以适当的结合税收征管流程，然后根据行业的实际发展情况，设立独立的内部机构，从而使得房地产行业能够最大程度上降低税收成本。然后依据税种管理相关规定，促进流程管控的加强，同时建立健全相应的征管流程运转体系，在其中融入税源监控、监督等内容。

（2）根据房地产行业相关的工作需求，建立健全税收征收管理责任习题，对各个岗位的工作要求进行明确，划分工作责任，加强各个岗位之间的沟通与交流，从而增加各个岗位之间密切的联系，明确各个岗位职责的清晰化，为房地产行业实现税收精细化管理的目标奠定良好基础。

（三）注重信息化的建设

房地产行业开展税收精细化管理的过程中，税收信息化建设是开展的基础，就需要加强科学信息化管理体系的建设，并且注重对信息化管理制度的健全与完善，对信息平台进行有效的拓展，对精细化管理载体进行合理的完善。例如：某地区地税系统在实施信息化资源整合的过程中，已经初步实现了主流应用业务省级数据集中处理，有效提高了税收精细化管理的质量与效率，充分满足现代化管理的内在要求。

（四）注重税务稽查力度的增强

对于相关较为重大的案件要进行严格的审查，对各项专项检查进行深入的开展，并且对于严重涉税违法事件进行严格的查处，针对行业以及地区之间，都需要加大对税收秩序管理的力度，进而对房地产行业的税收工作进行科学合理的规范。对打击同处理之间的关系进行科学有效的处理，同时对于打击同预防之间的关系也进行准确的处理，从而对税收秩序进行合理的维护，严格按照相关规定标准进行纳税，充分保障房地产行业税收精细化管理的实施。

（五）注重纳税流程的优化创新

随着社会经济的快速发展，税务部门还需要注重转变服务理念，结合实际的发展情况，对工作思路进行合理创新优化。与此同时，对现代化技术进行科学合理的应用，注重服务方式方法的创新优化，促进管理水平全面的提升，并且使得质量效率得到有效增强，为税收精细化管理工作的开展营造良好环境，进而推动社会经济更加稳定持续的进步与发展。同时，还需要注重加大税法的宣传力度，严格按照相关规定要求开展税收精细化管理工作，推动房地产行业更加稳定持续的进步与发展。

（六）注重绩效考核的加强

房地产行业在加强绩效考核的过程中，首先就需要注重加强信息技术的建设与发展，同时注重税务人力资源的培训与开发，在提高相关工作人员工作素质的基础上，建立健全完善的制约机制体系，促进房地产行业更好的实施税收精细化管理。同时，还需要注重建立健全完善的责任考核体系，对于各个工作人员的工作职责进行合理明确，增加工作人员的责任新，对于出现工作失误的工作人员，要进行适当的处理。

三、结束语

房地产行业税收实施精细化管理，是推动税收征管水平全面提高的关键措施。客观角度来讲，税收精细化管理具有一定的综合性与系统性，并不是实施一天两天就能够获取较大的效果，必须在不断实践的过程中，进行总结分析，及时发现其中存在的问题，并且提出相应有效的解决措施，注重加强税收征管工作的实施。与此同时，还需要保持持之以恒的精神态度，树立科學的发展关，将税收信息化建设作为发展的基础动力，加强队伍的建设，进而使得税收征管工作的开展更加具有准确性以及合理性，同时提高税收征管的效率以及质量，最终为房地产行业实现现代化税收精细化管理奠定良好基础。

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