某精装修工程造价管理研究

苏日菊

【摘 要】本文结合绿地·新都会项目三期的工程造价特点，从实际出发，对工程造价中如设计、招标、材料价格等各方面问题进行了研究，并提出了相应的解决办法。

【关键词】工程造价;造价特点;研究

中图分类号： TU723.3文献标识码： A   文章编号： 2095-2457（2019）20-0194-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.20.089

1 項目概况

绿地·新都会项目三期（8#、9#楼）位于郑州市郑东新区，基地南侧为金水东路，西侧为东风东路。整个项目主要由两栋办公塔楼8#/9#楼、商业裙房、地下一夹层自行车库、地下一层商业和设备用房以及地下二、三层车库构成。裙房主要用于商业、餐饮等。地上建筑 8#楼为19层，高度为93m，9#楼为38层，高度为179.850m，裙房为6层。本地块裙房首层层高为5700mm，二层层高5600mm，三层～六层高5300mm，标准层层高4200mm，9号塔楼设备层层高6400mm。塔楼幕墙采用龙鳞独特造型。全部采用精装修工程，建筑面积共计282603.66平方米，地下建筑面积103467平方米，本工程总投资31.086亿元。

2 造价管理与控制

本项目办公楼均为精装修交付，针对这类装修项目，前期就明确工作重点，明确标准层造价对整个造价影响很大，需要集中精力重点分析控制。并按三部分进行控制：设计阶段有效控制、招标阶段有效控制与采购阶段有效控制。

2.1 设计阶段有效控制

在建设工程决策及前期设计阶段，就可以考虑对于后期施工的装饰工程方案进行初步设计，使其体现出为了完善建筑功能而达到的效果。但在现实工程建设过程中，基本上所有的业主或建设单位都不会在建设工程设计阶段就对装饰工程进行方案性设计，都是要等工程结构开始施工的时候，才设计装饰工程。这样就导致了后期装饰施工的局限性。因此，在工程项目决策阶段对装饰工程进行方案性设计并按设计方案做出合理的概算，对于控制装饰工程造价可以起到总量控制的作用。

在装饰工程设计阶段，对于大部分业主或建设单位来说，装饰工程没有结构工程那样重要的安全性，只要能够达到装饰效果，不太在意装饰工程本身的施工工艺要求。同时，由于装饰效果的因人而异性，装饰效果都是由业主方的高层来确定，造成设计方案的变更频繁，最终导致装饰工程的工期拖延和造价增加。在装饰工程设计阶段，工程造价的控制重点应放在按效果图做出的设计图纸预算上，并原则控制其不超过原有的设计方案概算。

提供精装修成本控制要素指标，作为限额设计的指引。比如对成本影响较大的石材铺贴比例、木饰面比例、饰面材料拼花、线条装饰等的量化指标;对大宗材料的选择限价，设计不得以设计效果为由超控制成本限价。

如：电梯厅装修控制成本价格4200元/M2，墙面采用干挂意大利木纹石+不锈钢门套，地面采用意大利木纹深色大理石，吊顶采用轻钢龙骨石膏板白色乳胶漆+MT-06 1.5mm厚古铜（拉丝）不锈钢+灯槽。而设计墙面所用的进口大理石价格超出控制成本而进行材料优化等。

公共走道装修成本价格为2280元/M2，墙面为白色乳胶漆+8mm厚超白烤漆玻璃（加防爆膜）+3mm米白色铝板+1.5mm厚古铜（拉丝）不锈钢腰线，地面采用25mm厚意大利木纹深色大理石，吊顶为轻钢龙骨石膏板白色乳胶漆+MT-06 1.5mm厚古铜（拉丝）不锈钢+ 灯槽。

大堂装修控制成本价格4256元/M2，墙面为干挂意大利木纹石+2.5mm厚V型铝板墙+1.5mm厚古铜（拉丝）不锈钢+2.5mm厚铝板防火门贴面，地面为意大利木纹深色大理石+局部拼花，吊顶为轻钢龙骨石膏板吊顶+2.5mm厚V型铝板吊顶+3mm厚穿孔铝板吊顶。

卫生间、清洁间装修控制成本价格3035元/M2，墙面采用仿木纹石玻化砖+不锈钢+银镜+石材洗面台+成品木饰面门，地面采用仿木纹石玻化砖，吊顶采用轻钢龙骨石膏板吊顶+灯。

办公室装修控制成价格1200元/M2，墙面采用乳胶漆+不锈钢踢脚线+成12mm钢化玻璃门（双开），地面采用地毯+架空地板，吊顶采用矿棉板轻钢龙骨吊顶+部分乳胶漆。

2.2 招标阶段有效控制

在招标阶段招标文件编制、清单工程量及合同约定是控制造价的主要阶段，只有在所有内容都描述在招标清单中，对于施工阶段、后续结算等都是非常有益的。并在合同中约定设计变更引起的单价确定办法及依据，避免了扯皮现象，为后续施工打下了良好的基础。

2.2.1 工程量清单方面

工程量清单格式建议不采用国标清单，而是针对项目特点对港式清单进行优化，优化后的港式清单有下方面列特点：

（1）子目列项

常规港式清单仅根据招标图纸列项.但本项目需造价咨询单位与业主沟通后，对于业主可能会增加的项目或可能新增的材料在清单中列项，让装修单位报价，作为今后单价变更的依据，尽量减少变更项目无法参照工程量清单子目的情况。

（2）单价表部分

常规港式清单的单价表仅有供应价及安装价两项.而本项目造价咨询单位会要求投标单位在单价表内明确主材供应价（A）、主材损耗率（B）%、主材照管费率（C）%、安装价（人工、辅材机械等杂项）（D）、管理费及利润率（E）%、税金（F）%等明细内容，综合单价=主材供应价（A）*（1+主材照管费率（C）%）*（1+主材损耗率（B）%）*（1+税金（F）%）+安装价（人工、辅材机械等杂项）（D）*（1+管理费及利润（E）%）*（1+税金（F）%）。

其中主材供应价（A）为该项目主材运送至工地的、按供应量计算付给供应及运输单位的供应单价.包括若有需要时的有关进口材料的进口税、增值税和销售税，但并不包括投标单位的照管费。主材照管费率（C）包括主材运送至工地由投标单位接受后发生的采保费、运杂费、运输损耗、材料发票税、检验试验费、配合费、管理费、利润及垫款利息等费用。

主材损耗率（B）%、主材照管费率（C）%、安装价（人工、辅材机械等杂项）（D）、管理费及利润率（E）%、税金（F）%由投标单位上报经业主确认后就固定不变。装修工程设计变更引起的价格重新确认就只要确定主材供应价（A），重新确认单价的难度就大大降低了。

对于高档装修材料或业主有意向变更的装修材料，业主可以在招标时暂定主材供应价（A），施工过程中按经业主确认的主材供应价进行置换。由于已经考虑了投标单位对于材料的照管费用，可以减少投标单位在装修材料上狠赚一筆的可能性。如果投标单位对于业主确认的主材供应价有异议，可以与材料供应商先按业主确认的主材供应价签订暂定价格合同，付款时按照业主确认的主材供应价进行支付.保证工程正常施工，结算时再根据实际情况解决相关争议。

2.2.2 合同条款方面

装修工程里最大的难点是施工过程中由于材料变更而需要重新定价。而通过造价咨询单位编制的装修招标清单，可以将项目定价简化为主材供应价的定价.因此仅优化清单格式还不够，还需在装修合同中明确相关约束条款。

1）材料供应及确认方面的主要条款

（1）承包人自购材料质量必须符合设计要求及有关验收、检测标准，品牌、规格经发包人和监理方事先认可，并提供产品出厂证明、合格证书、商检证明等，提供产品样本、样品，并按规定在使用前进行材料检测或复试，不合格的不得使用，材料检验试验费由承包人支付，包含在合同价款内。

（2）承包人自主竞报品牌及价格的材料，承包人应严格按照投标时所确定的材料品牌进行采购，材料价格不再调整。除双方另有约定外，本工程所需材料均由承包人自行采购、供应至施工现场，运输及保管等由承包人负责并由承包人承担所有费用。

（3）由承包人自主采购的材料中：①承包人必须严格按照竞标时所确定的材料的生产厂家、产地、品牌、规格、质量等进行采购，不得调整，承包人在投标时标明的材料的单价、合价等也不得调整。②在合同执行期间，承包人自主报价的材料价格将不做调整，不因时间、工程量增减、材料市场价格等的变化而变化。

（4）根据工程建设需要，对承包人采购的材料、设备，发包人保留确认、变更其厂家、规格、品牌、技术和质量要求的权力，若因发包人提出材料变更，导致材料价格发生变化，结算时，按发包人确认的材料单价调整投标报价中的材料单价，损耗和其他费用一律不做调整。

（5）“发包人可指示承包人进行以下工作：①将不符合合同规定的任何材料、设备移出现场，并进行更换：②去除不符合合同规定的其他工作并重新施工;③实施因意外、不可预见的事件或其他原因引起的、为工程的安全迫切需要的任何工作。承包人应在指示规定的合理时间（如果有）内执行该指示。

2.2.3 综合单价调整的主要条款

鉴于本工程装修工程是在样板房装修方案尚未完全确定的情况下进行招标的.因此采用方案设计招标.而非施工图招标。因此要求投标单位承担深化设计的责任。由各投标单位根据业主提供的招标清单和方案设计图纸进行深化设计，要求投标单位对于招标清单内所有子目的项目特征描述及清单内的缺漏项予以复核.并允许投标单位在招标清单的后面补充项目，如果投标单位未补充相关深化设计项目.视为投标单位已将该部分费用考虑在投标总价内。今后除了业主提出的布局变化及材料、设备的更换，其余类似“招标清单项目特征描述不符”及“招标清单缺漏项”等事项不得作为设计变更。

装修工程的价格变化除了饰面材料外，基层做法也很容易被投标单位作为设计变更提出.可以在装修招标时明确“基层做法”由投标单位负责深化，除非饰面材料类型发生重大变化，例如“干挂石材改为湿贴墙纸”，其余饰面材料变化基层价格不变。

合同内关于设计变更的定义：

“本合同内‘设计变更一词意指合同文件所绘画或说明的工程在设计布局、饰面材料品质和数量上的改变，包括工程数量的改变，其供应的饰面物料的类别、标准的改变，和已完成或送抵工地的饰面物料的拆除及迁离（不合规格的物料除外）。”

合同内关于变更单价的计算：

（1）报价文件工程量清单中已有项目的综合单价，执行中标的原有综合单价：若相同清单项目综合单价不一致的，按最低的综合单价执行。

（2）报价文件工程量清单中没有的项目采用以下方法计算综合单价。

工程量清单中有类似做法的子项：在承包人报价文件已有的中标综合单价（若相同清单项目综合单价不一致的，按最低的综合单价执行）中，用施工做法相类似的综合单价，并在单价分析中置换主材价格（或其他内容不同的部分），其他子项不动，作为此项目的综合单价。

工程量清单中无类似做法的子项：则以合同单价表内的单价合理换算，否则以工料测量师（即造价工程师）判断的公平的价格计算。如果承包人对于工料测量师的审核价格有异议，可以补充相关依据和资料，但不得影响正常材料采购和工程施工。付款时按照工料测量师的审核价格进行支付，保证工程正常施工，结算时再解决相关争议。

2.3 材料价格方面有效控制

装修饰材料是控制工程造价的重要内容，如果因为材料质量不达标而导致返工，毫无疑问会增加工程造价成本及影响产品品质。如地面与墙面的大理石、不锈钢板、地毯与架空地板等。

（1）所用材料采用招标方式确定单位，其原则不采用低价中标，而从其企业规模、施工、管理、售后、资金以及产品质量等情况综合考虑，应实地考察该企业以往项目和口碑如表1。

（2）核定材料时查看是否与施工工序相符，如果设计大理石要结晶处理，地面大理石是要做结晶处理，但是墙面、吧台、门套大理石也需要结晶处理有些不合适，结合现场实际施工及与设计人员沟通后，此部位不需要做结晶处理，在核价中就明确结晶处理部位为地面，其他部位不做。

3 结语

为了更好地控制装修成本，设计阶段成本控制置为关键，他关系到出图后就无法再修改其设计风格而来改变所用材料。前期设计出图前要与设计人员核对成本价格是重中之重。招标阶段是控制施工过程因清单描述不清或者设计变更而造成价格偏离招标约定计价方式，避免出现增加成本的有效控制。