地产住宅精装修管理及问题讨论

朱军

摘    要：随着政府对“绿色、环保、节能”住宅的倡导以及精装住宅的市场接受度日益提高，精装修住宅在住宅市场逐渐占据主导地位。精装修住宅因其工程量大、工序繁琐、工业化程度较低等特点，难以满足人们越来越苛刻的要求，从而为开放商的交房带来很多风险。针对精装修管理现状，提出了标准化管理模式，希望对相关从业人员有所启发。

关键词：精装修住宅;施工;标准化管理

1  引言

房地产开发商出售房屋时，精装修可以提升住宅项目的档次，提高房地产开发商的经济效益。住宅精品装修和其他装修不同，管理工作也很重要。因此，管理人员提升重视，针对现在我国住宅精装修工作中的不足，采取有效手段解决，增强住宅价值。

2  房地产住宅项目精装修的现状

住宅项目精装修和业主自行装修相比有以下优缺点：优点：自主装修耗费精力，房地产住宅项目精装修就减少业主自己装修的烦恼，为业主带来很大便捷;装修过程中由于噪音和废弃物的影响，会对其他业主带来干扰，提前精装修能够避免这一问题，提升业主舒适感;装修过程中，材料的采买上，由于批量装修集中采买，可以降低装修成本和材料的浪费;业主购买房屋时，装修款包含到总房价中，统一办理按揭贷款，减轻业主因为自主装修带来资金上的压力。缺点：项目住宅项目精装修过程中，施工内容很多，提升管理压力，装修质量不高，后期容易出现质量问题，开发商交房难度大;很多装修风格不符合业主要求，减少房屋成交数量。

3   房地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨

3.1  精装材料控制

（1）积极实行材料封样制度，材料样板要齐全，尤其要有隐蔽工程验收材料;规格尺寸要达到要求;重要材料必须提供完整的样板;样板确认之后，未得到业主和设计确认的情况下，施工方无权进行变更。（2）监理应建立精装修材料封样台账，记录每一件封样材料，并实时更新，并与进场材料进行核对确认，严格把控材料质量。（3）在精装修施工准备阶段，精装修所涉及到的主要材料或成品材料，监理应会同业主、设计和施工单位一起对其生产厂家进行考察，主要考察它的生产能力、加工能力、安装能力以及原材的质量，都必须达到工程质量的要求和进度要求。（4）严格把控进场材料质量，不定期对产品供应厂家进行飞行检查，确保大面积精装修施工的质量和进度均可满足项目要求。（5）进场材料必须严格按照国家标准、行业标准和上海市地方标准进行材料复试工作，要求施工单位根据工程需要提前做好精装修材料进场计划、材料检测计划，严禁技术指标不合格材料用于本工程。（6）监理应对进场的精装修材料提前进行质量确认，并不定期对进行中的精装修工程材料进行质量确认。将现场使用的材料与之前各方确认的封样材料进行比对，确保材料设备符合设计与规范要求，一旦发现材料与封样不符，要求及时将问题材料退场，并对相应单位进行处罚。材料确定之后，监理应督促施工单位编制相关的进场及送检计划，并在过程中监督落实相关送检工作。

3.2  施工进度管理

精装修施工单位入场后，甲方工程部应统筹总包单位、监理单位、精装修单位，依照甲方总控进度计划、签订合同工期、土建移交情况来确定进度控制节点。精装修单位依照进度控制节点进行细化，排出精装修进度计划，计划要明确吊顶、湿作业、木饰面等关键工作完成时间。影响精装修施工进度的常见因素有：土建专业移交精装专业场地时间较晚、湿作业及木饰面的进度、垂直运送材料的能力、大件材料的供货情况、精装修单位的施工人员数量等。在进度计划的实施过程中，做好跟踪与预警。一发现有进度偏差，必须及时分析，立即采取相应对策及时解决。若因精装单位造成工期延误，甲方工程部必须责令精装单位上报详细的赶工措施，附上增加人工、材料、机械的安排及安全保护举措。

3.3  完善管理机制

（1）提升管理人员在整个项目中的地位，施工单位对管理人员进行专业培训，加强管理人员责任心和管理水平，严格依照科学的管理体系开展管理活动，最大限度地提升精装修项目质量。（2）建立科学的组织管理制度，施工各个主体，在装修过程中提升配合程度，完成住宅精装修管理的系统化和整体化，结合业主要求、房屋构造、施工可能性等进行深入研究，设计施工方案，并在设计过程中，和装修单位进行深入沟通，使住宅设计和装修设计相符，防止出现后期施工变更的情况。施工过程中，管理人员要和各部门之间做好沟通，特别是分包工程衔接阶段，严格按照工序进行，保证工程顺利进行。（3）做好成品保护管理，对完成的项目要进行保护管理，提升整体质量，保证成品如期交工，提升外部感观。实际保护管理工作中，遵循每个工艺环节中时间和空间分离的原则，尽量防止在一区域内同时进行多种项目施工。施工完成后，对每道工序进行检查，并由专门的员工对其进行管理，加强成品保护管理质量。

3.4  施工期间的人员管理措施

住宅精装修项目需针对建筑、一个小区为单位进行规划，因此该项目需要巨大的人力资源、施工队伍作为支撑。因此施工人员的管理是关键环节，要想维持整体施工队伍的有序管理，就需要管理人员提起重视，对整个施工队伍进行科学管理。施工整体有序稳定管理的实现不仅和整个施工效率进度有直接联系，还会对工程整体施工水平产生影响。项目经理是整体精装修项目的主要负责人，因此必须要具有明确规划人员配备的意识，并熟悉掌握施工设计图纸的具体步骤和细节。施工设计师的主要工作有：在施工前，与住户、开发商之间进行协调，按双方需求做出针对性的设计，之后通过图纸设计方式表达出;施工期间、施工步骤的细节要给出指导性意见。项目工程部在施工前要进行专业培训，内容和安全事项、施工技艺、工程质量、国家规范等有关，进而可在本质上保障施工人员操操作的规范。

3.5  精装修住宅施工后期管理

精装修项目施工后期管理主要是工程完工后的精装工程质量自检、开荒保洁及精保洁、甲方分户验收。首先，由精装单位进行自检，检查人员要具备一定的专业知识，在检查时一定要仔细认真。对于检查出来的质量问题立即进行整改。建议安排专人跟踪整改事项，进行有规律、有顺序整改。然后，由施工单位进行开荒保洁及精保洁。为保证清洁效果，可设定精装修交楼样板，明确各个部位清洁要求。在保洁施工工序上，可采取先上后下的流程，先清洁房间再清除保护膜、清洁地面。最后，由甲方组织分户验收，对于精装修住宅，建设单位应会同监理、施工单位，在分户验收前，针对工程特点形成分户验收专项方案，并报质监站审核。按照分户验收方案重点查验：实测实量、空鼓裂缝及工序交叉问题、观感质量、功能属性，按照分户验收标准，完成逐户逐项验收。验收通过后立即锁门，交房前严禁人员进入。

4  结束语

综上所述，房地产住宅项目精装修过程中的有效管理，可以提升房屋整体质量。随着社会的发展，人们对住宅的要求越来越高，因此施工单位要加强精装修工程的管理力度，通过材料质量的管理、加强施工中的监督等，提升施工质量，保证住宅精裝修工作的顺利完成。

参考文献：

[1] 苏建材.地产住宅项目精装修管理及相关问题探讨[J].四川水泥，2018（9）：186.

[2] 王智鹏.青岛市高层住宅精装修质量控制的研究[D].青岛理工大学，2017.

[3] 张刚.商品住宅批量精装修关键过程管理研究[D].长安大学，2016.

[4] 何西平.住宅地产精装修成本管理体系和实践[J].安家，2011（9）：198～199.