共享房产的投资模式的市场分析

2019-08-22占征杰湖北工业大学工程技术学院湖北武汉430068

中国房地产业 2019年16期

文/占征杰湖北工业大学工程技术学院湖北武汉 430068

1、引言

共享经济的本质——整合线下的闲散物品或服务者，让他们以较低的价格提供产品或服务。对于供给方来说，通过在特定时间内让渡物品的使用权或提供服务，来获得一定的金钱回报；对需求方而言，不直接拥有物品的所有权，而是通过租、借等共享的方式使用物品。共享房产即是购房者与政府共同出资购买房屋，但房屋的售价低于市场价，购房者按一定比例房屋价格购买房屋，占有该比例的房屋所有权且拥有居住权，在购买初期这个房子的费用由购房人与政府、住房协会或其它社会非盈利机构按出资份额共同享有产权，但随着购房人收入的提高、财富的积累，可以逐步增购产权，直至最终完全占有产权。

2、现有房产投资模式

2.1 直接购买住房

直接购买住房是目前为止大家最为接受，也是最为流行的一种方式，购房者可以直接以现金全额付款，同时也可以通过一定比例的首付，通过银行贷款来实现房屋的购买。但就当前的经济情况以及房屋价格而言，全额付款所占比例极小，大部分采用的为贷款形式购买住房，但一线城市以及部分二线城市的房屋价格极高，贷款所给予的压力不言而喻。且贷款买房的利息同样较高，央行发布的贷款买房五年（含）以下是2.75%，五年以上是3.25%。贷款买房利息不容小觑。

2.2 合建分成

合建分成就是寻找旧房，折旧建新，共售分成。这种投资的方式要求投资者对房产业务相当精通。这种手法如果操作得当，可以玩“空手道”。合建分成的投资方式多见于房地产开发商，对普通民众来说，合建分成的投资方式并不符合大部分人并不想依靠房屋挣钱的想法。合建分成的初期投资高，且对投资人的专业素养要求较高，且具有一定的投资风险。合建分成的投资方应当具备专业的职业素养，同时拥有专业的投资眼光，这样才能在房屋建成后将房屋顺利卖出，达到投资收益的目的。

2.3 以租养租

以租养租就是长期租赁低价楼宇，然后不断提升租金标准的方式分期转租，从中赚取租金差价。以租养租这种操作手法又叫当“二房东”。有些投资人，将租来的房产转租获利相当丰厚。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

以租养租的投资模式同样适用于购买首套住房的投资者，将已购入房屋进行租赁，再租住一个租金较低的房屋，从中获取差价。以租养租的模式与以旧翻新的模式较为相近，但与以旧翻新的投资模式不同的是，以租养租并不改变房屋原有的使用性质以及原有的房屋结构，仅仅是依靠长期租赁所带来的房屋租赁低价来赚取转租过程所产生的差价。

2.4 到拍卖会上淘房

在拍卖会上淘房成为二手房市场的一项新潮流，近些年来，拍卖会上二手房的成交价格较市场同等二手房价格低10%-20%。但拍卖会上淘房的投资风险较二手房交易大。法院委托的强制执行的拍卖不存在房产的纠纷，但个人或企业单位委托的拍卖在一定程度上存在着房产纠纷的风险。同时，拍卖市场冷热不均，部分拍卖过于火爆，但部分房屋的拍卖则较为冷清，这时，应当看清形势，正确地进行拍卖。

2.5 伙同他人共同投资

现在也存在着另外一种新型的投资房产的方式，即多人合伙共同投资房产，投资人在投资房产之前，根据个人的投资金额签订协议书，该协议书包括的内容为：1、个人所占房产比例，该比例根据个人投资金额占房产总金额的比例而定；2、房屋的使用方法，房屋出租之后租金的瓜分比例，以及业主居住时间等。

3、共享房产投资模式

3.1 共享房产投资模式缺点

共享房产的申购手续较为漫长，申购手续总共分为五步：第一步，进行项目公示，共享房产为政府指定建设的项目，建成后，政府都该项目进行公示；第二步，网上申购，共享房产购买资格较为严苛，购买者需要对购买资格进行仔细阅读，与自身进行分析，查看自身是否满足购买资格；第三步，联网审核，审核时间较长，第四步，公开摇号，是否能够购买通过摇号决定，具有一定的巧合性与不确定性；第五步，选房签约。共享房产的房屋布置为在某一地段开发一共享房产小区，但这些小区的设置大多较为偏僻且与购房者可能存在很大的地理差距。共享房产所处区域与购房者工作地区相距较远，这并不能惠及大部分人群。且共享房产目前开发地段并不多，人们无法选择合适的地段进行购房，这样只能够使得共享房产这一政策惠及部分低收入人群。

共享房产中，投资人并不能随意将其进行出售，同时，但你想要购买第二套房产时，需将共享房产交回。且共享房产具有较大的局限性，在共享房产进行公开申请时，共享房产的地段以及面积都较为固定，且靠抽签获得，并不能自由选择。

3.2 共享房产投资模式的优点

以北京市顺义区为例，在北京市公布的2017年10月份的顺义区共享房产项目中，销售均价为19000元/m2，如在此地购买一套80平方木的住宅，在取得共享房产的购买资格后，首付需要支付至少20%，也即是首付需要支付至少30.4万，剩余房产价值为121.6万元。但之后从政府手中购买剩余房产所需金额并不会上涨，而可以根据自身情况进行还款时间的选择。

而直接购买房产时，房价较共享房产略高3%到5%，按照19760元/m2的价格进行价格计算，在此地购买一套80平方米的房子，利用公积金进行购房首付为20%，即为31.7万，但进行商业贷款的基准利率为4.9%，且上浮10%，如购买首套房贷款100万元、贷款期限25年,公积金贷款利率为3.25%,月均还款额为4900元;若使用商业贷款,执行利率为5.39%,月均还款额升至6100元,月供高出了1200元，而在该80平方米的房子中，剩余的多年应还贷款为146万元。而二手房屋首付金额较高，为预估价格的70%，为112万，剩余贷款还款金额为55万元（等额本息法计算）。

另一种拍卖购房方式则需要全额付清房款，即158万。而以租养租的方式居住环境较直接购买住房差，将自己的房产高价租出而租住一个较小的房子，体验较差切房屋的购买价格并未减少。