房地产企业税收管理分析

何佳

【摘 要】房地产行业在过去近10年里可归属于“暴利”行业，在利益的趋势下，经济市场中涌现了不同的房地产公司，如“碧桂园”、“保利”、“龙湖”、“万科”等开发公司纷纷榜上有名。因此，为了稳定我国市场经济的稳定，针对房地产市场的调控政策出台，限制了其为追求更大利润采取的提高房价措施。故在现有的大环境下，房地产企业只能通过减少成本以获取最优报酬，这其中就包含了对企业自身涉税、纳税的筹划管理。本文通过分析房地产企业现下纳税管理，旨得出一些有用的结论与建议。

【关键词】房地产；纳税管理；建议

随着海外开发商进入中国市场，国内房地产公司在面临着国家政策限制的同时也要时刻警惕来自外部的强有力竞争。因此，在内外“夹击”下，具备竞争力的房地产企业开始实施纳税筹划，对税收进行有效管理。

一、房地产行业税收筹划一般特点

评价一个房地产公司的纳税筹划方案之前需要对该行业有一个直观的涉税了解。我国房地产企业主要涉及的税种为土地增值税、契税、印花税、房产税等。而根据相关资料显示，在整个房屋开发过程中，不同阶段将征收不同税种，这也取决于房地产行业的特殊阶段性以及企业综合性特点。

由于经营的不同税收筹划的方式、特点也将有所不同，筹划空间性大小也就取决于其特点的不同。此外，经营活动多样化、筹资渠道多元化、费用成本复杂化、房屋开发周期长都是现下房地产企业的现状，税收筹划贯穿在这些特点中是筹划的一般道路。作为国家的纳税大户，一些优惠政策也会给予该行业，那么企业就可以利用这些政策达到成本管理从而提高利润收入。

我国税收筹划概念引进较晚，在结合我国特殊国情下，房地产行业如今的筹划内容主要落实在土地增值税、企业所得税等优惠税种上。但由于现阶段我国对房地产税收筹划的认识度不够，没有相关法律法规约束，且单就西方理论用于我国市场也存在体制不和的弊端，也因此造成对税收筹划本质认识不清、理论与实际联系不紧密的缺陷，这些都造成了我国房地产行业税收筹划质量差、不规范，成为企业偷税漏税的借口。其次，企业税收筹划专业人员素质不高，数量不齐也导致筹划效果常常不能达到预期效果，更甚者也会导致企业出现偷税漏税的违法现象产生。因此，目前房地产行业在此基础上主要存在着意识不明确、专业性不够、规划不完全等缺点。

二、FS地产税收筹划现状与问题

FS地产是四川省某市的一家房地厂开发企业。自公司组建以来聘请了很多有从事过房地产开发或具备相关经验的专业人员，其中也聘请了经验丰富的会计人员。公司运营期间没有出现重大涉税风波，投资开发的房屋也受到社会广泛的认可。因此，从其基本概述中可以发现该公司社会责任感较好，业绩情况良好，为城市建设做出了贡献。

（一）FS地产纳税筹划现状

随着近几年房价的持续上涨，FS地产在从中获得巨大收益的同时也为地方税收做出了应有的贡献。然而正如上文所说，房地产行业面临着政策的约束以及转型的困难，利润空间已经远不及之前，故FS地产开始实施纳税筹划，力求扩大利润空间，其筹划的内容也主要集中在企业所得税、城市维护建设税及附加、土地增值税等。

（二）FS地产存在的问题

通过了解，FS地产目前未设立专门的机构对税收筹划进行管理，而是利用会计做账等手段进行成本管控。此外，通过观察其近几年税收（未找到各税种详细数据）占营业额的比例不难发现FS每年的税负都在加重，这也从侧面暴露了其财务能力的不足以及税收筹划方案的形同虚设。因为，笔者认为，该公司存在的问题主要体现在以下4个方面：

（1）缺乏专业税法人才，单凭会计人员无法胜任。

（2）税收筹划方案不完全使用与本企业，可能存在生搬硬套的现象。

（3）年营业额增长缓慢，该公司可能过分集中降低税收而忽略其他费用成本的管理。

（4）当地缺乏税收服务部门，相关事务所工作形式过于单一无法承担咨询服务业务，故无法提供实质性保障。仅凭FS公司有限的财务人员，制定的筹划方案不能匹配实际的运营情况。

三、针对FS地产税收筹划建议

FS公司可以按照业务的划分流程制定相应的税收筹划，通过查阅相关资料，房地产行业业务流程可划分为如下方面：开发建设阶段、房产交易阶段（此阶段包含房屋销售）、房屋保留阶段。其中，纳税的环节主要集中在交易阶段，房屋销售所获得的营业收入是应纳税所得额的主要组成部分。依照我国税法的规定，房地产企业开发普通住房的，如果增值率小于或等于20%，不对其增值额收取土地增值税。参照这条税法规定，房地产企业可以在此基础上实施税收筹划，因此，给予FS地产的建议如下：

（一）制定合理的房屋销售价格

首先，聘请相关的专业人员从事筹划工作并算出免征的零界值，在此基础上假定房屋售价为R，那么可以算出当售价小于等于除去扣除项目余额即R<1.2848B时可以免于征收土地增值税。除此之外，再运用传统的方式假定售价计算收入应纳税额，通过比较得出在不同情况下不同方式的有点。目前，FS地产多用直接确定售价的方式，然而通过两种方案对比分析可以知道，算出的零界

点售价虽然小树价格会低于直接约定价格，但最后纳税金额将大大降低，实现了政策的充分利用，也扩大了公司自身的利润空间。

（二）利用促銷手段销售房屋

销售手段促销房屋包含了一次支付打折、买房送装修等，不同的方式势必影响最后报表收入即影响最后纳税申报。以买房送装修为例，企业装修所支付的费用可以算在开发成本中，但在销售房屋时仍旧按原价销售，开发成本又可以加计20%算作扣除项目。在这种条件下，企业最终可获得更高的报酬。

（三）公司日常运营费用筹划

税收的筹划不仅仅集中在销售环节，具备专业技能的会计人员还应当对企业日常的运营做出规划，大型企业在费用的筹划上往往可获得上亿元的节省，因此该板块的作用不容小觑。

专业人员应当定期进行培训已达到对税法规定的知识储备更新要求。最新的税法扩大了更新了税前可抵扣项目，因此，FS地产相关人员通过可全部扣除项、部分扣除项的科目规定，做出适当的筹划方案，也可为企业节省一笔不小的开支。

四、结语

房地产行业在2020年将与国际准则接轨，会计准则第14号与15号将进行适当的合并，新会计准则下，确认收入时将按照合同条款约定或按建造合同（完工百分比法）的方式。因此，无论是FS地产或是其他房地产公司都不应当将税收筹划筹划方案视作固定模式，应当结合市场、政策的变化适时调整。税收筹划不是为了如何偷税漏税，而是为了更好的调这个整个系统税收的规范同时为企业带来更多合法收入，在各方共同努力下，营造良好的经济环境。

【参考文献】

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