从人到城市，TOD模式都在提供更优化的解决方案

文/京投发展股份有限公司

引言：近两年，TOD商业模式迎来发展契机，风口已经到来。北京、上海以及成渝城市群等都在积极探索TOD发展模式。作为专注于TOD细分领域轨交车辆基地一体化开发，且是国内唯一一家以此为主营业务的房地产开发企业——京投发展，在2018年提出全新商业模式“TOD智慧生态圈”，无疑给国内TOD发展贡献了新的灵感。

基于人口与城市的关系，TOD模式提供的全解决方案

人口流动是城市区域均衡发展的关键，如何更好地提升人口流动的效率，对于所有人口集中的中心城市都是一项课题——人口疏散的效率、人群出行的效率、引流质量的效率。通过数据研究，我们可以清晰地看到TOD模式的全解决方案。

上世纪80年代，日本东京人口以每年30-40万人的速度递增，为了解决人口输送问题，政府开始在距离中心城区20-40公里的位置开发新城，大量铁路投入建设，最终确定了以TOD为核心的发展战略。

中国在2012年之后迎来轨道交通发展的高速时期。公开资料显示，截至2018年底，中国内地共有35个城市开通城市轨道交通，运营线路总计185条，线路总长度5761.4公里。戴德梁行的一项研究表明，TOD拉动的不仅是人口数量，由人口流动带来的资金引入、信息交换，甚至物流需求激增，都会侧面激发区域产业的发展，从而提高一个片区的功能效率，进而直接拉动收入，刺激消费需求。TOD模式实现的与人群质量相对等的城市发展带动，最终会体现在GDP的相关数据中。据开放数据统计，轨道交通建设投资对城市GDP的直接贡献率为2.63倍。即每投资1亿元，可新增2.63亿元，并提供8466个就业岗位，同时带动上下游产业链和沿线金融、商贸、服务业的发展，其综合贡献率达到6.2倍。

基于每个家庭成员，“TOD智慧生态圈”提升幸福的效率

关于TOD轨道物业所呈现的独特生活场景，开发商提出了诸多感性概念描绘幸福感，京投发展则很理性地提出“TOD智慧生态圈”。“TOD智慧生态圈”不仅从物理意义上构建了一个城市生活闭环，更对社会展开了深度思考——让不同年龄、不同爱好的人都有自己的圈子，最终构建一个和谐生态圈。对客群的深刻洞察，和对技术的熟练掌握，是京投发展提升城市幸福效率的硬实力所在。

位于北京地铁8号线平西府车辆段的京投发展·公园悦府项目中5.5万平方米城市公园，通过专利减振降噪技术带来的宁静，让社区真正成为一个静美的空中花园，一个全龄、全时的大会客厅——孩子在草地上奔跑、老人在阳光下散步就是最日常的风景。

技术改变生活的另一个案例发生在京投发展·琨御府，京投发展成功解决了架空层整体园林中水景、大配重装饰的技术难题，最终打造了3.2万平方米的琨御花园——一座私密围合且兼具开阔视野的空中花园。

京投发展·琨御府实景图

基于城市发展，TOD对职住平衡的效率提升

TOD实现了高质量人口的聚集并进而带动区域发展，对于随之而来的空气污染、通勤交通拥堵等社会问题，亦有自己的解决方案——职住平衡。

职住平衡是指在一定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等。大部分居民可以就近工作，通勤交通可以更多依赖非机动车方式，从而直接减少交通拥堵和空气污染。

京投发展通过实现产业和人才的聚集，助力区域实现职住平衡。首先，“TOD智慧生态圈”让轨道交通枢纽变成城市能量核——容纳多元业态的TOD综合体社区。其次，由“TOD智慧生态圈”实现的“相似高质量人才聚集——精英圈层”，会将各自的资源、信息、机会进行重组，让这个“能量核”拥有自我优化的能力，进而带动周边区域商业、产业发展。

总的来说，TOD可以更好地让生活与工作和谐共生。京投发展基于“TOD智慧生态圈”打造的TOD社区——包括轨道交通车辆基地社区和地铁站点社区，用更好的生态，吸引高知人才聚集，让社区自我迭代、探索更美好的生活成为可能。京投发展的下一步迭代，体现在即将推出的北安河项目中。该项目通过与生态结合，打造“看不见的车辆段”，更好地实现产业融合，将轨交车辆基地一体化开发推进到4.0时代。