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房地产:融资市场趋紧龙头房企显优势

2019-08-14黄焯伟

股市动态分析 2019年28期
关键词:土储金茂货值

黄焯伟

据媒体引述,近日多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。对房地产行业融资提出具体要求,尤其体现在前端融资方面,限制土拍市场出现过热情况。政府稳定土拍及楼市基本已成主调,土地市场过热的情况下须以行政手段来降温,然而我们认为有关行政指令属于短期性调控措施,被长期执行的机率较少。一些土储货值较高的龙头企业之抗周期性较强,影响较低,如龙湖集团(00960.HK)、中国金茂(00817.HK)、龙光地产(03380.HK)。我们亦比较喜欢项目执行力较强的房企,如奥园集团(03883.HK)、时代中国(01233.HK)等,其权益销售额上半年增长同比超过30%,大幅超过同业平均水平,受惠往年销售增长强劲,中期业绩亦估计较佳。

控制地产业务规模

据媒体引述,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。根据中国信托业协会官方数據显示,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元(人民币·下同),占比14.75%,较2018年四季度末上升约0.56个百分点。本轮地产信托窗口指导与早前银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知(银保监发〔2019〕23号文)》方向一致。对房地产行业融资提出具体要求,尤其体现在前端融资方面。上半年央行接连降准,受惠于货币政策中性偏积极,房地产信贷政策相较宽松,房贷平均利率回落。土地市场在第二季度逐渐回暖,热度超出预期,开发商对地块的激烈竞争引起了官方监管的注意,须以行政手段控制地产业务规模。

短期土地市场须降温

政府稳定土拍及楼市基本已成主调,因此在土地市场过热的情况下须以行政手段来降温。我们相信房企在短期内亦不会放量加杠杆拿地王,否则会被监管部门放进融资黑名单,严重影响住后发展。在这背景下,土储货值较高的龙头企业的抗周期性较强,土储货值对销售额比率较高房企如龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、龙光集团的压力相对压轻。

二季度规模房企销售较稳

据克而瑞数据,百强房企全口径销售金额上半年约52536亿元,同比上升14%,比第一季度下降5%有所改善。增长主要来自合作项目增加,百强房企权益销售同比上升约4%至38,749亿元。部分房企营运较佳,按权益销售计算,增长速度较快的房企如旭辉集团、奥园集团、时代中国等,项目推进执行力较强,资金回笼较佳。

过往房地产的高杠杆、快周转模式,在国家未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转,或以产业加地产的模式,帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业,中国金茂、龙湖集团等较为有利。一些土地资源上有优势的房企也值得关注,如中国奥园、龙光地产、时代中国等,这些公司深耕大湾区熟知当地环境,有效从旧改项目中获取市热点城市核心地区的土地,长远有利发展。

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