房地产：融资市场趋紧龙头房企显优势

黄焯伟

据媒体引述，近日多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面，限制土拍市场出现过热情况。政府稳定土拍及楼市基本已成主调，土地市场过热的情况下须以行政手段来降温，然而我们认为有关行政指令属于短期性调控措施，被长期执行的机率较少。一些土储货值较高的龙头企业之抗周期性较强，影响较低，如龙湖集团（00960.HK）、中国金茂（00817.HK）、龙光地产（03380.HK）。我们亦比较喜欢项目执行力较强的房企，如奥园集团（03883.HK）、时代中国（01233.HK）等，其权益销售额上半年增长同比超过30%，大幅超过同业平均水平，受惠往年销售增长强劲，中期业绩亦估计较佳。

控制地产业务规模

据媒体引述，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。根据中国信托业协会官方数據显示，截至2019年一季度末，投向房地产的信托资金余额2.81万亿元（人民币·下同），占比14.75%，较2018年四季度末上升约0.56个百分点。本轮地产信托窗口指导与早前银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知（银保监发〔2019〕23号文）》方向一致。对房地产行业融资提出具体要求，尤其体现在前端融资方面。上半年央行接连降准，受惠于货币政策中性偏积极，房地产信贷政策相较宽松，房贷平均利率回落。土地市场在第二季度逐渐回暖，热度超出预期，开发商对地块的激烈竞争引起了官方监管的注意，须以行政手段控制地产业务规模。

短期土地市场须降温

政府稳定土拍及楼市基本已成主调，因此在土地市场过热的情况下须以行政手段来降温。我们相信房企在短期内亦不会放量加杠杆拿地王，否则会被监管部门放进融资黑名单，严重影响住后发展。在这背景下，土储货值较高的龙头企业的抗周期性较强，土储货值对销售额比率较高房企如龙湖集团、世茂房地产、中国金茂、龙光集团的压力相对压轻。

二季度规模房企销售较稳

据克而瑞数据，百强房企全口径销售金额上半年约52536亿元，同比上升14%，比第一季度下降5%有所改善。增长主要来自合作项目增加，百强房企权益销售同比上升约4%至38，749亿元。部分房企营运较佳，按权益销售计算，增长速度较快的房企如旭辉集团、奥园集团、时代中国等，项目推进执行力较强，资金回笼较佳。

过往房地产的高杠杆、快周转模式，在国家未来偏重产业发展的大方向下难以维持。未来房企只能透过增强产品精致化、特色化来提高项目周转，或以产业加地产的模式，帮助政府推动当地经济发展来换取土储。我们看好在一、二线热点城市拿地能力较强的龙头企业，中国金茂、龙湖集团等较为有利。一些土地资源上有优势的房企也值得关注，如中国奥园、龙光地产、时代中国等，这些公司深耕大湾区熟知当地环境，有效从旧改项目中获取市热点城市核心地区的土地，长远有利发展。