泰禾集团的困境与曙光

不愿公布合同销售数据的泰禾集团（000732），通过东方金诚国际的评估报告展示了2016-2018年度的销售数据。2016年合同销售金额213亿元，2017年合同销售金额824亿元，2018年合同销售金额929.36亿元，其中，权益销售金额大体占到总额的78%左右。应该说，这一销售数据低于投资人的预期。

泰禾目前的困扰

由于泰禾的项目主要定位高端，打造品牌，追求质量，使得项目施工进展缓慢。泰禾已售房地产项目回款速度仍处于较低水平，主要因为公司部分项目进度无法达到银行发放购房按揭贷款要求。由于泰禾的客户人群主要是改善型需求人群，刚需较少，导致销售相对迟缓。

截至2018年末，公司在建项目预计总投资 2841.29亿元，已累计投资1661.91亿元，未来还需投资1179.39亿元，2019年、2020年、2021年和2022年及以后房地产在建项目计划投资额分别为365.98亿元、317.72亿元、266.30亿元和229.39亿元。

规模扩张期，资金链紧绷，公司属于规模扩张阶段，2016年公司大量拿地，为此大量举债，2019年将会有接近600亿元有息负债需要偿还。在销售回款较为缓慢的情况下，公司通过出售项目股权、借新还旧、贷款展期、销售回款等多种方式归还借款，到目前没有发生违约或者逾期。

泰禾的优势

公司目前已形成了住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等完整的产品线，除了高端改善型“院子系”产品外， 还推出了“大院系”、“小院系”、“府系”和“园系”等多条差异化产品线。其中“院子系”为新中式院落别墅，品牌知名度和影响力较高。

截至2018年末，公司房地产已完工项目总投资额783.76亿元，总建筑面积644.17万平方米，总可售面积502.60万平方米，累计已销售495.80万平方米， 累计销售金额1037.04亿元，剩余可售面积6.80万平方米，销售比例达98.65%。由此可见，泰禾的项目完工之后，基本能够实现全销，不存在滞销现象。

2019年是泰禾最为关键的一年，也是跨坎爬坡之年。公司近年加大杠杆，规模扩张，负债还款叠加建设支出非常集中。另一方面，2017-2018年度的合同销售尚未到账的银行款项会陆续发放到公司账户，将缓解资金之渴。此外，公司加大銷售力度，出售项目股权，促进资金回笼。

今年的黄其森，应该是非常煎熬的一年，也是人生感悟最深的一年。银行信贷的收缩、内部管理的缺陷、高管人员的离职、有息负债的压力、存货周转的缓慢，都会让其思考良多。

高收益从来都是伴随高风险，世间之事，概莫如此，无论是实业，还是投资。倘若辗转腾挪，顺利度过，那么，未来将会是雨过天晴。（作者：红梅投资）