设计管理在房地产开发过程中的重要性探讨

杨永智

【摘 要】随着我国社会经济的迅速发展，人们对居住质量逐渐提升，加之当前绿色发展理念的不断深入，房地产行业的竞争力逐渐加剧。在房地产开发过程中，只有实施设计管理，才能够减少实际建设中的误差、缺陷，确保各项建设工作的有效开展，进而提升房地产企业的经济效益。

【关键词】设计管理；房地产开发；重要性

在房地产开发过程中，为更好地整合各建设目标，要不断增强设计管理力度，进一步推动规划工作的开展。由此可见，深入研究并分析设计管理在房地产开发过程中的重要性具有一定的现实意义。设计管理贯穿于房地产开发过程中，有效设计管理，能够规避开发缺陷与失误，提高资源配置效率，创造可观的经济效益。基于此，将设计管理作为主要研究内容，阐述在房地产开发过程中的重要性。

一、房地产开发的过程中进行设计管理的意义

设计工作是设计企业接受开发企业委托，为其设计与目标客户需求相适应且满足企业利润目标的产品，技术性较强，贯穿于整个开发过程中。设计管理工作与项目的主管部门、开发企业及设计方存在紧密联系，所以要综合考虑多层次、多方面的需求，确保规划的科学性与详细性。针对开发企业而言，设计管理并不仅仅只是内部管理，仍要在内部管理中合理纳入外部协作单位与主管部门沟通协调的内容。充分利用合理化管理措施，对目标机制加以整合，以实现不同体系间的配合，构建平衡发展格局，进一步推动房地产开发工作的开展。

二、房地产开发中设计管理的现状

1、设计管理工作人员专业水平低。通常情况下，开发企业与设计企业的设计管理工作不同。作为开发企业的设计管理人员，需积极参与到整合企业内外部资源、定位市场产品过程中，对设计工作的质量、成本管控与进度平衡能力过于关注，更强调设计管理人员的管理能力。现阶段，大部分开发企业的设计管理人员招聘自设计院，虽然具备较强的技术水平，但并不具备管理经验，难以对产品特点与卖点进行精准定位，也未系统掌握设计管理重点，督促协调能力缺失，直接影响了管理的效果。

2、不了解行政审批规则。房地产开发项目的施工图纸与设计方案需经政府多部门审查与批准，但仍存在部分设计人员不能正确认知施工图纸与方案技术管理规则，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企业受利益驱使，会在设计过程中随意更改设计要求，导致报规与报建因难以通过行政审批而多次修改，不利于后期设计工作的开展。

3、设计管控机制缺失。房地产实际开发期间，初期阶段也被称作价值创造的阶段，只有保证设计管理机制与流程的科学合理性，才能够实现项目工程的正常开展，更好地创造企业的经济与社会效益。在项目开发中，有部分开发企业的管理人员高度重视成本管理，且制订了相应的管理制度，能够深入认知设计工作对于成本的影响，然而，设计管控与管理模式相对落后，始终不具备健全的管理、控制机制，对项目开发效果产生不利影响。

三、房地产开发中设计管理的重要性

在房地产开发过程中，设计管理是至关重要的环节，贯穿前期投资拿地、规划设计、项目建造等整个开发过程，科学合理的设计，能够有效缩短整个项目的工期，节约成本，提高企业的经济效益，同时通过合理的设计，能够有效防止项目实施过程中的风险和隐患，从而降低经济损失，树立良好的企业形象。基于此，本文从以下方面来分析房地产开发过程中设计管理的重要性：

1、投资决策阶段设计管理。在投资决策阶段，企业对目标地块要进行总体经济效益分析，设计的工作是对地块按照土地出让条件，结合地块的地形和环境进行方案强排，给出可实施的多种产品组合规划方案，提供技术指标供投资部门进行经济效益测算和确定拿地价和建安成本控制指标。在该阶段，方案设计侧重是对经市场调研部门经过市场调研分析确定的定位产品在目标地块实现价值最大化且满足各项条件的土地最大利用程度。经论证确定的方案一旦拿地成功后，开发企业往往后立即启动方案深化和报批工作，因此，投资决策阶段的设计工作如果出现大的偏差，将影响项目的实际落地工作和企业的经济效益。

2、总体规划设计阶段和施工图设计阶段设计管理。在方案和施工图设计阶段的设计工作是设计工作最核心和最紧凑的环节，对项目的成本和后期销售起着重要的决定作用，几乎可以决定项目70%的成本，规划布局、户型设计、景观设计水平决定项目的销售卖点和卖相。该阶段主要工作有设计管理部门根据营销部门提供的产品定位报告编写设计任务书；规划方案设计、开发企业内部评审、方案报批；施工图设计、设计方开发方内部评审、技术审查、行政审查等。由于市场竞争加剧，开发企业为提高效益，对开发周期时间要求高，设计周期短，报规报建时间压得紧，加之管理不到位往往造成图纸质量不高，影响报规报建的时间和成本的有效控制。由于该阶段的工作联系着开发企业、设计单位和政府管理部门，兼具技术水平、政策把控、统筹协调多方面工作能力要求，因此对现场情况的充分了解和对目标市场的清晰认知，结合整个工程项目的自身特点以及其影响因素，对资源配置以及实施方案进行充分的计划，并且根据计划严格进行实施，加强过程监督管理，检查计划的落实情况，才能够保证整个项目的可行性和经济性。

3、项目建造阶段的设计管理。许多开发企业都实行项目制管理，按项目核算和考核，但往往在项目工程结算后发现成本超了，利润少了，究其原因，过程中的工程变更随意是重要原因之一。在项目建造阶段，质量、安全、成本、进度控制是工程管理的重点，设计管理工作在该阶段是一项配合服务性工作，主要工作是组织对项目进行技术交底、对工程建造过程中的图纸问题提供技术咨询以及设计变更和技术核定。图纸的质量问题往往会在建造过程在反映出来。在工程开工前，做好相关准备工作，可以尽早发现图纸问题，及时补充完善，有利于控制成本和工期。①开好图审会议，施工单位、监理单位要对施工图进行认真查看，对图纸不清、与清单不和、对功能、成本、进度有利的优化提出建议，设计单位应做好两方面的工作：针对项目具体技术难点、要点对施工单位进行交底，讲解需注意的事项；针对施工、监理单位提出的图纸问题认真复核做出回复，必要时应甲方设计管理人员进行会商后回复。并做好图审会议相关记录，避免交底不彻底，有所缺漏而对工程质量造成不良影响，这对于保证整个工程的质量和效果是非常有必要的。②在施工过程中，设计管理人员跟踪图纸的实际实施情况，对图纸问题及时反馈，对施工单位提出的变更申请，特别是重大变更或涉及影响审批规定的，要结合功能需要、成本控制和工期进度以及项目验收全面考量和认真论证变更的必要性和变更方案，必要时征询行政审批部门意见，为公司提供切实可行的方案。

随着我国经济和社会迅速发展，人们对地产开发产品需求标准的提高，以及政府对城市品质提升的要求，使得房地产开发成为一项既热门又竞争激烈的领域。在房地产开发过程中，设计管理工作贯穿整个开发过程，成为引领性的核心管理工作之一。有效的设计管理能够减少开发过程中的失误和缺陷，使资源配置高效而合理，从而提高企业的经济效益。

参考文献：

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[3] 邓娅玲，徐波.中小型房地产开发企业设计管理者的角色状态研究[J].城市住宅，2017，24（5）.

（作者單位：中交地产（天津）有限公司）