政府住房限购政策的实效性分析

贾仁甫 张茜

摘 要：自2010限购政策实施以来，房价的波动引起政府及社会的广泛关注，为响应中央政府的号召，让房地产回归“住人“的商品属性，通过构建涉及地方政府、房地产商及购房者三方的斯塔克伯格模型，分析地方政府和房地产商的决策选择，分析限购政策实施后，房价降幅、住房需求量等因素对地方政府及房地产商效用的影响。研究发现：地方政府会选择限购政策，房地产商会选择降价策略，并使降价幅度尽可能小;如果需求量和房价降幅在合理范围内变动，住房需求量与房地产商的效用呈正相关，与地方政府的效用呈负相关，房价降幅与房地产商的效用呈负相关，与地方政府的效用呈正相关。

关 键 词：限购政策;斯塔克伯格模型;地方政府效用;房地产商效用

DOI：10.16315/j.stm.2019.03.017

中图分类号： F293

文献标志码： A

Abstract：Since the implementation of the purchase restriction policy in 2010， the fluctuation of house prices has attracted wide attention of the government and the society. In response to the call of the central government， this paper analyzes the local government and the real estate by building a Stackelberg model involving the local government， real estate developers and buyers. The study finds that the local government will choose the purchase restriction policy， and if the local government implements the purchase restriction policy， the real estate business will choose the price reduction strategy， and will make the price reduction to the limit. It may be small， thus ensuring maximum selfinterest; if local governments do not implement restrictions on purchases， real estate developers choose not to reduce prices. Assuming that demand and housing price decline within a reasonable range of changes， then， housing demand and the effectiveness of real estate business is positively correlated， and the effectiveness of local government is negatively correlated; housing price decline and the effectiveness of real estate business is negatively correlated， and the effectiveness of local government is positively correlated.

Keywords：housing restriction policy; Stackelberg model; local government utility; real estate business utility

随着社会的繁荣和经济的发展，自1988年以来，房地产业在中国迅速发展。房价的上涨、需求的多元化，以及通货膨胀等因素，使得越来越多消费者的将资金投入房地产市场，住房问题成为民生问题。过度投资、投机性购房以及合理调控房价成为政府需要解决的主要难题。2010年，中央政府在住房与城乡建设部指定的40个重点城市统一实施基本限购令，在中央政府的號召下，各地方政府相继出台实施细则，2010年4月，北京率先实施《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“每户家庭只能新购一套商品房”。2010年9月，限购政策在广州、上海、深圳实施。截止到2011年1月25日，我国实施限购政策的城市已有24个，包括北京、上海、深圳、广州、三亚、天津、杭州、苏州，等等。尽管政府对房地产市场进行了长时间的调控，住房价格仍然水涨船高，为了解决房地产市场的各种难题，自2017年以来地方政府采取新一轮的调控政策，例如北京市出台的“共有产权”以及广州市出台的“租售同权”等政策，以及限购、限贷、限价、限售、限商等政策。

目前，对限购政策实效性的研究分为两方面，一部分学者研究限购政策对房价的影响，这部分学者主要有：王敏、黄滢、刘江涛等等。王敏等[1]通过建立房地产市场的局部均衡模型，利用70个大中城市的住房价格指数进行分析，结果表明限购政策对新建住宅价格影响不显著，对二手住宅价格的影响有限，限购政策对投资和投机需求比例较高城市的房价影响较大，并且需求比例越高房价下降越明显。刘江涛等[2]研究发现，限购政策对于当期有降低房价的作用，开发商和投资人对政策预期越准确，市场的价格波动程度就越小。其他学者研究表明销售量与销售价格较去年同期均有显著下滑，并且限购政策对消费性需求有显著的负影响，但对投资性购房需求影响并不明显[3-7]。另外一部分学者研究限购政策对社会福利的影响，主要有冯科、何理、韩永辉等人。

冯科等[8]、胡涛等[9]构建了房地产市场的反需求函数，通过2007—2011年居民消费支出和价格季度经验数据，研究发现限购政策破坏了其他市场的均衡，并且刚性、改善和投资性房产需求者均有福利损失。其他学者研究表明，限购政策等非市场手段会造成市场效率的损失，降低社会福利[10-14]。限购政策仅可作权宜之计而非长久之策，并且难以作为一种常用的房地产调控手段。国外学者对房地产调控政策的研究较为丰富，主要涉及信贷配给政策和限价政策等等，对限购、限价政策的研究，西方学者普遍认为会引起社会福利的损失。Glaeser[15]研究发现，如果住房进行价格或数量管制，住房市场的社会总福利就会大大降低。Munch等[16]基于丹麥家庭围观调查的数据研究了住房租金管制对丹麦住宅市场的影响，结果表明住宅租金的管制会导致租赁家庭的迁移，但同时也降低了社会福利。Glaeser等[17]研究发现，在住房租金控制下，由于租房需求存在异质性分布，会引发资源误配，使租金控制产生的福利成本高于供给不足的福利成本。

从以上学者的研究中发现限购政策对房价上涨的抑制作用有限，并且限购政策导致了社会福利的损失，不应该长期实施。通过近年来房价波动的情况发现，房价上涨仍具有不可小觑的势头。通过构建地方政府、房地产商及购房者三方的斯塔克伯格博弈模型，分析限购政策实施前后地方政府效用及房地产商效用的变化，进而分析由限购政策引起的住房需求量减少对房价产生的影响，从而判断限购政策的实效性。

1 构建斯塔克伯格博弈模型

1.1 斯塔克伯格模型的建立与变量描述

1.1.1 博弈过程的描述

地方政府拥有房调控地产市场的权利，下调本市住房价格、减少房地产市场库存过剩问题，是地方政府面临的重要难题，为此中央政府提出限购措施，地方政府面对中央政府提出的政策，有2种选择：响应中央政府号召，推行限购政策;无视中央政府政策，不推行限购政策。假设地方政府推行限购政策的概率为x，付出的总成本效用为C，住房的有效需求量为Q1。不推行限购政策，即不限购时的概率为1x，住房的有效需求量为Q2。用Ui来表示地方政府的效用。

对房地产商而言，地方政府作出选择后，房地产商面临2种选择：根据市场供需波动情况，选择降价;无视市场供需波动情况，选择不降价。假设房地产商选择降价的概率为y，降价后的住房价格为P2。房地产商选择不降价的概率为1y，住房的初始价格，即不降价时的房价为P1。房地产商的效用表达式为E（p，Q）=pMQ。

对于购房者而言，由于住房产品的资金投入量大，单套住房的资金投入量为PM，M为单套住房的面积（单位：m2），取平均值，价格P的微小变动就能引起购房者投入的较大变化，因此，购房者在房地产商做出选择后有2种选择：抓住当前机会，选择购房;理性判断市场，选择不购房。当房地产商选择降价策略后，购房者可以获得由降价引起的较大收益，所有购房者都会选择购房。当房地产商选择不降价时，购房者预期房价会下降，则购房者购房的概率为z，购房者选择不购房的概率为1z。

模型的决策树，如图1所示。

根据实际模拟结果作者发现，限购政策实效性的影响因素，包括有效需求量、降价幅度、房价降低给政府带来的效用、需求量减少给政府带来的效用，均与房地产商效用以及地方政府效用有显著相关性，并且影响房地产商和地方政府的决策选择。在博弈过程中，房地产商可以通过调整降价幅度大小，尽可能实现自身利益最大化，当政府实施限购政策时，房地产商为保证自身利益，选择降价策略并尽可能缩小降价幅度，由此可知，限购政策对降低房价并无太大作用。对于不受限购政策影响的消费者，短期的房价降低刺激这部分消费者增加购房投资，使得住房需求量增加，因此限购政策并不能有效降低住房需求量。

在中华人民共和国国家统计局发布的《国家数据网》中查找中国实行限购政策的3个城市北京、深圳、上海“2005—2016年的住宅商品房平均销售价格（元/m2）”，研究发现这3个城市在限购政策实施后房价下降并不明显。分析2005—2016年上海市房价同比增长率发现，限购政策对上海房价的影响仅限于2011和2012年，房价同比增长率分别为-0.51%、0.22%，2013年房价开始反弹，增长率为16.75%，2015年甚至达到30.98%;限购政策对北京房价的影响仅限于2011—2014年，同比增长率小于1%，分别为-0.95%、0.67%、0.79%、0.65%，2015—2016年，房价开始回弹，增长率分别为20.55%、27.75%;深圳市房价受限购政策的影响最不明显，仅在2012年房价出现负增长，增长率为-0.97%，2014年增长率为0.26%，2013、2015和2016年房价同比增长率分别为23.33%、40.02%、35.17%。并且，作者通过研究限购政策实施以前的数据，发现北京、上海、深圳均出现过房价负增长和增长率小于1%的情况，那么限购政策实施以后房价增长率降低，很有可能是其他因素共同作用的结果，并不能说明限购政策的实效性。以上数据说明了本文研究结果的可靠性，证明本文的推论是正确的。

4 总结与政策建议

1）结论。结合博弈结果以及实际模拟作者发现，限购政策并不能显著降低房价，并且在租房市场需求量增加，银行贷款利率波动等因素的推动下，房价仍有上涨趋势，限购政策仅仅对房价上涨起到抑制作用，并且抑制效果有限，不能从根本上解决房价上涨的问题。限购政策仅仅遏制了受限购政策影响的过度投资和投机购房，对于不受限购政策影响的消费者没有遏制作用，房价降低会吸引这部分未进入房地产市场的消费者购买住房，短期内增加了需求量，并没有达到限购政策的预期效果。

2）政策建议。政府实施限购政策时，房地产商可以通过减少住房供给量来保持房地产市场供需平衡，从而减小房价下降程度。房地产商应该积极响应政府的号召，降低房价的同时，可以通过增加新房成交量来增加收益，优化产业结构链，提供更有价值的住房，不应盲目炒房增加社会负担。比如：给购房者提供一些优惠政策，开发更有价值的楼盘等等。