房地产价格波动与银行信贷规模关系研究

摘 要：房地产业逐渐成为了中国经济的重要支柱性产业，银行信贷犹如催化剂，在促进房地产繁荣以及我国经济腾飞的过程中起到了非常重要的作用。本文通过理论分析来研究探讨在现实生活中房地产价格与房地产信贷之间存在的因果关系。这个问题的研究对我国制定与之匹配的宏观经济政策、企业制定其发展策略以及公众以此来引导自己的消费投资都具有重要的意义。

关键词：房地产价格；银行信贷规模

经过1980 年城镇土地使用制度、住房制度的改革后，房地产市场价格在过去二十年中呈现稳步地上升趨势。房地产主要分为土地一级开发、房地产开发、房地产销售三个阶段。土地一级开发与房地产开发主要是从房地产供给的角度看，银行信贷对供给方的支持主要体现在土地一级开发贷款和对房地产开发企业的发展贷款上面，而实际统计上银行对土地一级开发的贷款是包含在房地产开发贷款里面的。房地产销售阶段主要是从房地产的需求方面考虑的，它表现在对购房者的按揭贷款上面。对以间接融资为主的中国来说，房地产融资主要以银行信贷为主。房地产信贷在三个阶段都发挥了重要的支持作用，进而扩大了开发商的供给能力、居民消费投资能力以及地方政府土地的供给能力。但是由于我国商业银行对房地产行业的依赖度很高以及商业银行自身体系的不完善，银行的抗风险能力比较差。房地产价格的异常波动很容易引发银行危机，影响企业的资源配置效率，进而对我国金融体系乃至实体经济造成严重的负面影响。

房地产价格不仅仅是指建筑物的价格，还包含和建筑物连在一起的土地的价格。房地产的价格调控着资源的分配，指导着资金流动的方向，而且是调节经济运行的重要工具。房地产信贷指的是房地产在土地一级开发、房地产信贷和房地产销售三个阶段分别向对应的企业和个人进行发放的贷款。

以下主要从房地产开发与房地产销售的两个角度来分析银行贷款对房地产价格的影响。

第一，首先从房地产开发贷款的角度分析房地产贷款对房地产价格的双面影响。

首先分析房地产开发贷款在提高房地产价格中的积极作用。这是因为房地产企业通过申请银行贷款缓解了房地产企业的资金不足的问题，从而房地产企业在房地产市场上占据了较大的优势，进而推动了房地产价格的上升。银行对房地产行业的隐性担保促进了房地产价格在交易中的不断上升。

其次，房地产开发贷款的增长也对房地产价格产生了负面的影响。如果银行的房地产信贷过多地投资房地产行业，即使在短期内由于刚性的土地供应不能够及时地增加，但是长期以来房地产的供给会随着银行房地产贷款的增加而增加，使得房地产供大于求，从而给房地产价格带来下降压力。

第二，增加房地产消费贷款将对房地产价格产生正面的影响。

随着个人贷款的增加，居民对住房的需求也跟着增加了，从而促进了房价的上升。首先，住宅是高附加值的消费品，面对高房价，大多数的消费者因承担不起高房价从而会选择通过银行信贷来购买住房。因此个人抵押贷款扩大了消费者的购房潜力，使得居民对房子的需求增加，从而使得房地产价格升高。第二，随着房地产价格的上涨，将会刺激投资或投机性需求，从而会导致更多的资金流入到房地产行业。

总而言之，从房地产开发信贷的角度来看并不能得出房地产贷款对房地产价格的确定影响，但从房地产销售的角度来看，个人抵押贷款的增加会推动房地产价格的上涨。

同理沿着房地产开发企业和个人两条线就房地产价格的上涨对银行房地产信贷的影响进行理论分析。

从理论上分析房地产开发贷款对房地产价格是积极的推动作用。具体原因分析如下：其一，根据托宾Q理论：如果资本市场价值/重置成本>1，那么这笔投资对于投资者来说是值得投入的。所以当房地产价格上升以至于超过了土地开发的投资成本，那么投向房地产行业的资金则会越来越多。扩大了银行信贷的规模。第二，根据非对称信息情形下的资产负债渠道理论，房地产信贷对房地产价格的影响的传导机制可以总结为：资产的价格上升导致资产的净值上升，从而使得信息成本下降，进而使得银行贷款上升。

第二条线，对于个人消费者来说，房价的上升对于按揭贷款的影响要分为两种情况来加以考虑。对于已经购买了住房的居民来说，房地产价格的上涨由于财富效应将促进人们消费，进而增加银行个人按揭贷款的需求。但是对于那些没有住房的人来说，房地产价格的上升将会使他们进一步限制自己的消费需求，从而降低对个人按揭贷款的需求。

根据理论分析，房地产价格与银行房地产贷款两者之间的联系还是非常密切的，因此本文提出了以下相关建议：

第一，我们应当适当拓宽房地产融资的渠道。因为银行房地产信贷几乎贯穿了整个房地产行业的运作流程，包括土地一级开发、房地产的开发以及房地产的销售的这三个阶段。我们应该继续鼓励房地产公司寻找更多的融资方式。同时还应该培育和完善房地产投资市场，并将以落实好保障性住房的分配工作作为辅助性工作，多管齐下，从而使的房地产价格趋于合理。

第二，我国政府应当完善银行房地产信贷政策，合理地调节房地产行业的资金的来源。从而规范银行投向房地产行业的信贷，这样不仅降低了银行的信贷风险，而且有助于合理地控制住房地产的价格。具体的我们可以通过合理地调整房地产贷款的利率，如贷款基准利率等。同时也要注意房地产信贷政策在不同地区的的差异性，在不同的地区制定不同的灵活的信贷调控政策，因地制宜。

第三，商业银行应当加快完善商业银行自身的治理结构。加快推进商业银行的产权改革，使商业银行与政府的关系剥离，成为真正实现自主经营自负盈亏的经济主体。我们应该减少资金投向的政策性导向，减少政府的强制分配行为，坚持银行三性原则，实现盈利最大化，归还资本逐利的本质，从而实现资源的合理配置。

第四，加强商业银行的监控。由于银行经理的任期是一定的，从实现其自身利益最大化的角度来看，银行经理很可能会有机会主义倾向，以及银行经理迫于竞争的压力可能会在其任职的期间放松对贷款质量的要求，从而扩大了贷款的规模，进而甚至可能引发银行的信贷风险。因此商业银行要有一定的内控机制对商业银行本身加以控制，商业银行的外部也要有相应的组织部门专门对商业银行的运行进行监督，商业银行自身也要如实地披露商业银行的运营信息，接受整个市场的监督。

第五，政府还应该出台相关政策来稳定人们的购房预期。过度的房地产投机不利于房地产行业的健康稳定地发展，所以我们应采取相应的措施，如增加居民或组织持有非首套房的成本、构建和完善多层次的资本市场等来避免房地产行业的过度投机。政府还可以通过提供缓解人们购房需求的替代品，如大力发展租赁市场，完善保障性住房等措施来稳定人们对房地产价格的预期。

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作者简介：

郭珊杉（1995—），女，山西临汾人，山西财经大学2018（金融学）学术硕士研究生，研究方向：金融学.