管好用好房屋“养老金” 切实维护业主合法权益

蒋和平

摘要：南充市房屋维修资金管理中心创新管理机制，构建了良性互动的维修资金管理体系和安全稳定的风险管控机制，初步发挥了房屋“养老金”的作用。强化资金监管，构建了安全稳定的风险管控机制，维护了业主的合法权益。

关键词：维修资金;物业管理;监管

中图分类号：F293.31 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0067-70 收稿日期：2019-06-04

南充市把“管好用好房屋维修资金，构建新型和谐社区”作为重大民生工程来抓，着力完善政策制度，创新管理机制，努力利民便民，住宅专项维修资金管理逐步走向规范化制度化轨道。截至今年一季度，全市已归集2600余个小区共180万户业主的维修资金本金22.7亿元，其中市本级13.7亿元，6县（市）9亿元。共有1010个小区使用维修资金6300万元，有效解决了物业公共部位、共用设施设备住用安全的问题，初步发挥了房屋“养老金”的作用。近几年来，南充市连续三次在全省住宅专项维修资金管理工作会、全省房地产市场管理工作会上介绍经验;连续三次通过审计、财政部门的账务审计;连续四年被评为全国维修资金规范化管理先进单位。广东、吉林、湖南、江西、山东、贵州等全国40个城市到南充学习考察南充市维修资金规范化管理经验。

1齐抓共管、构建良性互动的维修资金管理体系

1.1监管机构日趋健全

2009年12月，经市人民政府批准，成立了南充市房屋专项维修资金管理中心，落实了编制、人员和财政经费，各县（市）房管部门也相继落实了内设机构。维修资金专门机构的设立，对推动该项工作走向程序化、规范化奠定了坚实的基础。同时，南充市明确了财政部门、房管部门、公安消防部门、质监部门、街道办事处（镇乡人民政府）及社区在维修资金管理中的职能职责，形成了互相制约、互相监督、齐抓共管、良性互动的维修资金监管机制。

1.2维修资金政策日趋配套

近年来，南充市积极贯彻落实国家住宅专项维修资金管理法律法规和政策，结合南充实际，先后出台了《南充市住宅专项维修资金管理办法》《南充市住宅专项维修资金使用管理办法》等4个规范性文件。市房管局、市房屋维修资金管理中心也完善了《南充市物业维修工程招投标管理暂行办法》等8个配套性实施细则。市政府出台维修资金规范化文件，市财政部门、市房管部门为会签单位，每个文件均征求纪检、审计、质监、消防等部门意见，并通过召开听证会，广泛听取人大代表、政协委员、专家、业主、开发商等意见，使出台的维修资金政策既具有广泛性、又具有操作性，便于实施。对全市住宅专项维修资金的规范管理起到了重要的促进作用。

1.3管理系统日趋利民便民

为适应信息化时代的要求，南充市创建了“互联网+政务服务”维修资金监管模式，建立了市住宅专项维修资金管理平台和维修资金微信公众平台，与权属交易系统、银行存储系统实现了互联互通，与资金管理所需的相关数据实行整合，做到相关数据内外网共享，网上业务办理审批，物业小区实现网上申报使用维修资金、业主足不出户即可查询维修资金余额。今年6月份开始，业主可通过手机APP进行物业报修。南充市维修资金互联网的运用，管理水平得到提高，使用效率得到提升，政务服务更加利民便民。

2强化监管，构建科学合理的维修资金归集管理体系

2.1归集方式由代缴改自缴

为确保维修资金应收尽收，南充市调整了归集方式，重新科学合理选准维修资金缴存时间节点。将维修资金作为商品房买卖合同登记备案及房屋权属登记的必备要件，实行两道关口把关。将开发建设单位代收代缴改为由购房人在商品房买卖合同登记备案前，业主直接到主城区4个维修资金专户管理银行的201个网点缴存，确保购房人维修资金缴人专户。在办理房屋权属初始登记前，开发建设单位未售房屋的维修资金实行全额垫交，从而避免了过去少数开发建设单位代收代缴中的挪用、多收少报少缴的现象。管理机构还实行了房屋初始登记项目现场核实幢数、面积、抽查商品房买卖合同核实维修资金缴存金额制度。目前，市本級1301个房屋初始登记项目全部缴清了维修资金，保证了应收尽收。

2.2归集标准由低到高

结合贯彻国家、省、市住宅维修资金政策，近年来，南充市4次组织召开听证会，对维修资金归集标准进行听证，广泛听取人大代表、政协委员、开发建设单位和社会各界的意见，并4次调整维修资金归集标准，维修资金由每平方米15元、20元逐步调至每平方米30元、40元，今年将调至每平方米50元至60元，维修资金缴存标准与本市经济社会发展、与市民收入相匹配相适应，归集标准比较科学合理。

2.3资金续筹由点到面

南充市将物业小区公共收益作为维修资金续筹的重要支撑进行了有益的探索。2018年10月，在顺庆区大都会小区推行了公共收益补充维修资金试点，在小区《管理规约》中明确了公共收益的归集、标准、使用、上缴比例、管理方式，公共收益收支全部上墙公示，并将部分公共收益缴入了维修资金专户滚存使用。今年南充市又进行了公共收益试点扩面，选择东方国际社区等10个小区进行试点，公共收益将作为维修资金的重要补充来源。同时鼓励事业单位、国有企业进行了老旧小区续筹维修资金试点，南充力汇建设集团等6个小区补建了维修资金制度。同时，对2009年以前开发建设单位代收代缴维修资金期间未售房屋及缓缴项目进行了清理，采取发放催缴通知、上门催缴、停办业务、法律诉讼等多种手段收回维修资金老账2580万元，占应收金额的95%以上。

3完善使用机制，构建公平公正的监管体系

3.1发挥资金急救作用，建立维修资金应急使用机制

2012年以来，南充市明确了电梯、消防、二次供水、地下管网堵塞、屋顶（外墙）渗漏等7类影响业主住用安全的紧急情形，实行边修边报的应急维修机制。解决了三分之二业主签字难、决策时间过长的使用难，让维修资金成为“及时雨”，及时消除房屋隐患。近年来，南充市又优化了维修资金应急除险举措，将备案时间由三天缩短至一天，实行快报快处快修，“问题”房屋及时除险。为避免应急维修三分之二业主未签字面临的使用管理风险，采取街道办事处、社区核实签字，消防、电梯故障由消防、质监部门出具检测报告，在小区电梯口、单元门上进行公示使用方案、工程预决（结）算，管理机构现场核实拍照取证等方式予以综合管控。物业小区电梯故障动用维修资金还聘请电梯专家参与小区现场初勘、竣工验收，并对更换单件使用金额5000元以上进行现场取证以旧换新等方式，从而有效避免维修资金使用中的弄虚作假现象。2018年，市本级132个物业小区使用维修资金，应急维修项目达到86个，占70%。