浅议不动产登记程序

刘翎艳

摘要：《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》都未明文规定不动产登记的具体程序。在实务中，这种规定上的空白导致登记机构内部、登记机构与其他部门对不予受理、不予登记情形的不同理解，进而导致实务中的矛盾，笔者认为有必要出臺相关规定，对不动产登记程序予以明确。

关键词：不动产登记程序;不予受理;不予登记

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0052-53 收稿日期：2019-06-18

不动产登记具有物权变动的法律效力，具有公信力和公示力，因而不动产登记的真实性和准确性非常重要，只有细致、科学、合理的登记程序，才能保证不动产登记的真实和准确。《不动产登记暂行条例》（以下称《条例》）第3章对登记程序作了详细的规定，第14条至第16条的内容是对当事人提出登记申请的规定，第17条至第18条的内容是对不动产登记机构受理的规定，第19条至第20条是对不动产登记审核的规定，第21条至第22条是对不动产登记登簿的规定。《条例》虽未明确规定不动产登记程序，但从条文规定的内容可以发现《条例》将不动产登记程序划分为申请、受理、审核、登簿四个阶段，且详细规定了每一阶段中当事人、登记机构应履行的事项。

按照不动产登记的工作流程，受理工作人员在窗口收取并查验申请人的申请材料，符合登记条件的予以受理，出具书面受理单，不符合登记条件的应当即时出具不予受理告知书，按照《条例》第17条第2款的规定，“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”而是否予以登记的决定是在受理之后，记载于登记簿之前的审核阶段作出的，审核人员认为登记申请符合登记条件的，将申请登记的事项记载于不动产登记簿，登记事项自记载于不动产登记簿时发生法律效力。审核人员认为登记申请不符合登记条件，应当出具不予登记告知书，书面告知申请人。

某登记机构在受理阶段发现申请人申请登记的不动产存在尚未解决的权属争议，于是出具不予受理告知书，告知申请人不予受理的原因是该不动产存在尚未解决的权属争议。申请人不服，向法院提起诉讼。法院审理后认为不动产登记机构出具不予受理告知书的行为不当。法院认为按照《条例》第22条的规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的;（二）存在尚未解决的权属争议的;（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的;（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”登记机构应当出具不予登记告知书，存在尚未解决的权属争议的情形属于不予登记的情形，不属于《条例》第17条列明的不予受理的情形：申请材料不齐全或者不符合法定形式的;申请登记的不动产不属于本机构登记范围的。

登记机构遇到《条例》第22条规定的不予登记的情形，能否出具不予受理告知书呢？第一种观点认为受理阶段只能按照《条例》第17条规定的情形操作，即使存在违反相关法律规定的情形，也要在审核阶段作出。笔者认为这种观点是错误的，违反相关法律规定就是不符合登记条件，在受理阶段登记机构发现这样的情况下应即时作出不予受理的决定，并书面告知当事人;第二种观点认为在受理阶段发现了不予登记的情形，应当严格按照《条例》的规定，出具不予登记告知书。这种观点确实符合《条例》的条文规定，但是按照《条例》对登记程序的划分，这种做法混淆了受理和登记两个程序。在受理阶段发现《条例》第22条规定的情形，登记机构出具不予登记告知书，在审核阶段发现《条例》第17条规定的情形，登记机构出具不予受理告知书，这样的做法显然使得登记程序出现混乱。笔者认为在受理阶段发现不符合登记条件的，登记机构应当出具不予受理告知书，告知当事人不予受理的理由，这符合登记工作高效的要求。如果登记机构出具不予受理告知书的行为被有关部门确认违法，追责时应当由受理部门的工作人员担责，如果登记机构出具不予登记告知书的行为被确认违法，追责时应由登记审核人员担责，这符合职责明确的要求。受理和审核的工作要求有所不同，受理人员要负责核验当事人身份证件;比对材料原件，核验材料的真实性;要询问当事人相关事项;见证当事人亲笔签名等，审核人员要审核规定的环节如实地查看、公告等有无遗漏，各环节的收件材料是否齐全、充分等。无论受理阶段还是审核阶段，发现不符合登记条件的，都应当及时告知当事人，不能割裂登记程序，机械地理解相关规定相互推诿。

《不动产登记暂行条例实施细则（征求意见稿）》中曾规定：“不动产登记，应当按照下列程序进行，法律、行政法规另有规定的除外：（一）申请;（二）受理;（三）审核;（四）登簿。”最终颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》删除了该条款。笔者认为有必要明确登记程序，避免人为割裂登记程序。对于登记程序的理解，也需要登记机构与司法机关沟通一致，避免出现司法判决与登记实务的矛盾。