政府政策引导下的中国房地产价格发展研究

王峥

摘要：在现代经济中，住房是总需求的很大一部分，也是个人投资的很大一部分。据住房和城乡建设部统计，房地产业是推动中国经济增长的主要引擎。房地产业的发展在国家经济和金融市场的稳定发展中发挥着关键作用。同时，房价水平是经济中最具活力和最不可预测的变量之一。住房、金融和经济活动以及政治干预的相互作用都助长了住房价值的波动和周期性变化。中国的房地产价格趋势和周期变化往往是随着政府配套政策变化而波动，其调整往往因政府政策变化等外部冲击或土地供应的不弹性而引发的。从政府政策、高房价区域的行政地位、城市GDP等房地产价格的重要决定因素入手，分析中国大城市房价上涨原因和政府调控的成效。这为理解中国政府政策引导下的中国房地产市场发展、区域发展政策和调控后的房地产发展提供了新的视角。

关键词：政策;房地产;价格;发展

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2019）07-0034-37 收稿日期：2019-05-06

1中国房地产价格发展走向

据住房和城乡建设部统计，房地产业是推动中国经济增长的主要引擎。在过去的十几年里，中国经历了快速的城市化和同时出现的房地产繁荣。从2000年开始的十多年的房地产繁荣引起了人们的极大关注，特别是在2008年金融危机中国经济增长放缓之后，中国的房价也大幅上涨，特别是在大城市。根据《中国统计年鉴》，从2004年到2014年，房价持续以每年10.7%的速度增长，比1998年至2003年高出约3.92倍。北京、上海、广州和深圳从2003年到2013年的年均实际增长率为13.1%。2014年前后是上一轮房价周期的低谷时期，根据统计局发布的数据，与2014年相比2018年的住宅平均销售价格增加了44%，很明显，房价上涨的幅度比收入增长的幅度要快。仅在2018年这一年期间，商品住宅均价的增幅高达12.21%。在2008年金融危机发生之后，在刺激经济政策的带动下，房地产行业直接贡献了2009年国内生产总值的大约11%，2009-2018年，房地产行业基本保持10%-12%左右的国内生产总值占比，这是中国经济从全球危机中复苏的一个重要原因。如果考虑到投入产出之间的联系，房地产业对中国经济的重要性就会更大。

随着房价的快速上涨，中国中央政府于2018年实施新一轮调控政策，以冷却房价飙升的购房狂潮。地方政府迅速采取后续行动，并发布了对购房的相关限制，中国房地产市场也面临新一轮的挑战。

2政策背景

很多研究者试图用经济基本面来解释不同城市的房价或房价波动，与以往的研究相比，本文从政府政策的视角剖析房地产价格的发展，尝试全面探讨中国大城市房价高速上涨的决定因素。

2.1土地出让是地方财政收入的主要来源

区域住房市场对任何政府干预或外部冲击都有不同的反应。我们将中国房价周期与美国房价周期的结果进行比较，发现中国房价周期明显短于长周期15-20年、短周期5年左右的美国。这种差异可以用几个因素来解释。一种解释是，中国的税收制度使地方政府的财政收入来源有限，而土地出售则是财政收入的主要来源。这促使中国地方政府更加热衷于房地产的建设，为了大力促进经济发展，提高地方GDP，地方政府把土地财政收入视为财政收入的主要来源，从而降低土地供应弹性，造成部分城市区域房价非理性过高。在美国，房产税给持有房地产带来了相当大的成本，很多投资者不愿意缴纳高额房产税来持有房产。相比之下，中国只对交易征收房地产税，这就产生了购买和持有的动机。由此产生的买房投资者的大量“库存”可能导致房价波动，但是这种“囤房”的做法在未来政府开征房产税之后可能会有所改善。另一个潜在的解释是，中国频繁的政策干预使得预测市场价格更加困难。

2.2国有金融机构提高购房杠杆率

中国房地产市场政策导向明显，政府干预的影响十分强烈，在政策出台后经常出现房地产价格飞升增长的高峰和跳跃点。其中的解释是中国政府在房地产金融中扮演着很重要的角色。政府领导的国有金融机构历来主导着中国的银行体系，这有助于政府对开发商提供优惠信贷政策，从而提高了中国开发商的杠杆率。在2008年金融危机以来中国经济增长放缓之后，出于市场稳定的考虑，银行也在政府的影响下调整抵押贷款利率。2008年经济危机蔓延，房价下行，市场成交清淡。然而，2008年也可以说是房地产市场的政策年，政府出台了一系列的政策，出台了诸多减免税收、降低利率等刺激消费的政策，以扩大内需，拉动了房地产、基础设施建设以保持经济的高速健康发展。之后，由于政府4万亿的投资刺激，保持了经济的高速发展。在政府政策导向下的房地产市场和基础设施建设的带动下，中国经济开始以超预期的速度恢复并增长。与此同时，信贷通货开始膨胀，房地产价格一路猛涨，超越了07年的房价高点，随后又节节攀升。房价上涨不仅出现在一二线城市，而且开始向三四线城市蔓延。可以看出，金融信贷在房地产行业的过度发放、各行业及股市融资大量进入房地产行业、外资过多资本介入房地产行业、银行给买房人的过度放贷，都是对整个房地产行业的过度发展起到推波助澜的作用。

2.3政府政策区域发展规划的核心发展区域房地产价格过热

由房地產价格数据分析得出的房地产价格较高的城市，即政府政策区域发展规划的核心发展区域，体现了政府政策的重要作用。这些区域普遍聚集在中国政府几个区域发展规划中相对集中的经济带，即中国最重要的城市发展集群，京津冀、珠江三角洲、长江三角洲、中部三角，以及位于渤海湾和长江中下游的成渝经济区。其中房价最高的3个集中区域为京津冀、珠江三角洲、长江三角洲。绝大多数被认定为重要核心区域的房价过高的城市，与中国政府确定的这些区域发展规划中的核心城市是一致的。

还有更多证据表明，中国政府在区域发展规划中确定核心城市，有助于核心城市更明显地影响周围其他城市的房价变化，并聚集在相对集中的地区。较高的行政地位、人口、城市GDP和良好的教育质量是房价上涨模式的重要决定因素。这为理解中国的住房市场、区域发展政策提供了新的视角。

还有进一步的支持性证据表明，中国城市的行政管理地位在影响中国房价上涨效应方面也具有重要意义。这种记录在案的政府区域支持政策或政府区域发展规划政策对住房价格形成和高速上涨的起着至关重要的作用，这与以前基于发达市场的房地产经济研究文献对比，有着很大不同。

2.4中国改革发展的城市化进程快速发展

根据国外的研究报告说，大规模城市化和区域间移徙是决定中国房价急剧增长的关键因素。此外，就业和收入基本面等其他宏观经济因素也可在很大程度上和房价与成交量的相关性。基于分析中国房价过热效应的影响，这些学者发现除了区域发展政策，调控政策之外，传统的人口和GDP国内生产总值规模两个正向影响价格溢出效应的因素，这也反映了经济和人口因素在中国房价上涨起重要的推动作用。

3房地产市场价格风险控制和政府的政策措施调控

国际货币基金组织的报告自2010年以来一直对中国住房市场的房价上涨过快风险发出警告。因为无论经济产出产量、人均收入和房地产市场经济，中国仍远远落后于西方国家。此外，也指出发达国家高度发达金融体系可能是导致资本的集中和对中国市场的大量投资的原因之一。

国内研究人员也表明中国大多数大城市房价的快速上涨已成为中国社会关注的中心问题。在经济发展放缓时，房地产市场可能会出现衰退，影响到经济的健康增长，并使金融市场面临风险。因此，近年来，中央政府对住房市场进行了干预，在财政政策、土地利用和市场干预等方面进行了广泛的改革，试图加强对房地产价格的控制。

2017年10月召开的第十九届中国共产党全国代表大会上，中国政府针对中国居民住房发展提出“房屋是用来住的，而不是用来炒的”的定位之后，房地产市场全面调控政策改革开始了。国务院、中国证监会、住房和城乡建设部都大力推动房地产投资信托基金的发放，说明了中国政府意识到稳定降低房地产价格风险在中国住房市场中的重要性，政府监管机构也采取种种措施控制房地产市场风险，防止发展过热的势头。2019年初，调控初见成效，第一季度商品房销售面积为29829万平方米，同比下降0.9%，房地产市场已步入深度调整期，房价逐渐回归理性，房地产市场日趋稳定。

4结论

房地产是经济的支柱产业，不仅具有使用和投资两种属性，而且具有极强的产业关联性，通过自身的发展可以影响相当多产业的发展。适当的高房价对城市的产业升级是有促进作用的，与此同时，过高的房价也提高了居民生活成本，过热的房地产投资还会造成对实体制造业投资造成负面影响，对产业和经济的长期发展都不利。为实现房地产市场的长期健康稳定，政府需要逐步建立稳定房价的长效保障机制。一是要尽快建立起合理的房地產调控政策体系。政策体系包括金融、财政、土地、保障住房、房地产市场监管多个方面联手进行。二是统一协调房地产市场监管政策的制定、坚决打击房地产的炒作行为、促进房地产市场竞争、严厉打击金融杠杆投机炒房。三是逐步取消地方政府的土地财政，将保障性住房等民生保障作为地方政府的重要考核指标。调控的最终目标是实现房地产市场的持续健康稳定发展和国民经济健康稳定发展。