“抢人大战”与房地产市场的未来

赵奉军

近几年来，城市抢人大战愈演愈烈。就连一向不缺人的杭州和广州这样的明星城市也放宽了落户条件，杭州在今年4月初放宽到大专学历，广州4月下旬发布的文件中本科半年社保即可入户。

抚今追昔，今夕何夕。稍微年长的人应该知道一些现代汉语弃之不用或少用的词汇，比如“商品粮”“跳农门”。这些词汇承载着一代甚至几代中国人的身份记忆。作为中国人，最重要的身份就是户籍身份。户籍身份的转换分为两种，一种是从农民变为市民，实现乡下人向城里人的身份转变;另一种就是在不同城市之间的户籍迁移或变动。前者以前俗称“跳农门”，过去难如登天，但2014年以来本地农村人口的行政转户或“村改居”已经少有障碍;后者也不容易，从小城市转到大城市落户直到今天都还有各种难以逾越的限制。

按照中国城市和小城镇改革发展中心李铁先生的说法，“中国的设市城市严格意义上并不是城市，而是行政区”。既然是行政序列，自然就有等级之分，我国高等级的城市可以管辖下辖的低等级城市和城镇，还管理着农村，这是城市的中国特色。由于城市公共服务的排他性，即使你流入到某些城市，城市政府仍然可以将你排除在某些公共服务之外，主要手段就是不给落户。多年以来，我们的大城市和特大城市的管理者特别担心大城市病，再加之公共服务社会性支出的短缺和规划上的失误，以及税制上对间接税而非直接税的依赖，导致中国的城镇化被称之为“半截子城镇化”，户籍人口城镇化和常住人口城镇化率差距巨大。比如北京有近800万的外来人口，2018年只解决了6000多名外来人口的落户问题，照此速度，全部解决需要1000多年才能完成。北京情况特殊也就罢了，又如佛山外来人口450万，而2010到2017年累计积分入户4303人，要全部解决也需要1000年，可惜我们活不了那么久啊。城市政府长期以来都视人口为负担，城市的空气并不让人自由。

但中国的人口形势并不乐观。我在前期专栏《低生育率陷阱与高房价》（见《中国房地产》2019年3月上旬刊）中谈到中国的生育率已属于世界最低之列。2010年第六次人口普查数据表明，70后、80后、90后和00后的人数分别是2.15亿、2.28亿、1.75亿和1.46亿。自2012年起，我国劳动年龄人口的数量和比重连续7年出现双降，7年间减少了2600余万人。2018年末全国就业人员总量也首次出现下降，预计今后几年还将继续下降。即使是像杭州这样的明星城市，如果查一下杭州最新的人口年龄结构，也发现杭州户籍人口中60岁以上的人口占比为22.2%，远高于全国60岁以上的人口比例17.3%。在此人口大背景下，城市政府如果继续高筑城墙，那是真的“自绝于人民”。因此，很多城市改弦更张开始各种花式抢人，不仅仅是要实现人的城镇化落实中央对“三个一亿人”的要求，更是人口形势的巨变使得城市政府不得不放下身段。回顾历史，中世纪的欧洲，一场黑死病之后人口减少了三分之一，人口减少后劳动力市场地位提高，直接导致了封建庄园经济解体和农奴制度消亡。稍微岔开一点，今天互联网上引发的996争议，其实也要结合中国劳动力和人口转型的大背景才能看得更清楚。

在“抢人大战”中，各个城市八仙过海各显神通，短期之内户籍人口和常住人口往往会显著增加。比如西安近几年在抢人大战中极富有创新性，常住人口在2018年突破千万，这在5年前是谁也没想到的。至于一些明星城市政府现在还在以学历和年龄作为限制条件，包括各种积分落户迟早会被扫进历史的垃圾堆（当前的抢人大战实质上是对人才的争夺还不是纯粹对人的争夺）。这种城市搶人大战和当年招商引资大战引发的逐底竞争有本质区别，如果城市政府纷纷打开城门，为人口落户城市改善公共服务提高城市治理能力，那就是利国利民功莫大焉，就像企业间的竞争总体上促进创新和经济增长一样。笔者对此是乐观其成的。但由之而来的就是一些人担心城市抢人会对房地产市场形成冲击，包括曲线突破限购的制约，包括城市规模扩大带来的房价，包括在城市内部，原住民和新市民之间的矛盾也很大。

对于限购因为抢人大战被实际突破，一些人甚至怀疑城市政府是有意借抢人之际突破限购扶持房地产市场。笔者认为应该区分大道理和小道理。户籍制度改革进一步推进，公民有迁徙落户的自由这是大道理，限制投资和投机需求这是小道理。在人口流入后落户人口增加导致实际突破限购，这是没办法的事情。像成都那样，即使落户之后也要交一年社保才有购房的权利，也未尝不可，但应该在落户之前就说明，不要等到人来了落了户，发现短期对房价冲击严重又要打补丁。而随着城市规模的扩大，更大的城市带来更高的房价几乎是难免的。这需要城市政府在土地供应方面和规划方面有前瞻性和创造性，不要画地为牢，适当提高居住用地比例（包括允许商改住，包括集体建设用地人市等）;在规划方面建设多中心城市改善外围的通勤条件等;在城市内部，原住民代表的内部人和新市民代表的外部人之间的冲突需要政府在公共支出结构上的调整，增加社会性支出的比例，通过公共服务数量和质量的提高降低公共服务的排他性。无论是政府还是原住民都要实现观念的转变，对政府来说，拥挤效应的大城市病并不可怕，有病治病提高城市治理水平，第一代新市民可能在融入城市方面有各种不适，但第二代如果公共服务跟上就没有任何问题。如刘守英教授所言，不要再期待民工二代回到农村，这不现实也不公平。

那些无力竞争的中小城市该如何应对？包括对黑龙江省鹤岗这样的人口流失的收缩性城市。我的看法是，中小城市并不是没有希望，除了本土居民外，它还可以吸引并服务三类人口。第一类就地城镇化的农村居民。预计到2030年，我国的城镇化水平将达到80%，这意味着我国城镇人口需要继续增长2.8亿。如此艰巨的任务光靠大城市是难以实现的，且大城市更多的是要实现常住人口向户籍人口的转变。由于中小城市（镇）的生活成本和房价都相对较低，且户籍制度在中小城市已经全面放开，本地户籍的农民城镇化和市民化其实已没有任何体制障碍。第二类是继续服务留在农村的居民。即使顺利实现了80%的城镇化水平，将还有近3亿人口在农村。如何服务于这些农民和农业人口？与大中城市不同，中小城市往往是一定农村区域的经济中心和“增长极”，并与周边农民共享基础设施和公共服务资源，推动中小城市（镇）的发展，扩大对乡村的辐射和引领作用，是加快乡村振兴战略实施的有效抓手。第三类是我国将来“逆城市化”的人口。随着我国城市化的进一步发展，中国也会有“逆城市化”阶段。城市并非越大越好，大有大的难处，大城市的高房价、拥挤、污染和生活节奏会使得一部分人离开，中小城市“慢生活”节奏、宽敞的居住方式、自然美好的田园风光会使很多人心向往之，哪怕仅仅是度假休闲的第二居所选择地。不过，要吸引“逆城市化”阶段的人口返流，绝不能仅仅依靠中小城市生活成本低房价低这种简单的诉求，还需要中小城市在居住形态和生态规划、空心村和国土整治方面更有前瞻性和创造性，真正建设人文、绿色、低碳和智慧的新型城市，中小城市要给人以美感。如果中小城市真正做到服务并吸引这三类人口，其房地产市场的未来并非像某些人说的那么不堪，未来并不可知，事在人为。