首付差别化政策对我国住房消费的影响研究

陈琦 常文千

摘  要： 2013年以来，我国房地产市场出现严重的分化现象，住房市场差别化信贷政策的发展也逐渐从全国统一规定，走向分城市个性调控的布局。调整不同购房者首付比例是差别化住房信贷政策的主要形式之一。本文通过梳理我国住房市场首付差别化政策的内涵及演变，研究首付差别化政策对住房消费的影响，并提出切实可行的建议。

关键词：差别化信贷;住房需求;首付比例

一、引言

长时间以来，我国很大一部分普通工薪阶层的家庭很难依靠普通工资承担全款买房的压力，尤其是刚刚成家，初入职场的年轻夫妻家庭，刚需购房压力更大，为了构筑自己的“温馨小家”，他们大多数时候只能通过父母资助或是申请个人住房消费信贷达成目的。在近十年的住房信贷发展中，不难发现，居民的潜在消费需求已经开始逐渐转变为对即期消费的需求，当前商业银行的金融服务功能也慢慢得到完善补充，我国住房消费信贷市场因为政府出台的大量优惠政策和措施得到了飞速发展。

国内学者对住房信贷政策的研究较为广泛，主要从金融风险、信贷政策效果等方面展开具体讨论。赵宇梓（2012）阐述了我国住房市场差别化信贷政策的含义和内容，根据购房目的不同，将政策的目标作用人群分为难以解决刚需住房人群、经过努力能够解决刚需住房人群、住房市场投资或投机需求人群，认为差别化信贷政策能够对以上三种人群分别做出保障性、支持性和抑制性作用。蒋一乐（2018）利用上海地区数据实证研究认为，住房贷款政策在住房消费的需求端有促进作用，但该作用的边际效果会不断下降。洪建国（2018）利用国内大中型城市数据得出，住房公积金政策，尤其是首套房公积金政策能够有效提升住房需求。与此相对的是，部分学者否定了住房信贷政策在需求端的显著影响。赵悦（2018）专门以研究首付差别化政策的效果，研究结果显示，房贷首付比例工具在调节房价上涨率的效果及持续时间上弱于土地供给工具和利率工具。

差别化信贷政策是针对不同的收入人群，在住房贷款办理中，在首付款、贷款利率方面做出差别化的强制要求，能够践行宏观经济学中价格歧视理论对市场调控的作用。在住房市场，首付差别化政策的实施对缓解当前我国住房市场的结构性矛盾有重要意义。

二、住房市场首付差别化政策内涵分析

自2007年以来，国家提出了差别化信贷政策，主要指通过限购、限定首付比例的方式，控制不同消费者的购房成本，从而影响购房者的消费选择。限购是指暂停向拥有了一定住房的人群出售住房，限定首付款方式则将购房者分成了三类，以达到控制市场需求结构的目的。

第一类为具有购房刚性需求的人群，即既无住房也没有购买过住房的人群，差别化信贷政策为这类人群设定了较低的首付比例，以保障其购房能力。

第二类是为了提升住房质量的人群，也就是家庭已经买过房，或者现在正住在自有住房中，但需要再次购房来提升居住质量的人群，差别化信贷政策为这类人群设定了较为优惠的首付比例，支持其贷款买房。2014年开始，国家对改善性需求购房人员进行了进一步划分，根据“认房又认贷”的原则，对未曾贷款买房或贷款已还清的人群设置更为优惠的首付比例，对上次贷款尚未还清的家庭，增加购房过程中第一次支付的房款比例。

第三类为具有购房投资需求的人群，即拥有的住房已经能够满足生活需求，想通过购买住房实现高回报投资的人群，该人群不可利用贷款购房。

三、首付差别化政策下对我国住房市场健康发展的建议

首先，通过对我国住房市场首付差别化政策的内涵分析可以发现，实行首付差别化主要是为了降低住房刚需人群的购房门槛，在现实生活中，限制了刚需人群购房需求的主要因素为支付能力，因此应提高居民收入，保障改善性购房需求人群的购房能力。通过政府对城镇中低收入家庭的流水提升，增加相应购买力，居民有更多的钱可以在满足自己基本需要的情况下，为提升生活水平购买能提高其生活幸福感的商品，尤其是住房这种大额消费品。

其次，通过对我国住房市场首付差别化政策演变过程的梳理可以发现，以首付比例为手段的差别化信贷政策针对不同人群会有不同的效果，对于刚需购房人群来讲，首付比例的调整并不会影响其住房需求，但对改善性购房需求人群来讲，首付比例的调整则显得更为重要，因此，应扩大住房信贷调控手段的差异性，提高差别化信贷政策效果。

最后，根据政策分析可以发现，限购政策能够显著降低住房需求，而在实际的住房市場中，受限购政策影响的主要是一些市场投机者，因此，应严格控制住房市场的投机者数量，提倡以消费为主的住房需求，通过借助借贷和收税等方式控制对于投资者炒作房屋和盲目投资等的变相行为，发展健康的消费商品房主导机制，对现有的住房消费中投资、炒作等不利于住房消费的行为进行严厉遏止。

参考文献：

[1] 赵宇梓.完善差别化住房信贷政策.中国金融，2012，（07）：45

[2] 蒋一乐.上海市银行住房贷款和住房价格的关系研究——兼评政策调控效果. 上海金融，2018，（03）：69-75

[3] 洪建国， 邓蔚， 陈峰，等.住房公积金贷款新政能去库存吗——基于2014-2015年政策调整的研究.华中农业大学学报（社会科学版），2018，（01）：129-137

[4] 赵悦.房贷首付比例对住房市场的动态传导机制研究——基于SVAR模型的政策对比分析.价格理论与实践，2018，（10）：117-120