城市步行街改造提升发展研究

◎赖阳 李馥佳

城市步行街是指在交通集中的城市中心区域设置的行人专用道，原则上排除机动车通行，外围设置停车场，是行人优先活动区[1]。步行街通过人车分流的方式，保护了城市文化古街的历史建筑，营造了休闲、舒适的购物环境与体验化的购物氛围，更好地将商业与自然、人文景致，以及现代的小品、雕塑乃至广场、博物馆等设施相融合。其不仅是消费者购物的场所，更是一个城市发展水平和繁荣程度的标志。进入“云消费”时代，消费得以突破时间、空间的障碍，为消费者带来零距的消费体验。步行街作为线下商业的呈现载体，契合消费升级的体验化、趣味化需求，具有深厚的商业发展潜力。但其商业形态与品牌构成等其他重要商业要素，也需持续改造、调整和提升，才能不断满足消费升级的需求，保持强大生命力。

近年来，政府从政策引导角度，不断加大对城市步行街的改造、提升力度。今年年初商务部印发《关于开展步行街改造提升试点工作的通知》，决定在北京王府井等11条步行街开展步行街改造提升试点工作，引发各界高度关注。步行街的发展思路将从过去单纯注重对人车分离的街区形态改造，转向对内部商业要素构建以及基础设施改造等的多维度、全方位提升，旨在把步行街打造成为促进消费升级的重要平台，推动经济高质量发展的重要载体，以及扩大对外开放的重要窗口。

步行街改造提升应避免的误区

在城市步行街改造与提升过程中，普遍存在“改造就是将已有的小街小巷、古旧的历史建筑全部进行翻新”“建设更大体量的购物中心、百货店”等错误认识和做法，导致新建的商业体无法与步行街原有的格局与风格融于一体，打乱了步行街原有的风貌与气韵，同时大型建筑、超宽街道等也不符合商业氛围营造与人气聚拢的基本规律，无法体现步行街的历史优势与文化优势。

1.过度追求主街规模

一些步行街改造只追求形象的“高、大、上”，忽视了街区的尺度与行人的感受，建成了形象大道，而不是人气旺盛的商业街区。依据丹麦建筑设计师扬·盖尔的理论，可接受的“步行距离”是一个变量，它可因环境、动机等因素发生相应的改变[2]。西方学者认为，室外自然环境商业街步行距离以400-500米较合适；室内商业街有魅力的步行距离为750米，步行时间为10分钟；在室内全天候空调开放的商业街中较有魅力的长度可达1500米，步行时间约为20分钟。而日本商业街平均长度为540米，美国为670米，欧洲为820米（见图）[3]。对于过宽、过长的步行街，可通过设置街心商业岛、可移动花车，建设快闪店和小广场，种植绿植以及集聚各类表演艺术等方式进行改善，增加街区人气，降低由于空间过大造成的商气分散。

图 步行街长度对消费者的吸引以及各国主要步行街长度

2.过度追求商业大型化

个别步行街过度追求大店化，认为大型百货店、购物中心云集就是品质提升的体现，而忽视了大量中小店铺对于丰富街区生态的作用。在每一个世界级城市当中，都有一条或几条核心商业街区，其中大多数是步行街。众多的百货店、购物中心林立，构成了城市的商业地标，体现了城市商业的最高发展水平。但这类商业街需要有悠久的街区商业发展历史、优越的城市核心地理位置以及辐射整个城市乃至全国的购买力支持。因此，此类商业街对于世界顶级城市而言也是凤毛麟角。而现在国内一些二、三线城市，在城市步行街的构建当中，大型化百货商场、购物中心的建设远远超过周边消费辐射、消费层级的承载力，其高倒闭率、高换手率以及不得已充斥的大量低端品牌，极大拉低了商业体的品质，进而影响到整个步行街区的品质，降低了步行街的趣味度与可逛性，随着大型商业体的凋敝，步行街的发展也逐渐走向没落。

3.过度追求街区整齐、统一的呈现形式

对街区的呈现形式过于强调整齐划一，而忽视了环境的多样化给予消费者的逛街乐趣。特色的店铺招牌、街头表演的艺人以及街区老字号历史文化的展示、街区非物质文化遗产的活态表演等都是步行街不可缺少的元素，也是突出街区特色、增强街区魅力以及传承城市文化与记忆不可或缺的组成部分。这些有趣的人、事、物共同构成了步行街的个性与气韵，而整齐划一的、单调的呈现形式无疑将对步行街的发展产生一定的破坏作用。

提升维度

1.业态组合提升

“云消费”时代，消费者对于实体商业提供多样化商品选择的热情逐渐减弱，走出家门的目的不再是为了单纯的购物，更多是为了寻求新奇好玩的体验[4]。因此，城市步行街的提升首先是业态结构的提升，应提高文化、艺术、休闲、娱乐和餐饮等业态的比重，增加更多的博物馆、艺术馆、书吧和运动场所，减少传统零售的比例。

多元的业态组合使人们在购物之余，可得到充分的休憩和相互的接触，深入感受当地人的生活。而多元的业态组合也催生了丰富的社会文化活动，进而使步行街发挥在市民生活、社会交流乃至国际交往等方面的重要作用。如雅典著名的Ermou Street步行街，西起喧闹拥挤的Monastiraki跳蚤市场，云集了各式各样的古董玩物，相较于一些步行街区国际化的专业店与专卖店林立，跳蚤市场更具有区域特色，更能让游客领略雅典的市井风情。该市场东侧则连接着宪法广场，广场上云集了大量的艺术家与游客，构成了街区文化业态的多元组合，冲淡了街区单纯的商业属性。此外，历史的遗迹也在步行街上依旧发挥着其本来的作用，既慰藉着本地信众的心灵，也让游客从侧面领略了雅典丰富多元的文化。

2.品牌结构提升

步行街的品牌结构应与消费潮流相契合、同步调整，提高个性品牌、设计师品牌和商文融合创新品牌的比重，给消费者增加更多寻店的乐趣。

对于品牌“首店”的引进是品牌结构升级的重要衡量指标之一。“首店”意味着更多国际、国内知名的全新品牌及其所带来的时尚文化与先锋创意的落地。其进入城市往往也是优先选择城市时尚品牌集聚的潮流步行街，因此城市步行街本身的发展品质，很大程度上决定了“首店”落户的可能性。为此，北京、上海等主要城市都加大了政策支持力度。如北京市商务局在今年3月专门发布了《关于鼓励发展商业品牌首店的若干措施》，上海市商务局提出在今年再新开500家“首店”的目标。西部地区发展较快的城市也在积极引进“首店”落户。今年3月国内首家无人售书书店——重庆书城在重庆正式开业，读者可以通过手机选书、下单支付，最后凭二维码通过专门的绿色通道带书离店，全程仅耗时两三分钟。

3.门店形态提升

门店作为街区最小的商业单元，应与步行街进行同步改造升级，从卖商品转向展示品牌的形象与文化，从赢得销量转为赢得消费者对品牌的认同。因此城市步行街应当更多地增加品牌旗舰店、形象店、概念店和体验店等多种门店形态，提升步行街的门店层次。许多寸土寸金的国际著名步行街，如纽约第五大道、日本表参道等都吸引了大量的著名品牌旗舰店、概念店设立。东京的表参道道路两边林立着多个出自著名建筑设计大师之手的时尚品牌旗舰店，纽约第五大道除了路易威登、乔治阿玛尼、古琦、卡地亚和蒂芙尼等众多奢侈品品牌的旗舰店外，彪马、耐克、安德玛、阿迪达斯和Asics等运动品牌，Zara、H&M和优衣库等快时尚品牌的旗舰店，以及第一家苹果体验店也开设于此。

相较于一般等级的专卖店，旗舰店中除了上架品牌最新商品、限量商品和纪念典藏商品外，更是品牌文化和品牌活动的展示载体。因此在旗舰店中顾客除了购物还能获得更多的互动与文化体验。而概念店则更倾向于展示品牌最新的设计理念、商业模式或科技元素，从而创造与延伸出更丰富、更时尚的品牌内涵。

4.街区动线提升

一条有生命力的步行街，不仅要拥有一条宽阔的长街，还应当具备疏密错落、主辅搭配、地上地下融合的立体化街区系统。尤其是地铁车站等具有地下空间以及地上、地下相连通的步行街，其各条支巷、楼层与步道构成了阡陌交通、错综变换的动线网络。如新加坡的乌节路与地铁站点接驳的地下路网，实现了地铁站与商业机构的完美融合，地下空间与地上商业街的无缝连接。

5.街区设施提升

步行街除了硬件设施保障基础品质以外，还需要通过对街区环境的美化设计，提升其艺术品质，契合现代都市消费者的审美格调。其中既包括街区与商业体的改造与提升，也包括街区引导标识、绿化及灯光照明等软环境的改善[4]。如在硬件设施改造中，可通过街区入口的设计，突出街区特色；室内商业街可以将拱廊端部作为入口引导消费者进入，地下商业街可采用下沉的庭院或半开敞的下沉式广场强调其空间的过渡性；还可以在百货店前设置中心广场，以此为中心向两侧延伸的街区每隔200-300米设置小型广场空间，作为人流集聚的节点。

在软件设施的改善中，融合花车、花卉的安排与导向功能，设置特色雕塑、个性小品增加街区亲和力，在街道或出口处种植绿色植物，加强空间延伸度；在灯光运用上，室内街区在人流相对集中的地方采用中庭式采光，室外街灯的设置应与商铺灯光建立呼应关系，使商街室内外交相辉映；在广告牌、指示牌等的运用上，强调指示牌和引导标识的设计与街区的格调协调统一，公共广告位的设立与街区格调保持一致等[5]。