价值工程在房地产设计阶段造价控制中的运用初探

杨 明

（合肥家天下置业有限公司，安徽 合肥 230000）

在房地产行业发展方面，企业面临的挑战问题逐渐增多，必须通过设计阶段造价控制进行资源合理分配，促进资源最大化。虽然房地产企业在设计阶段造价控制方面已经取得一定研究成果，但多数企业主要以施工阶段控制为主，工程造价控制程度有限，不利于企业长期稳定发展。价值工程起源于美国，是现代工程项目管理中的一门技术科学。虽然价值工程已经融入到国内房地产设计阶段造价控制中，但在实际应用方面仍然存在一定缺陷，需要不断改进、优化。

1 价值工程应用现状

1.1 房地产企业成本控制有限

在价值工程应用方面，虽然部分房地产企业已经认识到价值工程在设计阶段造价控制方面的重要性，但在实际应用中并没有发挥有效作用，难以克服传统价值工程缺陷问题。在房地产设计阶段造价控制过程中，不可避免的会面临成本压缩与过于追求效果两大问题。当成本不断压缩时，房地产产品质量便无法得到保障，一味追求房地产产品而忽略成本管理，可能会导致工程项目资金短缺，导致房地产项目经营不善，不利于企业长期稳定发展。在房地产设计阶段造价控制方面，管理人员无法发挥出价值工程作用，员工控制行为参与积极性相对偏低，导致工程设计造价控制效果下降，从而影响到工程项目造价控制结果。(成本控制成功与失败对比见图1)

图1 成本控制成功与失败对比

1.2 价值工程团队管理控制受限

在房地产项目设计阶段造价控制方面，项目涉及内容比较复杂，相关影响因素较多，和普通工程项目存在一定差异性[1]。在建筑工程设计阶段造价控制过程中，可能会因为管理人员价值工程应用能力不足而影响到建筑项目使用寿命。在价值工程应用过程中，价值工程团队对价值工程使用效果造成的影响较大。相关研究表明，团队使用工具、综合能力等都有可能会影响到价值工程应用情况。在房地产设计阶段造价控制管理方面，若价值工程团队综合应用水平不足，则项目造价控制风险相应增长。在房地产设计阶段造价控制中，团队管理人员在价值工程理念认知方面存在一定偏差，导致价值工程使用期间出现不协调现象。

2 房地产设计阶段造价控制特点

在房地产设计阶段中，建筑企业设计部门必须严格按照相关任务委托书规定要求及合同内容进行投资范围控制。在房地产设计阶段造价控制方面，一般需要经历方案、初始设计、技术设计与图纸设计等阶段，通过整体设计控制进行造价预估，弥补缺陷。房地产设计阶段造价控制处于动态变化之中，需要根据工程实际情况进行相关造价设计方案调整，以防项目造价超出预算。

房地产设计阶段造价控制项目种类很多，覆盖范围比较广泛，包括前期工程管理阶段、土地征用阶段与基础设施管理阶段等，不同阶段管理控制目标也不一样。例如在基础设施造价控制阶段，设计人员需要提供绿化建设、水电设施与照明设施等[2]。在具体设计方面，需要根据设计合同规定内容进行基础设施费用计算，综合市场调研相关数据确定价格范围。

房地产设计阶段造价控制方案必须具备较强的可塑性，控制各种干扰因素，尽量减少工程项目造价。因为房地产开发项目所在环境地区存在一定差异性，所以在具体工程造价控制管理过程中可能无法统一预算标准，需要设计单位根据实际情况进行预算指标合理制定。

3 房地产造价控制中的价值工程运用分析

3.1 房地产方案设计应用

在价值工程应用方面，房地产项目方案设计阶段属于重点内容，相关工作人员必须对项目功能指标进行控制，提高设计方案合理性。在房地产项目方案设计方面，建筑企业设计部门往往能够提出多个方案，不同方案施工难度、施工技术与周一费用等都不一样。在房地产项目方案设计阶段应用方面，价值工程应用人员首先需要对项目功能进行归纳、系统分析，建立全面功能指标体系。在房地产施工图纸设计过程中，设计人员可以通过价值工程方法制定初步设计阶段成本控制程序，对房地产项目园林景观与项目结构等功能指标进行合理制定。尤其是在园林面积与高层建筑物施工图纸设计方面，需要应用到价值工程方法进行价值系数计算，扩大项目经济效益。在房地产项目功能分析方面，需要对品牌功能、产品功能与管理服务功能进行研究。然后，工作人员需要对房地产项目模糊特性进行考虑，通过专家经验进行功能评价指标权重计算。最后，技术人员需要明确房地产项目设计方案功能指数。技术人员需要通过技术经济资料分析获得成本指数与价值指数，通过价值指数顺序排列确定最佳房地产项目设计方案。

3.2 加强设计团队建设

在房地产设计阶段造价控制过程中，建筑企业必须加强设计团队建设工作，将工程造价应用价值有效发挥出来。房地产工程造价控制工作非常复杂，并非独立个体能够完成，需要专业价值工程团队进行项目造价预算管理控制。在设计团队建设方面，建筑企业应重视设计人员预算知识、价值工程应用方法、理念等培训，及时更新设计人员工作理念与操作设施。在价值工程应用方面，设计团队工作人员必须拥有应用理念，在房地产设计阶段中进行价值工程理念运用。在价值工程应用流程改进方面，设计人员需要从建筑设计设备、方案与材料等方面进行影响因素分析。比如在房地产设计方案因素分析方面，需要对方案功能与布局等相关信息进行整合分析[3]。在建筑材料因素研究方面，需要对建筑材料供应商、市场价格与材料性能等相关数据资料进行统计研究。因此在价值工程运用方面，设计团队必须做好前期房地产项目相关资料收集整理工作。

3.3 价值工程应用方法分析

在房地产设计阶段造价控制中，企业管理人员需要对价值工程方法进行合理应用，以加强项目设计造价控制。在价值工程运用方面，首先需要对房地产设计阶段造价控制影响项目进行研究，选择影响力偏大项目为控制对象。例如在市政工程项目设计方面，工作人员可以通过ABC 分析法对选择对象影响力进行研究分析，确定最终控制对象。在重点选择法运用方面，工作人员需要对房地产设计方案成本进行分类，通过数据统计方法进行对象选择。重点选择法是房地产造价设计阶段造价控制中的一种有效手段，能够集中力量突破重点问题，在短时间内寻找到改进对象。在房地产设计阶段造价控制价值工程运用方面，可以通过功能分析开展价值工程活动，利用几个简单的词组将研究对象功能清晰表达出来，突出对象功能特性，使工程项目设计人员能够快速了解功能计量、定义与整理等方面内容。另外，管理人员需要加强供应商考察、施工图纸审核与部门沟通交流，通过施工技术方案合理设计降低废品率。

4 结语

综上可知，造价控制是房地产企业项目设计阶段中的核心管理内容，对企业业务发展具有直接影响。在房地产项目设计造价控制方面，企业原有价值工程已经无法满足房地产发展需要。因此，房地产企业在项目设计造价控制过程中需要对价值工程进行应用探索。在具体应用方面，房地产企业必须重视价值工程团队建设、项目设计方案应用对策探索与应用方法合理选择等，以提高项目造价控制水平。