天津市长租公寓经营模式研究及创新举措

吕欣航 侯雅欣 丁慈 马泽军

【摘 要】随着十九大中“住房是用来住的，不是用来炒的”思想的提出，我国租赁市场逐步发展。近两年，在国家建立的相关租赁并举政策的支持下，天津市长租公寓市场逐渐兴起，但天津长租公寓市场的发展状况并不乐观。本文通过分析天津市长租公寓发展的现状、存在问题以及运营和盈利模式，借鉴国外成熟的做法和经验，并结合市场问卷调查结果，对天津市长租公寓经营模式提出建议。

【关键词】长租公寓；运营模式；盈利模式

近年来，大城市住房市场价格居高不下，住房保障范围有限，政府高度重视对居民居住权利的保障，重点解决住房供给的市场化现象，在这样的新时代背景下，长租公寓应运而生，林菩晶（2017）指出现阶段我国长租公寓的盈利能力较差，主要靠中介赚取差价，前期的巨大资金消耗以及微薄的利润需要导致创业者难以为继，对于大部分房企来说仍然是尝试、布局和积累经验。对于存在的问题，各界学者也分角度提出了发展对策和建议，罗孟竹（2017）从在融资角度出发，指出我国长租公寓的发展必须进行轻资产化和盈利后向化的升级创新，钟庭军（2018）认为合理的运营模式能为长租公寓的发展提供系统性的方案。而以天津为例，天津近年来提出相应的租赁政策：2018年2月天津计划新增长期租赁住房2.8万套，有利好长租公寓发展新动向；2018年5月天津降低申请租房补贴门槛，加大了租金保障力度；2018年7月天津出台企业自持租赁住房管理新规；2018年11月天津要求机构和个人出租房网签备案，并且开展了住房租赁市场专项整治活动；2019年2月天津推行“一城一策”，完善了房地产市场调控的常态长效机制，这些政策的提出都有利于长租公寓的推进与发展。

本文以天津长租公寓为例，对目前天津长租公寓存在问题及经营模式进行分析，通过问卷调查了解当前天津长租公寓的人群需求，并对该行业发展面临的挑战适度解析，最终找到适应天津长租公寓发展的经营模式。助力为长租公寓企业提供更多发展、运营策略的选择，为增强盈利能力提供更多抓手，同时为天津租赁制度创新提供一些合理化建议，推动天津长租公寓健康平稳发展，对构建租售并举的房地产市场和人口城市化发展也具有积极意义。

一、天津长租公寓的发展现状

2017年后，天津市长租公寓企业如雨后春笋般出现在大众视野，品牌种类繁多，根据长租公寓运营主体行业背景的不同，可将长租公寓分为地产系、中介系、互联网系、酒店系。

地产开发公司系是指具有资金和自身房源优势，有能力打造产品特色并控制成本，不担心存量房带来的压力，例如天住领寓、龙湖冠寓、万科泊寓。他们的品牌定位均为中高端客户群，为其打造舒适的国际青年公寓。地产服务中介系以掌握房源和客源的庞大流量入口为优势，精准把握客户需求，中介企业自有业务决定了其房源信息获取的便利，但在自由资金实力方面较弱，例如蛋壳公寓和链家自如。其主要为分散式运营模式，他们的客户群覆盖较全面，可为不同需求的客群提供合适的房源。“互联网+”资本系长租公寓的特点是运营灵活，渠道多样化，线上服务便于品牌和租客良好的沟通，但缺乏规模化经营管理，房源质量难把握。魔方公寓和YOU+ 国际青年社区作为代表企业，品牌定位为都市白领的的生活公寓。酒店系长租公寓借助丰富的租客管理、项目运营经验，依托于原有酒店业务，可实现快速规模化扩张，但企业资金实力方面优势较弱，获取物业相对困难。天津市现阶段还未有此类长租公寓出現。

二、天津长租公寓经营模式的影响因素

（一）投资环境因素

2018年7月18日，天津颁布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》，为构建租购并举的住房制度提供有力的政策支持和依据，同时，天津市政府加大租赁住房和土地的供应量，国家政策的鼓励支持和良好的租赁市场是发展长租公寓的第一步。长租公寓经营模式的影响因素包括客观的投资环境因素，以及企业自身的运营管理、盈利模式等因素。

（二）运营管理因素

1.重资产与轻资产长租公寓

根据运营商的资产结构不同，长租公寓运营模式可分为重资产运营和轻资产运营两大类。重资产运营是企业通过自建、收购等方式自持房产，装修后投入运营的方式，通过收取租金获利。轻资产运营轻资产运营是指企业通过长期租赁或受托管理等方式集中获取房源，再通过转租获得租金价差以及配套的业务管理等管理报酬。

2.集中式与分散式长租公寓

根据长租公寓运营企业所属物业分布，将长租公寓运营模式分为集中式和分散式。集中式长租公寓即对整栋楼或若干楼层进行统一装修，配备统一的服务。集中式长租公寓前期投入较大，但整体收房成本较低。房源集中，便于运营管理，可提供集中式服务给租客更好的住房体验，有效提升产品溢价。天住领寓、龙湖冠寓、万科泊寓均为集中式长租公寓。分散式长租公寓即运营商从分散的房东手中取得房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种租赁公寓模式。分散式长租公寓房源分散、获取容易且获取面广，可满足租客多样化需求。虽前期投资小，但随着用户数量的增加，后期投入可能不断增加，且分散的布局增加了装修和运营管理成本。

总体来看，对于发展初期的长租公寓市场，重资产模式下资产负债率较高的长租公寓，其获得的租金难以满足现金流的要求，所以重资产模式盈利较为困难。因此，更偏向于轻资产模式下的集中式或分散式长租公寓。对于该新兴产业，长租公寓确保实现长期稳定发展，则需要得到大众的认可，品牌溢价较为重要，所以偏向于集中式长租公寓。

（三）盈利模式因素

天津市长租公寓市场大部分品牌公寓仍处于亏损状态，成熟可复制的盈利模式还未形成。根据企业的背景不用，运营商可结合自身优势，在熟悉的领域进行成本控制，提升盈利能力。例如，金融背景的长租公寓运营商在融资和资产价值运营上有独特优势；地产开发背景的长租公寓运营商则能减少房屋存量带来的压力，较快速地实现租售之间的转换。根据长租公寓的利润来源，长租公寓的盈利模式可分为以下三种：

1.扩大租金差模式

公寓运营商在运用扩大租金差模式經营长租公寓时，具体表现在以下方面：第一，从公寓规划期起便优先考虑投资回报率，将成本控制落实到设计、改造、运营等每一阶段，例如，选择在开拓房源时会选择与长租公寓结构相符的物业类型，以减少后期改造装修的费用。第二，了解客户群，为租客提供交通便利、环境舒适、服务周到等各方面完善的公寓品牌，提升竞争力，增加品牌溢价。第三，将“互联网+”与长租公寓相结合，借助互联网平台，采用线上支付、线上服务等智能化产品，减少人力资源投入，促进运营商和客户之间的零距离互动，以此降低运营成本，提升服务效率。提高品牌溢价和控制成本，不断扩大两者间差值是该盈利模式的根本。

2.增值服务模式

除了满足租客基本的居住需求外，长租公寓通常会提供餐饮、娱乐、购物、社交等增值服务，这是区别于传统中介租房，消费者愿意选择长租公寓的原因；更是提高长租公寓间竞争力、促进自身品牌发展的契机。运营商通过线上或线下对潜在客户的需求进行调查统计，根据自身情况，打造具有品牌特色的工作生活休闲空间，尽可能满足租客的多样化需求，吸引潜在客户，提升客户舒适度。提供增值服务是在拓宽客户群的同时，使盈利来源从单一的租金收入扩大到多形式的增值服务收入，这将是长租公寓盈利的重要模式之一。

3.类REITs模式

REITs（房地产投资信托基金），是一种在发达国家较为成熟的信托基金形式。国内因为未推出严格意义上的相关法律法规，市场上发行的产品只部分符合国外REITs的标准，所以被称为“类REITs”。类REITs是指专项计划通过信托或私募基金的形式控制项目公司股权，从而间接控制物业，通过优先级和次级的分层设计，对优先级采取多样化增信措施，投资者主要认购优先级股份，享有固定收益。

将类REITs与国外REITs进行对比，美国成熟REITs市场主要特点：（1）权益型REITs市值占比超过90%，其中权益型REITs长期回报率高于股票收益率和十年期国债收益率；（2）主要采用公司型REITs，在满足条件的情况下可进行IPO和增发；（3）美国为REITs提供税收优惠，推动REITs的发展。相较于国外的REITs，国内类REITs主要具有以下特点：（1）普遍以权益型为主，但股票的市场表现较弱；（2）类REITs主要为单一物业，项目底层资产多以住宅公寓、购物中心、酒店为主；（3）项目期限普遍较长且普遍存在三年回售期；（4）无健全的法律法规支持，对类REITs模式的项目尚无税收优惠。

相较于扩大租金差模式、增值服务模式，类REITs模式是目前最有利于长租公寓盘活，实现稳定收益的方式。但由于我国国情以及相关法律法规，类REITs模式还有很长的路需要走。对于发展初期的天津长租公寓市场，扩大租金差模式、增值服务模式以及类REITs模式均是较好的可借鉴的盈利模式，企业可根据自身情况，选择多种盈利模式结合使用，以实现利润最大化的目标。

三、天津长租公寓市场发展中存在问题

通过对天津长租公寓行业发展状况、影响因素的分析可知，天津市长租公寓行业刚起步，仍存在诸多问题。

1.产品定位同质化。天津市各长租公寓运营商打造的产品定位均为中高端，主要客户群为青年、白领等，产品及服务同质化严重，企业间竞争激烈。客户无法区别不同品牌间差异，同时容易因为个别运营商对整体长租公寓市场产生片面印象。

2.物业获取成本高，租金回报率低。长租公寓因其租赁性质，产品定位客户群主要为中低端收入人群，使得项目利润微薄，盈利能力差。大多数运营商无法承担资金周期较长所带来的压力，导致长租公寓发展缓慢。

3.盈利模式不清，融资渠道有限。由于长租公寓前期投资成本较多，而融资渠道较少，致使依赖传统估值和退出办法的机构投资十分被动，同时，天津市长租公寓市场的运营和盈利模式还处于摸索之中，整个行业还未经历过一个完整的行业发展周期，无法寻求到在中国租赁市场的大环境下较为合适的盈利模式。

4.相关法律法规建立不完全。虽然国家目前大力提倡租住并举、房地产资产证券化，但相关法律法规的制定没有跟上市场发展脚步，对于长租公寓行业管理暂时没有相对应地配套法规，工商注册也没相关规定要求。

四、天津长租公寓租客需求调查分析

（一）调查问卷设计背景与目的

为了解天津长租公寓市场潜力、青年群体接纳度和青年人选择长租公寓的消费心里，我们针对天津市居民基本情况、租房市场的客户需求、租金的变化趋势、产品特点等方面进行问卷调查，希望对天津长租公寓经营发展研究提供数据支持。

（二）调查问卷数据分析

通过对调查问卷数据的分析，有如下发现：

1.被调查者中选择租房的人群年龄普遍集中在30岁以下，他们工作时间不长，经济收入不稳定，家庭人口数小于等于三人。

2.被调查者中有66.67%的人愿意选择租房，而在对租房方式的选择中他们41.67%的人选择长租公寓，58.33%的人选择传统中介租赁，虽然选择长租公寓的人相对较少，但不难看出长租公寓在最近几年才应运而生，有超过1/3的人租房时选择它，表明在不久的将来长租公寓将成为租住市场最重要的组成部分。

3.被调查者中有46.43%的租客喜欢独居，喜欢较小的房间，有47.32%的人喜欢复式型的房间，并且能承受长租公寓的租金在每月1000-1500元左右的人占86.6%。

4.被调查者中认为租住房内设施不全或老旧、影响日常生活的邻居是租房过程中存在的主要问题。而对于租房需求调查，发现超过50%的租客希望长租公寓有健身房和图书室等配套设施，并且交通便利、送餐、收寄快递、维修等服务的需求也普遍较高。

（三）问卷调查结果

1.消费意愿高，未来市场空间大。被调查者对于租房模式态度集中在有一定体验意愿和想租住，同时租过房的群体租住的意愿很高，且对租房了解程度上也更高。在对租户租住感受的分析中，被调查者对管家服务、室内设施配套、便利性、有偿服务、安全性、公共卫生等的需求都比较高。由此可见，天津长租市场空间广阔。

2.消费群体主要为年轻新锐型消费群。面谱特征：年龄18至30岁，个人月收入5000元以下，家庭人数小于三人的新锐人群。

3.目标市场消费特征明显。被调查者的租住类型主要集中在单人间，但比较倾向于小的单人间，既享受独立自由空间，租金也不高，能接受的价位主要集中在每月1500元以下。对消费者租房选择偏好分析中，消费者倾向于选择公共空间干净整洁、隔音效果好、能共提供收寄快递、送餐和维修等有偿服务并配套有健身房图书室等配套的复式住房。

五、结论及创新举措

（一）结论

随着全国租赁市场的发展，国家租售同权的房地产政策落实，当前以天津为代表的一线城市人民住房问题正在逐步解决，天津长租公寓市场也日益繁榮。但在发展过程中，存在一些不可避免的问题和矛盾。为了促进天津长租公寓发展，本文通过对天津长租公寓的现状、运营和盈利模式的分析得出如下研究总结：

1.天津租赁市场相关法律法规不完善，监管制度存在缺陷。同时，长租公寓的经营对企业内部管理系统要求较高，企业管理能力面临考验。因此，政府要加大对租赁政策的扶持力度，让天津长租公寓行业的发展有法可依，规范从业机构的准入和经营，制定出租住宅的装修和环保标准线，建立租客保护机制，设立一定时间段内的租金最高涨幅限制。

2.优质房源获取难度大，成本高昂，盈利空间小，投资回收期长。盈利模式仍然是天津长租公寓企业最头疼的问题。因此，政府要给予住房租赁市场合理范围内最大的优惠政策，坚决控制房价以及房屋租金涨幅。同时，长租公寓运营商应科学思考如何建立适合自身发展的经营模式。

3.长租公寓+金融模式尚未成熟。“租金贷”风险高，容易成为企业抢占市场、盲目扩张的工具。ABS和类REITs刚刚起步，未来风险敞口较大。因此，政府需完善REITs相关的法律法规，针对长租公寓类REITs在各方面进行明确的规定。尝试对REITs进行平层设计，突出股性，弱化债性，使投资者享有浮动的租金收益和资产增值收益。在现有法律制度和实践背景下，鼓励类REITs结构嵌套公募基金的方式，其阻力相对较小。投资者将所持公募基金份额在交易所上市交易，增加产品流动性，有利于长租公寓的盘活。提高房地产企业对于REITs持续运营的参与度，房企较专业的运营管理和投资物业成为REITs收益增长的重要因素。

4.行业竞争激烈，同质化问题突出。政府需要对企业进行筛选，注重房源优质化和服务精细化，改变多而散的市场格局，具体来说，分散式长租公寓借助其本身投资体量小，方便精细化管理、投资回报率高的优势将暂时拔得头筹，而集中式长租公寓的优势，诸如资本的充足支持、系统化的运营管理以及品牌效应，将会助力其走得更远。

（二）创新举措

1.打造一个零距离社区。通过抽样调查知，长租公寓客户群体主要为单身青年。因此，顺应目前年轻人的生活习惯，创建一个社区独有app，其中提供缴纳水电、维修、快递签收等基础社区服务，同时打造一个线下资源共享平台，租客可通过公寓共享空间，及时了解新资讯、分享新动态、拓宽交际圈，营造一个更为舒适的租住交友办公学习一体化社区。

2.建立天津市长期公寓平台。平台收录本市所有长租公寓品牌，并对其进行分类，用户可在平台上根据自身偏好，找到适合的长租公寓。平台建立监管机制，定期对所有长租公寓品牌进行审核评分。已租住用户可在平台上针对自己所租住公寓进行评价，便于增强潜在客户对该品牌公寓的判断。

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