商业地产项目融资模式及完善策略分析

杨蕾

【摘 要】现如今，房地产行业随着我国经济的发展和人们生活水准需求的提高，迎来了一个相对高度发展的时期，从房地产项目的类型上进行细分，包括住宅用地背景下的房地产项目和商业地产项目。其中，商业地产项目由于其建筑性质方面的原因，在建设工作开展时，通常需要通过有效的融资达到推进项目运行的目的，从融资的专业角度来说，由于商业地产项目的建设规模大，建筑主体的功能性要求高，这也意味着商业地产项目的建设需要大规模的资金支持，本文重点以商业地产项目为例，对其适用的不同融资模式进行分析，并提出通过管理手段提高融资效果的有效对策。

【关键词】商业地产项目；融资模式；完善策略

一、现有的商业地产融资模式分析

（一）由投资人直接进行融资

这种方式，是指作为一个商业地产项目的开发方和投资方直接开展投资行为。这种融资行为在融资操作方面的直观性更强，且当投资人开始进行融资行为时，整个项目融资中的一些责任关系、义务履行以及风险承担也都转移到投资人方进行承担。从适应性的角度分析，这种沟通交流简单，融资行为直接的方式，对于本身的商务地产项目类型和结构的复杂性不高，且项目方的信誉度较好的地产项目类型。同时，融资是否能够顺利开展与投资人自身的信誉度和融资能力也有密切的关系，如一些专业的，与实体公司不同类型的投资机构就可以作为直接投资人的角色存在。这种融资模式的主要优势在于，由于融资主体的单一性，在融资行为的安排上，能够达到更加便捷灵活的效果，融资额度和融资时点也可以根据自身的需求自行掌控和推进。另外，如果投资人自身具备良好的信誉度，则可以与银行方面建立更好的信用等级关系，促进融资行为的成本逐步降低。

（二）应用产品支付模式进行融资

产品支付的融资模式是商业地产融资的一种独立模式，其主要方式是以银行或者第三方机构为媒介，向商业地产项目内部，通过购买行为形成融资。购买的内容主要包括了商业项目自身的效果销售收益以及租金。从形式上看，这种融资行为较之个人的融资行为具有一定的间接性。从实际实用性的角度分析，这种融资模式的使用范围为，能够将项目产品销售额度和资金流动情况进行准确的预算的项目类型。虽然第三方的介入在融资流程上增强了复杂性，但有了第三方的介入，实际上为融资行为的开展降低了金融風险，使得建筑项目和投资行为双方都受到第三方的制约，促进融资活动合理有效的进行。

（三）PPP模式下的项目融资

PPP模式是现阶段商业地产项目建设比较常见的一种新型的融资模式，在具体的融资行为关系链上，包括了公共部门与私人企业两个主体，通过两者合作开发的形式达到为项目融资的目的。从这种融资方式的目标上来讲，其主要目的是取得项目建设方和政府的双赢局面。双方的合作参与能够提高融资行为的效率和质量。同时，有了公共部门的参与，融资行为本身的风险也实现了一定的转嫁和消减。从适用范围的角度分析，这种模式的项目融资，主要针对有政府扶持的商业地产项目。

二、现阶段融资行为中显现出来的问题

（一）市场环境完善度低，融资机构和人才匮乏

针对与本文研究的商业地产项目的融资环境来看，目前已经成型的融资机构有抵押银行、信托机构以及保险公司等。这些机构在职能上都是承担融资人物的机构，但从其实际职能发挥的效果来看，这些机构在实施融资行为时，由于信誉度以及融资能力的问题，并没有很好的履行融资行为。而从整体的市场环境的角度来看，目前我国商业地产的融资模式还是停留在传统的银行贷款的形式。

（二）缺少法律与制度的依据

这一点主要是从融资行为开展的背景角度分析的，随着商业地产开发需求量的增大，许多开发商将地产开发工作的开展，以市场作为风向标。为了提高项目建设的效率，其自身在依赖银行为主要的融资渠道之外，还积极拓展其他的融资渠道。但从整体的法律体系建设角度来看，关于商业地产的贷款以及资金管理方面，我国还未出台一套系统的法律法规规定。

（三）限制融资行为的因素较多

这一点主要与商业地产行业资金应用比较集中有密切的关系。在一个商业房地产项目的开发和建设中，所需要的资金需求量是很大的。因此，融资方面的要求也相对较高。但从实际出发，商业地产开发中的融资行为，受到多方面因素的限制。主要表现在融资途径、信贷风险、企业资质审查等。这些基于资格审核的限制，会引起融资行为的周期变长，对后续商务地产项目的开发和施工，都会造成实际的影响。

（四）商业地产金融体系的建设有待完善

这一点主要是指，针对商业地产的金融体系建设工作仍然存在问题，相应的金融保障体系建设存在不足。关于金融体系的建设，虽然通过债券发行、房地产信托、房产抵押的方式，已经得到了一定的缓解，但基于房地产项目的建设要求，现阶段其融资格局和金融体系的建设由于缺乏创新性，与房地产项目建设的适应性受到了一定的限制。

三、基于商业地产项目的融资优化对策

（一）建立健全市场体系，注重人才培养

将上文所述的多种类型的融资机构进行整合，明确各个不同机构在商业地产项目融资行为中可承担的责任。另外，在人才培养方面，应当重视融资人才培养的工作，一方面从系统课程教育的角度实现人才培养的目标，另一方面也可以在实际工作开展的过程中，通过将具有丰富的融资经验以及高层次理论知识的人才纳入融资工作团队的方式，提高融资行为的科学性和可靠性。

（二）完善法律法规系统，减低投资行为的盲目性

政府部门应当根据现阶段商业地产项目的实际与建设规模以及资金需求量等指标，制定和出台针对于商业地产项目融资行为能够起到辅助作用的法规政策，并针对商业建筑项目的证券交易市场加大监督和管理的力度，将融资方的收入情况和其个人信用情况进行全面的了解和慎重的调查，在此基础上确定融资行为的开展进程，以便降低融资行为的风险。

（三）提升企业的融资能力

这一点主要是指，从企业融资环境入手，通过有针对性的改善企业的融资环境，切实解决基于融资能力的限制性问题。一方面，保障金融体系建设和金融市场运行的安全。另外，融资能力的提升还需要依靠针对商业地产项目的资金需求优化融资工作的开展策略来解决。从具体工作开展的角度来说，由于商业地产项目的类型和规模具有多样性的显著特征，因此在具体的融资策略方面，需要结合商业地产项目不同的特征转变融资渠道和方式，以保持其在不同的建设阶段拥有充足的资金支持。

（四）加强法律法规建设

这一点主要是针对于现阶段商业地产项目开发中所表现出来的纠纷和问题提出的。在针对于商业地产项目的法律法规制定方面，需要结合商业地产项目的特点，针对其出现频率较高的具体问题，在从法律法规的角度进行完善，通过细化相关的政策法规，切实解决此类地产项目融资开发的实际问题。规范融资开发工作。

四、基于商业地产的融资模式发展趋势

从未来发展的角度来说，商业地产的融资模式必然向着多元化的方向发展。而从融资方式的有效性角度观察可推测，通过证券机构渠道实现融资行为，是未来效率和安全保障相对较高的一种方式。而为了为这种融资方式的推进实施提供保障，需要相关的管理人员针对项目本身可能存在的风险进行分析和研究，通过严格审批和监督等管控手段，达到降低风险的目的。总的来说，商业地产项目的融资行为必然会受到市场环境、经济发展状态以及相关的法律法规完善程度的影响，在未来的发展中，商业地产项目需要结合自身的实际情况，慎重选取融资方式，以便达到理想的融资效果。

【参考文献】

[1]王亚.商业地产企业融资方式创新研究——基于“双SPV”架构[J].财会通讯.2017（11）