漩涡中的云南城投

谢玮

自董事长许雷主动投案开始，云南城投置业股份有限公司（下称“云南城投”，600239.SH）就陷入了“树欲静而风不止”的境地。

5月24日晚间，云南省纪委监委发布消息，云南省城市建设投资集团有限公司（下称“云南城投集团”，云南城投母公司）党委书记、董事长许雷涉嫌严重违纪违法，主动投案，目前正在接受纪律审查和监察调查。

消息一出，引发市场各种猜测。业绩低迷、“掌舵人”主动投案，再加上不漂亮的财报，云南城投陷入了舆论漩涡。

5月29日，上交所对云南城投下发《2018年年度报告的事后审核问询函》，要求补充披露14个问题，涉及2018年的股权交易合理性、多笔应收款项难以收回、高利息费用、偿债风险等多个方面。

云南城投董事长许雷已主动投案。

云南省纪委官网截图

面对监管层的追问，6月5日，云南城投回复称，将加快项目开发周期，适时处置项目缓解资金压力。

业绩低迷，“扣非”后净利润多年亏损

云南城投集团官网显示，云南城投集团是云南省国资委监管的省属大型企业，截至2018年12月31日，集团总资产2924.73亿元。云南城投集团也是云南城投的第一大股东，持股34.87%。

云南城投集团收入主要来自房地产开发、商业管理、物业服务、酒店运营等板块。

目前，云南城投集团拥有两家主板上市公司——云南城投和云南水务（06839.HK）。此外还有一家新三板公司——一乘股份有限公司，全资及控股40余家二级子公司。同时，集团是曲靖市商业银行第一大股东、菜蒙国际集团有限公司流通股第一大股东、闻泰科技第二大股东。

作为房地产开发主体的上市公司云南城投，其经营业绩并不好看。

云南城投2018年年报显示，公司营业收入为95.43亿元，同比下降33.69%;归属于股东的净利润4.91亿元，同比上升86.13%。但扣除非经常性损益的净利润为-8.2亿元，同比下滑了832.66%。

对于扣除非经常性损益的净利润大幅下滑，云南城投解释称，“公司对外转让大理满江80%及七彩云南59.50%的股权，共实现投资收益18.07亿元，并将其确认为非经常性损益。”

《中国经济周刊》记者从云南城投的歷史数据分析，通过“非经常性损益”撑高利润，从而避免亏损，此种操作并非云南城投首次。

财报显示，2015-2017年，云南城投归属于上市公司股东的净利润分别为2.8亿元、2.4亿元、2.6亿元。而“扣非”之后，净利润分别降至-1.8亿元、-3.6亿元、1.1亿元，仅在2017年盈利。

高速扩张后遗症：债务压顶

总资产近3000亿的国企掌舵人“主动投案”，引发了市场各种猜测。

公开信息显示，自云南城投集团2005年组建后，许雷便出任董事长，至其谢幕，担任“一把手”时间长达14年。

2007年，作为房地产开发主体的云南城投借壳ST红河，登陆资本市场，许雷任上市公司董事长。

2009年7月，云南城投公司更名为云南城投集团，升格为云南省国资委直接监管的省属国企，许雷担任集团首任董事长、党委书记。

不过，在2014年11月，中央纪委国家监委网站通报称，云南省纪委集中力量怏审快结了3起干部选拔任用工作中的违纪案件。其中，给予没有严格履行破格提拔推荐考察程序的云南城投集团董事长、党委副书记许雷党内警告处分。

14年间，云南城投集团总资产迅猛增长。总资产由234.44亿元增长至2956.5亿元，10年间增长了11.6倍。然而，集团总负债也大幅增长，负债总额由160.1亿元增至2264.24亿元，增长了13.14倍。

这期间，上市公司云南城投频频通过外延式收购实现高速扩张，屡有惊人之举。

2016年11月，云南城投发布公告称，拟收购中国银泰、北京银泰、宁波银泰分别持有的天津银润、苍南银泰、杭州海威房地产等8家公司的部分股权，交易总成交金额为18.63亿元。2018年，云南城投再次以25.88亿元现金收购中国银泰、北京银泰、精英国际3家交易对方旗下的8家公司股权资产组成的资产包。

相比收购“银泰系”项目前后花费的40多亿元，另一项240亿元大手笔收购引发了更大的争议。

2017年11月，云南城投发布公告称，公司拟以发行股份及支付现金的方式，向云南城投集团及邓鸿、赵凯等6名股东购买其持有成都会展的100%股权，交易对价预计为240亿元。

这在市场上引发了不小的质疑。2018年8月，云南城投收到证监会的反馈意见。针对云南城投的收购，证监会在发行价格调整机制、资金募集、收购目的、对赌协议等方面共提出了44个问题。对于这些追问，云南城投始终没能给出回复。

2018年11月15日，云南城投宣布中止收购，理由是“募集配套资金的有关问题需进一步落实和完善。部分事项尚需与交易对方进一步协商”。

此外，云南城投集团近年来还收购了海南会展、广东云景旅游、昆明城海、七彩云南等多家公司的股份。

“买买买”令云南城投面临高负债率和庞大利息支出双重压力。

数据显示，云南城投的资产负债率居高不下。根据其业绩报告，2014年至2017年，云南城投的资产负债率分别为85.22%、87.64%、89.22%、88.82%。

另一个隐患在于，由于資产负债率居高不下，大额利息支出逐渐侵蚀了公司利润。数据显示，2017年，云南城投的利息费用达17.59亿元，是公司归母净利润的6.66倍。2018年，利息费用18.06亿元，是公司归母净利润的3.68倍。

在这样的压力下，云南城投频频抛售“子公司股权或项目股权”，为企业输血。

公开信息显示，自2016年以来，云南城投持续出售旗下公司股权。2016年，云南城投转让云南城投晟发房地产开发有限公司60%股权。2017年，转让所持有的云南温泉山谷房地产开发有限公司21%的股权及陕西安得房地产开发有限公司70%的股权。

2018年以来，云南城投又陆续出售了多家子公司股权，包括云南亚德房地产开发有限公司40%股权、昆明七彩公司59.5%股权、云南城投天堂岛置业有限公司90%股权等等。

仅转让大理满江康旅投资有限公司、昆明七彩云南城市建设投资有限公司的部分股权，就为上市公司带来18.07亿元的投资收益。

今年以来，云南城投仍在进行一系列股权处置。3月29日，云南城投公开挂牌转让天堂岛置业90%股权，底价为36388万元，受让方须代天堂岛置业偿还欠公司的股东借款本息。5月13日，云南城投以4亿元底价转让大理华茂地产33%股权。

就在董事长许雷被调查的当天，云南城投在云南产权交易所网站挂出云南尚博房地产开发有限公司29%股权交易公告，挂牌转让价格约7939万元。

近百亿资金缺口怎么填？

上交所在问询函中指出，公司资产负债率较高、资金压力较大、融资费用较高，并存在多笔应收款项难以收回的情形。

云南城投2018年年报显示，其资产负债率为89.37%，同比上升0.55%;利息费用18.06亿元，这对公司利润产生重大影响。同时，去年末货币资金为26.71亿元，同比下降49.92%;且考虑到2.80亿元的短期借款和121.94亿元的一年内到期的非流动负债后，存在98.03亿元资金缺口。

如何解决资金问题和面临的偿债风险？

云南城投回应称，公司2019年到期债务为124.7亿元，其中包含投资者有回售选择权的债券48.6亿元，扣除具有回售选择权的债券，公司2019年到期债务为76.1亿元。公司将通过加快新项目开发及销售进度，多营销手段并用，加大公司存货去化力度，并通过处置项目回笼资金;同时，积极与原债券持有人沟通，减少债券回售金额，充分关注资本市场动态，适时推进债券发行，通过银行、保险等多渠道融资方式，确保公司债务偿付安全。

云南城投还称，公司通过调整经营策略，加快项目开发周期，将现有成熟的土地储备转换为可售存货，营销团队通过引入不同销售渠道，提高存货去化率，为公司提供稳定的现金回流及开发收益。2018年末公司可售货值129.76亿元，预计2019年新增达到预售条件的货值138亿元，这些可售货值将为公司未来营业收入改善提供重要支撑。

云南城投还表示，“通过项目处置可为公司带来现金回流，提升公司收益，减轻公司资金压力。”