北京大中型零售商店的空间演变特征及区位评价

邢国繁

中图分类号：F252   文献标识码：A

内容摘要：本文借助GIS技术，利用北京市大中型零售商店的矢量数据构建了北京市大中型零售商店的空间分布数据库，并对其发展历程、空间特征、规模特征和业态组合进行描述和分析，总结了影响北京市大中型零售商店空间分布的四个主要因素，在此基础上利用空间相互作用理论中的潜能模型、购物模型构造了区位评价模型，并以北京城八区为例，对大中型零售商店的区位分布进行了评价。

关键词：北京市   大中型零售商店   区位分布   区位评价

区位评价模型理论：空间相互作用理论

（一）空间相互作用的内涵

1956年，美国地理学家乌尔曼（EdwardL.Ullman）最早提出空间相互作用理论。乌尔曼从供给和需求的视角出发，总结了相互作用存在和发生的三个基础前提条件：互补性、中介机会和可运输性。在空间相互作用理论的形成和发展中，他吸收和综合了P.J.Taylor、B.Ohlin、S.Stouffer等学者的观点并广泛地纳入了物理学、经济学、统计力学的理论和模型，做出了巨大贡献。

（二）空间相互作用模型简介

1.潜能模型。潜能代表了某物体对另一个物体所产生的能：潜能模型描述的是在某系统内，所有物体对某一点所产生的潜能，等于每一个物体对该点产生的潜能之和。潜能模型的表达式如下：

（1）

式（1）中， pj表示n个地区对j地区所产生的潜能， Mi表示第i个地区的规模： dij表示地区i与地区j之间的距离，β是距离摩擦系数。对于大中型零售商店来说， pj可以用来表示n个居民区对大中型零售商店j所产生的潜在销售机遇，Mi表示第i个居民区的人口或购买能力等数据; dij表示居民区i与中型零售商店j之间的距离。

2.购物模型。通过对美国巴尔的摩市的城市规划进行研究，拉希曼南和汉森提出了知名的购物模型。该模型以Huff市场概率模型为基础，以某居民区的消费者前往某购物中心消费的概率为核心，计算该购物中心为某居民区所提供的商品和服务（营业额），以此来确定购物中心的区位和规模。购物模型如公式（2）所示：

（2）

式（2）中， Pij表示居民区的消费者到购物中心j进行消费的概率;Sj表示购物中心j的吸引力大小，多用购物中心的营业面积替代： dij是居民区i与购物中心j的距离或者时间：α是购物中心j的吸引力调整系数，β是一个距离摩擦系数。

基于GIS的北京市大中型零售商店空间演变特征

北京市的大中型零售中心在空间分布上呈现出明显的环形形态，以交通环线为分界线，从城市中心沿着环线逐渐向城市郊区扩展。其中，中心城区集聚的商业零售中心最多、规模也最大。根据数据统计，在北京市224家大中型零售商店中，有大约87%的零售商店集中在五环以及五环以内。

（一）北京大中型零售商店的空间分布特征

1.基本分布在五环内，三环内密度最高，地理方位上南疏北密。除昌平、顺义和大兴等区，大中型零售商店基本集中在五环内，共195家，占北京市大型零售商店总数的87%左右。而三环内商业零售中心最为集中，分布密度最高，共有116家。如图1所示，以长安街为界限，北京市的大中型零售商店主要分布在长安街以北的地区，长安街以南的地區大中型商业零售商店分布较少。从城八区（本文还是按之前的东城区、西城区、崇文区、宣武区、海淀区、丰台区、石景山区、朝阳区进行划分）的分布情况来看，南部地区有48家大中型零售商店，占北京市大中型零售商店总数的19.67%，北部地区有153家大中型零售商店，占北京市大中型零售商店总数的68.30%。从东西方向来看，以北京市中轴线为界，中轴线以东的地区分布的大中型零售商店更多，分布也更加密集，尤其是东北部五环内分布的大中型零售商店较为密集。而中轴线以西分布的大中型零售商店相对较少，尤其是西北四环外没有大中型零售商店分布，而与此相对的东北四环外则分布了14家大中型零售商店。

将北京市大中型零售商店的分布情况用点密度在地图上显示，该地区分布的大中型零售商店数量越多，则该地区在地图上的颜色也就越深。如图1所示，长安街以北，中轴线以东的朝阳区，尤其是三里屯和国贸附近颜色最黑，大中型零售商店最为密集，且零售商店多为高端的大型商业零售中心。

2.各区域分布数量差异明显，人均大中型零售商店面积差距较大。本文根据北京四个功能区，即首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区对大中型零售商店的分布情况做进一步的细化分析。如表1所示，四个功能区分布的大中型零售商店数量差距较大，城市功能拓展区内分布的大中型零售商店数量最多，共有129家，占大中型零售商店总数的57.58%，首都功能核心区内分布的大中型零售商店数量为61家，占大中型零售商店总数27.23%，城市发展新区内分布的大中型零售商店数量为31家，占大中型零售商店总数的13.64%，而生态涵养发展区内分布的大中型零售商店数量仅有3家，占大中型零售商店总数的1.3%。

如图2所示，以城八区各个街道为单位计算各个街道人均大中型零售商店面积，从图2中可以看到，建外街道的人均大中型零售商店面积最高，为10平方米/人以上，西城区、东城区、东直门和三里屯的人均大中型零售商店面积紧跟在建外街道后面，为5-10平方米/人，北四环的海淀区附近、北五环的望京、小营等地区人均大中型零售商店面积为2-5平方米/人，排在第三名。而其它地区如房山、门头沟、大兴区、通州区和顺义区等人均大中型零售商店面积普遍较小，为0-0.5平方米/人。此外，图2中也能看到二环内，特别是二环内的南部区域的很多地区人均大中型零售商店面积在0.0-0.5平方米/人左右，大中型零售商店分布较少。

3.集中于交通便利的地点，地铁站周边是热点区位。因北京市常住人口近两千万，人口密集，市民的日常出行主要借助地铁，故地铁附近的人流量巨大。截至2017年1月，北京地铁运营线路共有19条，覆盖北京市11个市辖区，运营里程574公里，共设车站345座。2016年北京地铁年乘客量达到30.25亿人次，日均客流为824.7万人次，单日客运量最高达1052.36万人次。因地铁带来的巨大人流量，北京市大中型零售商店主要分布在地铁沿线附近。

（二）大中型零售商店分布的影响因素分析

1.人口空间分布的改变。一方面是人口总数的分布情况。近十年间，在北京常住的人口数量没有降低，依然保持着高速增长，在这十年之间就增长了579.3万人，并且是每个区域的人口都在增长。另一方面，伴随着人口的增长，人口分布情况也随之变化，呈现由城市中心向郊外扩散的趋势，中心城区的人数在之前的基础之上增长了2.31%，近郊区的增长速度为51%，远郊区人数增长为57%，在这三个范围中可以看出，远郊区增速最快，中心城区最慢。由此可以推出，在这十年间，北京市大中型零售店大幅度增长，而且很多商店选址都在北京的郊区，由此可以看出，人口向郊区转化也反映出了商业的郊区化。

北京人口呈现的老城区现象并未改变，可以从人口密度上来看，北京市中心城区人口密度为23407人/平方千米，近郊區和远郊区人口密度分别为6488人/平方千米、525人/平方千米。这也就解释了即使是商品远郊的时代，在三环内的市区仍然有很多零售企业存在的原因。从北京市的零售商店来看，在这些零售商店中有很多聚集在人口密集的街道，人口超过20000人/平方千米。从这也可以看出，城市人口的分布对于经济圈的影响是很重大的，与人口分布呈正相关。

2.交通条件的改善。这些年来，北京的交通越来越便利，交通条件不断得到优化，这种优化使得商业化程度也得到进一步加强。随着经济水平的不断提高，私家车也逐渐盛行，这也使得居民选择自驾去附近的商场，也愿意驱车去更远的中心区域的大型商场，因为在大型商场中可以获得更多物美价廉的产品，所以会驱使更多拥有私家车的家庭选择在郊区购物。为此，许多大型商场都会匹配大量的停车位以吸引或者方便顾客购物、消费。

3.规划和政策的影响。北京市针对中心城区的压力也提出了相应的要求，即要控制人口的总量，要不断调整结构，在这个过程中持续完善中心城区的功能。所以在中心城区新建设的零售商场主要都是为了满足这种高消费的顾客，提供中高档的需求和更加多元化的服务。对于那些距离中心城区较远的三四环周边的地方，主要是适应和配合中心城区的发展，加快完善功能。北京市人民政府办公厅在2014年发布了一则目录，该目录是《北京市新增产业的禁止和限制目录（2014年版）》（以下简称《目录》），主要是对于北京市大中型零售商店的分布做了进一步规划和限制。目录中的某些内容将促进北京市大中型零售商店分布的外扩，主要是规定了首都功能核心区、城市功能拓展区（即北京市城八区）在东、西、北四环路和南三环路以内，禁止新设立营业面积在1万平方米以上的零售商业设施。但是，从另一个角度看，北京近年来对于商业的发展一直都起着积极的促进作用，在商业发展的规划中越来越重视结构的优化，重视人的需求，坚持以人为本，对于大中型零售市场的选址也越来越人性化，坚持以消费者为中心。针对不同居民的需求，不管是住在远郊的居民还是近郊居民，都分布了规模较为庞大、功能较为齐全的商业中心，这不仅更好满足了人民的需求，还更好服务于人民，让人民享受到生活的便利。

4.消费者购买实力的变化。从现阶段来看，北京市居民的住房支付占据居民消费支出的很大一部分，所以是否可以这么判断，那些二手房的交易价格反映了人民的消费水平，即人民的实际购买力？本文搜集了北京市区街道的平均价格（数据来源：搜房网房天下），从这些数据可以看出，北京市的房价基本处于圈层分布的形态，房价随着圈层往外逐步递减。北京的二环以内的房价在六万元一平方米以上。在这些房价中，最高的是西城区的金融街道价格接近八万一平米、大栅栏街道也将近八万一平米。在北京的四环之内，长安街和其向北延伸的街道房价保持在四万左右，南边有些街道价格虽降低了，但仍达到了三万多一平方米。从以上数据可以得出，北京的东西北三个方向的居民购买能力比北京城区南侧更强，所以在这些地方零售商店的分布也更为密集一些。同时，也不难看出北京城八区西北侧的房价有所升高，有一大部分的原因是学区房的炒作，还有一部分原因是因为周边环境的改善，或者购物等更加便捷。

大中型零售商店区位评价

（一）大中型零售商店区位评价模型的构成

1.潜能模型。本文以一般潜能模型为基础，对北京市各个街道的消费吸引力进行评价。根据上文对潜能模型的说明，可知街道消费潜能模型的表达式如式（3）所示：

（3）

其中，

（4）

公式中， Mi可以通过简单计算获得，dij表示街道i与街道j之间的距离则需要借助Arc GIS空间统计工具得到。利用Arc GIS中的Feature to Point工具得出各街道的中心点，再以每个街道的中心点作为起始点或终点，利用Point Distance工具算出各个dij的值。由模型表达式（3）计算出北京市各街道消费吸引力，并将结果以标准化的方式映射到（0，1]区间。

从结果来看，北京市城八区各个街道的消费吸引力在空间分布上呈现出了较为明显的环状层次分布特征，但分布中心与北京市城八区的空间中心出现了一定幅度的偏移。城八区内消费吸引力最大的街道是学院路街道和北太平庄街道，这可能是由于这两个街道的人口数量相当多且人均购买力也不低所导致的。研究发现，城八区内人口密度较高的街道，和城八区内消费吸引力较高的街道在空间分布上也有所重叠。而与预计有所不同的是，购买力水平较高的金融街街道、大栅栏街道以及交道口街道的消费吸引力并不突出，因此，需要尝试计算各街道每平方千米的消费吸引力，并将结果以标准化的方式再次映射到（0，1]区间。

上文提到的北京市城八区各个街道的消费吸引力在空间分布上呈现的环状层次分布中心的情况有所修复，表现出了与各街道人均购买力更大的相关性，交道口街道、大栅栏街道也显示出了更高的消费吸引力。一些面积较小的街道，尤其是崇文门外街道，以每平方千米为口径计算消费吸引力比以街道为口径计算表现更好，这可能是由于这些购买能力更强的街道，其面积限制了消费人口数量，因而从整体上表现出街道消费吸引力不高。

2.购物模型。本文用购物模型来评价某大中型零售商店对消费者的吸引力，根据前文对购物模型的介绍，购物潜能模型的表达式如下：

（5）

其中，

（6）

各式中， Sij意味着街道i的居民在大中型零售商店j产生的消费额;Wj表示大中型零售商店j的规模大小，以建筑面积度度量;Ni代表街道i的消费能力;Pi代表街道i的人口数;hi代表街道i的购买力水平，这里以街道i的平均房价替代;dij表示街道i与大中型零售商店j之间的距离，α是距离摩擦系数，取值为2。

而对于大中型零售商店j来说，它可以对所有街道居民产生的吸引力（即所有街道的人口在大中型零售商店j产生的总消费额）为：

（7）

式中， Sij意味着街道i的居民在大中型零售商店j产生的消费额;Sj即为所有街道的人口在大中型零售商店j产生的总消费额。根据式（7）计算北京市城八区各大中型零售商店对所有街道居民产生的吸引力并将结果以标准化的方式映射到（0，1]区间。

从街道的角度看，每个街道上的大中型零售商店对所有人的购物吸引力的汇总，即为这个街道的购物吸引力，将结果以标准化的方式再次映射到（0，1]区间。与计算消费吸引力类似，同样计算各街道每平方千米的购物吸引力。同时，将各个大中型零售商店的购物吸引力汇总到街道后，北京市典型商业区如西单、王府井、三里屯、建外、崇文门外等地区显示出了更大的购物吸引力。这说明借助购物模型来分析北京市大中型零售商店在各街道的购物吸引力是比较合理的。

（二）北京市大中型零售商店区位评价

1.区位评价模型。本文借助潜能模型描述了在北京市城八区内，某一街道i的消费吸引力水平。街道i的消费吸引力水平等于该街道对每个街道所产生的吸引力的汇总。这里街道i的消费吸引力水平代表了该街道所能够产生的对大中型零售商店的消费需求程度。

通過计算得出北京市城八区各个街道的消费吸引力以及各个街道的购物吸引力，并将这两个结果叠加，就可以反映出北京市大中型零售商店的区位选择是否合理：如果叠加后反映出北京市城八区各个街道的消费吸引力和购物吸引力的一致性程度较高（即消费的需求和服务能力的供给相平衡），则说明各个街道上的大中型零售商店分布较为合理;如果一致性程度较低（即消费的需求和服务能力的供给相失衡），则说明大中型零售商店分布存在不合理情况，需要进一步调整与改善。

2.北京市大中型零售商店区位评价——以北京市城八区为例。根据计算所得出的北京市城八区各个街道的消费吸引力以及各个街道的购物吸引力，可以通过比较二者在空间分布上的一致性程度，对北京市城八区内大中型零售商店区位进行评价。如果北京市城八区各个街道的大中型零售商店分布合理，那么消费吸引力与购物吸引力的分布就应该保持一致性，即标准值之差趋近于0。根据消费吸引力与购物吸引力的标准值之差的实际计算情况，参考前人研究的结果，将标准值之差划分为7个值域，如图3所示。其中，标准值之差处于值域（-0.1，0.1）的街道被定义为消费吸引力与购物吸引力一致性较强的街道，即这些街道的购物吸引力基本能够满足街道产生的消费需求，大中型零售商店分布较为合理。

如图3所示，标准值之差趋向于0的街道呈现出两种分布趋势：一种是主要分布在北京市城八区五环路外的外围郊区，如海淀区以北的温泉镇、苏家坨镇和朝阳区以东的孙河、金盏地区。这些街道的共同特点是购物吸引力和消费吸引力均比较低，消费需求的满足并不需要依靠营业面积超过5000平方米的大中型综合商业设施来完成，因此较少有大中型零售商店在这些街道选址。还有一些标准值之差趋向于0的街道则分布在五环路以内，例如，三环路内朝阳区的东直门街道、朝外街道，崇文区的永定门外街道、前门街道，宣武区的椿树街道以及三环外朝阳区的麦子店街道，海淀区的四季青镇，石景山区的八宝山街道、老山街道等。和第一种分布趋势不同，这些街道及其周边街道均分布了一定数量的大中型零售商店，街道所产生的消费需求与这些大中型零售商店所供给的服务能力基本达到了供需平衡的状态，这说明这些街道的大中型零售商店分布相对合理。

标准值之差小于且不趋近于0的街道基本分布在北京市城八区内长安街及其延长线以北的位置，例如，朝阳区的建外街道、三里屯街道、望京街道，海淀区的海淀街道以及西城区的西长安街街道和金融街街道等。这些街道的突出特点是基本处于北京市典型商业区内，包括西单、王府井等，集聚了大量大中型零售商店。据统计可知，这几个街道共囊括了78家大中型零售商店，占到了北京市城八区内所有大中型零售商店的41%。其中，标准值之差最小的建外街道聚集了18家大中型零售商店。在这些标准值之差小于且不趋近于0的街道中，一些街道备受大中型零售商店发展商的青睐，商业化程度较高，在发展过程中逐渐形成了市级甚至是跨市级的购物吸引力，消费者有动力完成跨区域的购物行为。如西单、王府井，作为北京市的顶级商业中心，其所在街道满足的早已不仅仅是本街道的消费能力。而另一些街道内大中型零售商店的区位分布则出现了过度集聚的现象，营业面积利用率低，存在着一定规模浪费。比如，海淀街道的中关村购物中心和望京街道的新一城，这两家大中型零售商店均位于典型商业区内，周边其他大中型零售商店经营状况良好，而自身却人流稀少，存在一定的店铺空置现象。标准值之差小于且不趋近于0的街道相对较多，城八区内各个方向均有分布。其中，标准值之差最大的几个街道依次是宣武区的广安门外街道，海淀区的学院路街道、北太平庄街道以及两城区的什刹海街道、新街口街道。这些街道分布的大中型零售商店较少或没有分布，周边大中型零售商店单体规模也不大，商业氛围较弱，故难以满足街道的消费需求，消费者不得不前往其他街道，跨区域购物。

根据北京市各街道消费吸引力和购物吸引力综合判断，目前北京市城八区内有大约8%的街道購物吸引力过大，大中型零售商店分布较为集中;而有64%的街道购物吸引力不足，大中型零售商店存在着较大发展空间——大中型零售商店的区位分布存在一定程度的不合理性。区位评价的结果表明，北京市城八区内有相当多的大中型零售商店倾向于选址在已形成的典型商业区内，8%的街道分布了41%的大中型零售商店。过于集中的零售商店也有可能诱发该商业区服务能力供给过剩、竞争过度激烈、人流和交通拥挤，使得消费体验舒适程度下降;还会导致那些没有大中型零售商店分布的街道居民消费需求长期得不到满足。而当前北京市大中型零售商店在规划建设中存在着盲目追求规模效应的问题，庞大的规模造成这些市区型、城郊型大中型零售商店都不会选择一般街道进行布局。再者大型零售商店建设的滞后性也导致没有大中型零售商店布局的区域无法在短时间内满足消费者的购物需求。

对策建议

第一，明确商场定位。在北京市三环以内的传统商业区和典型商务区，大中型零售商店的定位应该是限制商店数量、优化生态结构、完善服务功能，以满足中高端需求、提供多元化服务为主。这些商业区和商务区，一方面集聚了相当多的大中型零售商店，有较强的购物吸引力;另一方面面临竞争过度激烈，服务功能高度同质化的局面。因此，在这些街道中不应继续新建大中型零售店，立足于所在区域较多中高端客群的现状，现有大中型零售商店可以主动调整业态结构，在功能性上实现互补互惠，提供相应的多元化服务，从单纯的商业中心向综合文化经济中心过渡。

第二，适当控制规模。在北京市三环以内的普通街道，大中型零售商店应该着眼于控制规模，提高服务质量，以街道居民生活为本，以发展社区型大中型零售商店为主。为满足居民日常生活的消费需求，平衡各个街道的消费吸引力和购物吸引力，在缺乏商业设施的街道鼓励和提倡新建社区型大中型零售商店。社区型大中型零售商店是一种以街道范围内的居民为主要服务对象的属地型商业，目的是便利居民日常生活，促进和满足居民消费。

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