离婚案件中房产分割的认定和处理

邹丹

离婚诉讼是当前人民法院民事审判部门处理的案件之一。如何在离婚诉讼中认定和处理夫妻共同财产对当事人的利益产生重大影响，往往成为离婚案件中最大的争议点。在财产分割过程中，双方在离婚诉讼中对房产的纠纷更加激烈。随着房价上涨，房产越来越成为夫妻共同财产关系中最重要的财产形式。由于中国不同历史时期的房地产政策不同，出现了不同类型的房产。因此在处理离婚纠纷的过程中，如何妥善处理财产，特别是房产的认定和处理尤为重要。

一、房产类型的划分

住房类型的划分根据其分类标准具有不同类型的，可以根据房屋的用途进行分类，根据房屋的性质进行分类，或者根据房屋的结构进行分类。对于涉及处理离婚案件的房屋的分割，司法实践根据房屋的不同产权进行分类，一般包括商品房，成本价住房，标准价住房，经济适用房。

之所以出现诸多不同类型的产权房屋，是与我国住房政策的变化分不开的。我国住房政策在不同的历史时期先后经历了福利分房、房改房、商品房等阶段，加之购房形式的多元化，使得房屋产权归属日益复杂。本文重点分析当前司法实践中较常遇到的几种离婚房产分割纠纷，并对如何处理该类纠纷进行探讨。

二、房产的认定和处理

（一）房屋登记在夫妻一方名下或第三人名下的认定和处理

不动产的物权变动采用登记生效主义，产权登记具有公示和公信的效力。但是，在现实生活中，仍有很多房地产登记案例中有些人以丈夫和妻子的名义登记了房屋产权，或以第三人的名义登记。当一对夫妇离婚时，应该区别对待这种类型的房产。

（1）对登记在夫妻单方名下房屋的认定。我国法定夫妻财产制是婚后所得共同制，因此婚姻关系存续期间购买的房屋，原则上首先应认定为夫妻共有。但如登记方主张房屋归其单方所有的，必须承担举证责任，证明该房屋系其个人出资所购，或符合《婚姻法解释三》第七条规定的其父母出资为其购买的情况。

（2）对登记在第三方名下房屋的认定。在现实生活中，在夫妇共同购买房屋之后，他们可以根据各种因素考虑以孩子，父母或其他第三人的名义登记房屋。离婚财产分割时，如果要求房屋归一方所有或拥有，则属于商品房产权纠纷，要求房屋归自己所有的一方应承担相应的举证责任。如果证据无法证明，则会产生不利后果。同时，应注意区分以未成年子女的名义登记房屋产权的特殊情况。在这种情况下，并不意味着未成年子女是房子的真正权利人，并且应该在购买房屋时审查夫妻的真实意思表示。如果房屋确实赠与给未成年子女，则被确定为未成年子女的财产;如果房子不是赠与给未成年子女，则房屋应归类为夫妻共同财产。

（二）婚前首付购买婚后按揭房屋的认定和处理

通常情况下，一方在结婚前用个人财产支付首付款，用银行贷款购买房屋，并在结婚后用双方的共同财产偿还贷款。在这种情况下，房地产通常以首付款付款人的名义登记。为了在离婚时认定和处理这些财产的性质，“婚姻法解释”第10条明确规定，首先由夫妻双方共同协商对于此房屋产权的认定和处理，如果协商失败，人民法院可以判决不动产属于登记方，尚未归还贷款是登记方的个人债务。双方共同支付的金额和财产的相应增值部分，应当按照照顾子女和妇女的权利的原则由登记产权的一方给予补偿。

（三）按房改政策购买房屋的认定和处理

（1）在婚姻关系期间购买房改房并取得所有权的。根据住房改革政策所规定的出售的房价并不是简单的住房市场价格，销售价格实际上包括丈夫和妻子的福利，例如工龄折扣和职称。考虑到中国婚后收入共同制度的实施，类似的房屋应首先被认定为夫妻共有财产。如果登记方声称其为个人所有，则必须证明购买房改房时与另一方没有任何关系，另一方也并未丧失利益。不能举证的，则应认定为夫妻共有财产，在此情形下，出资者可以根据实际情况适当多分。

（2）尚未完全取得所有权的房改房的处理。对于尚未取得所有权或仅部分所有权的房屋，在离婚诉讼的情况下，不能对房屋所有权作出判决，只能是对房屋的居住权和使用权的判断。对于产权的划分和认定只有在取得房改房的所有权之后才能做出判断。在司法实践中，在婚姻关系存在期间，双方利用夫妻共同财产以父母一方的名义购买参与住房改革的房屋。产权以父母一方的名义登记，离婚时提倡分割的人民法院不支持。但是，购买房屋时的出资可视为债权债务关系加以处理。

（四）离婚案件中涉及违法建筑的认定和处理

如果非法建筑尚未获得建设工程规划许可证和其他批准文件，则可以通过重新颁发相關审批程序成为合法建筑。但是，在建筑物合法化之前，人民法院决定是否分割非法建筑物或确定非法建筑物的所有权都是没有法律依据。因此，人民法院不受理此类纠纷。但是，对于非法建筑物的收益，如夫妻一方当事人出租该建筑物所获得的租金则应将其划分为夫妻共同财产。否则，一方因违法建筑物获益而对方却一无所获，这显然是不公平的，但在法院对于非法建筑物的收益进行分割时，对因非法建筑所带来的预期收益，法院不予处理。

三、房屋分割的原则和方法

（一）男女平等原则

男女平等是“婚姻法”第2条第1款规定的基本原则。在处理离婚财产分割时，当事人有权分割夫妻共同财产。只要是夫妻共同财产，无论双方财产的来源和贡献大小如何，双方都有权依法要求分割。

（二）照顾子女和女方权益原则

“婚姻法”充分体现了保护弱者和保护妇女权益的基本原则。就目前的社会情况而言，女性在整体经济收入和独立谋生能力方面仍与男性存在一定差距。在财产分割中适度给予女性更大的财产份额可以使女性在离婚后获得更好的生活保障。根据财产的具体情况，通过将房屋划分为对正常生活影响较大的财产类型，可以更好地照顾子女和妇女的权利。

（三）有利生产、方便生活原则

对于一些经营性用房，在不损害其效用和价值的前提下，应注意确保生产活动和操作的正常运行。无论当事人是否有过错，原则上都应当判处归有经营能力的一方所有。对于夫妻共同财产中的生活资料的分割，应当根据双方的实际需要，反映出充分利用资料，促进生活的原则。

（四）不得损害国家、集体或第三人利益原则

分割夫妻共同财产时，不得将国家、集体或第三人的合法财产作为夫妻共同财产加以分割;不得借分割夫妻共同财产的名义逃避共同债务;不得借分割夫妻共同财产的名义逃避应承担的扶养、抚养、赡养义务。

（五）兼顾婚姻主体的特定情形

对于在抚养子女，照顾老人，协助对方工作中付出更多的当事人，在离婚时有权要求另一方补偿，另一方应当予以赔偿。“婚姻法”第42条规定：离婚时，如果一方生活困难，另一方应给予住房等个人财产适当的帮助。

（六）房产分割的方式方法

共有财产分割有两种主要方式。一个是变价分割。也就是说，如果双方都不主张要求共同财产，共同财产将被拍卖和出售，价格将被分割。第二个是作价补偿，即一方要求共同财产，而一方不主张，取得该财产的一方给予另一方相当于赔偿价值的一半。如果双方主张取得该项共有财产时，可以在征求双方意见后采用竞价方式，并由出价最高者获得财产，另一方该财产一半的价值作为补偿。