试论房地产企业所得税税务筹划的财务运用分析

范天娇

房地产企业经历了发展的黄金期，为我国经济实力增长提供了不可磨灭的贡献力量。在房地产企业财务管理当中应用所得税稅务筹划，可以进一步促进企业经济效益的增长，为企业财务决策提供更加科学的税务参考数据，并降低企业的所得税税负。而房地产企业所得税税务筹划的方法有很多种，应用时还需根据具体情况合理筹划。本文对房地产企业所得税税务筹划的财务运用进行分析。

房地产企业经过多年的发展，每年的纳税金额也是非常多的，为我国经济水平增长做出了有力贡献。与此同时，我国近些年针对企业经营纳税推出了许多新兴的规定和优惠政策，企业根据税法和优惠政策进行合理的税务筹划，能够有效降低企业税负，促进企业经济效益提升。企业所得税作为纳税的核心内容，有效运用税务筹划进行财务管理是有必要的。

一、房地产企业所得税税收筹划运用的作用分析

房地产企业经营期间，财务管理的目标是促进企业经济效益的提升，而所得税是企业纳税项目中与经营效益关联性最大的，利用税收筹划进行所得税的财务管理益处良多，下面对其运用的作用进行分析。

（一）促进企业财务经济效益增长

所得税缴纳是房地产企业必须要履行的社会责任，而所得税是指企业在一定时期内根据所获得的利润金额，按照所得税缴纳规定的利率进行纳税。这样就是说企业最终获得的经济效益金额是回收利润金额扣除所得税金额后，余下的金额就是企业全部的经济效益。因而，企业所得税缴纳的金额越低，企业最终能够获得的经济利润就越大，利用税务筹划，可以利用合理合法的手段来减少企业所得税缴纳金额，从而促进企业财务经济效益的增长。

（二）为企业财务决策提供重要参考

企业财务的筹资、投资、经营等决策对企业发展和经济效益都是有直接作用的，并且房地产企业所开发经营的项目数量较多，财务管理各部门的人员虽对职位专业内容掌握透彻，但是对税务的掌握却未必通透。而企业税务与财务的各项活动都是息息相关的，通过税务筹划能够为财务各部门提供税收的参考数据，这样财务决策综合考量的内容就更加全面和具体了，同时对各项决策经济效益也起到了保障作用，从而提高企业财务决策方案可行性和优质性。

（三）促进企业财务管理质量和水平优化

税务筹划是企业财务管理当中一项重要环节，与企业经营效益、财务流动管控都是相互关联的。可以说企业经营期间，所有的财务管理活动都会涉及到税务。税务筹划是在税务法律法规允许的范围内，利用相应的策略来优化企业纳税方案，因而税务筹划能够保证企业财务管理的合理性和合法性，进一步降低企业财务风险，从而优化企业财务管理质量和水平。

二、企业税务筹划的方法

税务筹划主要是指在国家税务法规的指导之下，利用相应筹划的方法来减轻企业纳税金额。税务筹划的方法有很多，针对企业财务经营的具体情况可以采用不同的筹划方法。具体的税务筹划方法包括：

（一）利用税收政策地域的差异性，如在高新区、经济技术开发区等地域注册的企业，会享受政府的鼓励政策措施带来的税收红利。

（二）利用地区税务管理部门推出的税收优惠政策，可以根据政策规定将企业利润获得方式进行转变，然后按照优惠政策进行税务核算，就可以相应减少纳税的金额。

（三）增加税前扣除款项，根据我国的税务法规，在纳税核算期间，会有一部分费用支出可以作为扣除的款项，那么通过增加可以扣除的款项，就可以减少应缴纳税的金额了。

（四）企业财务资金是有时间价值的，可以通过延长纳税的时间，来降低企业纳税的负担，从而延长企业获得经济效益的时间。

三、房地产企业所得税税务筹划中的财务运用策略

企业所得税税务筹划是一项综合的业务，税务筹划人员需要全面分析企业各项与所得税相关的财务活动，需选择适用的筹划方法，制定最佳的税务筹划方案，这对企业财务税务筹划人员的工作素养和能力要求也是极高的。下面对房地产企业所得税税筹划的财务运用进行分析。

（一）经济利润获得的税务筹划

我国房地产企业主要是采用预售方式销售房产，根据当期预收款金额按预计毛利率进行预缴企业所得税，因此房地产企业在前期销售时进行企业所得税的筹划空间相对较小，企业可以充分利用前期销售的闲置资金余额进行一些不征税项目及免税项目的投资。而到了房地产企业项目运行的后期阶段，可以采用延长企业所得税缴纳时间的方式，减轻负税。近些年，房地产销售利润获得方式更加的灵活，也极少有消费者会全款购买房产，而更多的会选择分期付款的方式，这对于企业所得税筹划来讲是非常有利的，企业在获得部分分期款项时，可以不计入当下的利润获得，而在分期款项全部回收时再纳税即可。还有其他项目运营期间，项目利润结算的时间点也可以设定的延后一些，从而获得更多的资金时间价值。

（二）企业项目成本阶段的税务筹划

企业项目工程阶段的结算就是项目运营成本的结算。首先，在项目工程竣工期间，成本结算要及时，保证企业项目开发的成本费用清晰和完整，竣工结转收入的金额就不会出现较大的变动，从而为企业汇算清缴提供纳税调增机会。其次，在竣工结算的过程中，所有结算的金额都要有相应的票据凭证，保证竣工成本结算的准确性，为企业税务筹划提供精准的成本数据。

（三）企业税收扣除项目的筹划

企业税收前，可根据税法规定将一些符合条件的项目款项扣除，然后对剩余部分进行税务核算。企业税务筹划从此角度出发，可以通过增加税收扣除项目来减少纳税金额。首先，税法当中规定项目人工费、业务宣传费、招待费都属于项目中可以扣除的款项。在项目运行期间要将这些可以扣除的费用进行清晰的记录，并对费用使用金额进行调控。同时，对于项目资产折旧和摊销，要将折旧摊销的年限进行缩短，增加前期可扣除费用的金额。

其次，房地产企业项目经营具有显著的特殊性，项目的部分费用无法在项目运行的当下同步完成支付，那么这部分不能及时支付的款项就可以作为预提费用，也就是先将这部分资金预先作为成本费用进行税务的筹划。但是这种筹划方法应用时需要保证所得税汇算清缴的及时性，避免预提费用变成期末余额，若是这样税务机关就会进行追查，造成企业不必要的麻烦。再次，要做好土地增值税的预测，项目当中房产类型是不相同的，可以根据其类型财务分摊成本的方式进行筹划，成本分摊可以使土地增值税的扣除项目增加，如人防、车位是否可以作为公共配套分摊成本、地下成本与地上成本的分摊、以及为获取土地而建设的市政工程等。利用这种方法可减少利润额，降低所得税。

最后，可以通过调整企业资金链构成的方式来进行筹划。企业可以与金融企业合作，进行资金借贷，这样企业项目运用就无需使用企业名下的资金，企业的资金就会更加充裕，而企业也可以利用名下的资金进行其他项目投资，获得更多的经济效益。在借贷项目运行期间，借贷所产生的利息也可作为项目运行成本，转换成税前扣除款项，从而降低所得税金额。但是在借贷期间要合理控制借款额度，要保证在企业能够承受的范围之内。

四、结语

房地产企业项目经营具有复杂性和特殊性，项目运行期间获得的经济效益较大，因而所承担的所得税负担也是比较重的。所得税税务筹划的财务运用能够帮助企业财务人员利用科学、合理的方法，优化企业所得税缴纳方案，减少所得税缴纳的金额，从而促进企业财务更加高效、健康的运行与提升，为房地产企业经济效益增长提供更多的助力。（作者单位：五矿地产（沈阳）有限公司）