孩子名下房，父母能动吗？

为避免过户麻烦，或规避生意风险，一些父母会把房产证登记在未成年子女名下。但是，如果父母想售卖此类房产，可就不是想象的那么方便了。

买房给孩子，离婚了谁也别想擅自买卖

2018年夏，因各自忙生意感情减淡，楚强和田冉决定协议离婚，6岁的儿子由父亲楚强抚养。

办理离婚手续前，一个问题摆在两人面前。3年前，他们全款购买了一套位于市中心的学区房，登记在了儿子名下。如今这套房价值不菲，不抚养孩子的一方是不是就等于放弃了那套房产？

为此，经过商议，两人在离婚协议上约定：儿子名下的房产是夫妻共同财产购买，楚强只是代为持有，离婚后此套房产归田冉所有，楚强和儿子协助办理过户手续。

离婚后，两个月过去了，楚强没有提过户房产的事情，田冉去提醒他，谁知，楚强却变卦了：“这套房产是儿子名下的，之前的约定是无效的。”

2018年11月，田冉将楚强告到法院，要求过户房产。她没有想到，法院驳回了她的请求。

/说法/

●为什么这项离婚约定无效呢？

父母出资给未成年子女购买房子，属于对未成年子女的赠与。房子一旦登记在孩子名下，就是孩子的财产，没有“代为持有”这种说法，所以父母离婚时也不能分割孩子的房产。

●若离婚后楚强擅自卖掉孩子房产，田冉能阻止吗?

离婚后，孩子名下的房产由获得抚养权的一方代管。依照法律，如果是为了孩子的利益，监护人可以代为卖房。倘若另一方觉得卖房有损孩子的利益，可以告到法院，要求确认卖房合同无效。

在另一方提出反对的情况下，法院会审查这一房产交易是否属于善意取得。即购买房产的一方，是否以合理价格购买，是否存在与抚养权人恶意串通、损害孩子权益的情况，房子是否已经过户等。

如果查明双方恶意串通，以不合理低价转让房产，损害未成年人权益，那么应认定卖房合同无效。否则视为善意取得，合同有效，交易成立。

即使法院出于保护不知情购房者的角度，认定合同有效、交易成立，另一方依然可以要求把卖房所得转到孩子名下，两人一起监督房款的花费。

●若没有离婚，父母一方擅自卖掉孩子房产呢？

虽然父母都是监护人，但是没有任何一条法律规定，卖孩子房产，需要两个监护人一起签字，于是现实中就会出现一个监护人擅自卖房的情况。

遇到这种情形，另一方也可以告到法院要求认定卖房合同无效。如果法院认为合同有效，还可以要求卖房的监护人把卖房所得转到孩子名下。

父母卖孩子房救急，先签保证书吧

谢子明经营外贸公司多年，经历了几次起伏。这几年，他用12岁女儿的名义购置了3处房产，他的出发点是：万一生意遇到困境，能卖房筹钱。

2019年2月，谢子明想扩大经营范围，可资金不够，权衡再三，决定卖女儿名下的房产。可是，到房管局咨询后他才知道，他必须签订一份“未成年人利益保证书”，保证卖房所得款项用于改善孩子教育、学习、生活等条件，不损害孩子的合法权益。

另外，他还得提供相应证明。比如，为改善孩子居住环境而卖房，则要提供以孩子名义新购房产的资料；为孩子的医疗而卖房，则要提供诊断证明、费用清单等。并且，保证书要经过公证，需要提供身份证、结婚证、户口簿、房产证、未成年人出生证明和处分房产的正当理由等各项证明材料。

如果用女儿的房产抵押贷款呢？谢子明想到了另一个办法。房管局解释说，也需要签署保证书，保证贷款用于孩子的教育、医疗、生活等方面。

/说法/

●房管局的要求合理吗？

房管局的要求是有法律依据的。根据《房屋登记办法》，想要出售、抵押未成年人房屋，应当提供处分房产行为是为未成年人利益的书面保证。而且《民法总则》也规定，监护人除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。

●具体执行起来是怎样的呢？

各地在执行时，有宽有严。有些地方要求街道办事处出具证明，来保证父母卖孩子房产是为了孩子的利益，街道办事处要严格审核卖房用途。

有些地方更倾向于便利房产交易，因此较为宽松，父母卖房时在不动产登记中心填写一份表格即可。可拨打该地房管局咨询热线询问。

但这些只能在形式上保护孩子的利益。父母如果真的为了自己利益而卖房，房管局“拦不住”。

●如何真正保护未成年人利益？

真正有用的保护，依然是监护人相互监督，比如一方擅自卖房，另一方替子女维权。

父母要保留为子女利益而卖房的相应凭证。具体怎么做才算是为了子女利益呢？一是为了孩子的教育、健康、日常生活；二是出售旧房购买新房；三是替未成年人支付其侵权赔偿款。如果能证明出于这些目的卖房，那么行为合法。否则，一旦有其他监护人提出异议，法院会依法处理，做出要求卖房者返还房款等判决。

为孩子买房躲债？别打这个主意了

4年前，马丽敏所住城市的房价快速上涨，经商多年的她于是和丈夫商量，陆陆续续买了9套房，且都放在15岁儿子的名下。“万一以后出现债务纠纷，这些房产是儿子的不能动，能保住不少资金呢。”马丽敏打起了小算盘。

2017年初，马丽敏向生意伙伴毛辉借款800万元，到了约定还款期却没有还款，还一拖再拖。2018年6月，毛辉急了，将马丽敏告到法院，提出，马丽敏儿子名下的房产是家庭财产，既然马丽敏没钱还债，那就卖房还债吧。

法院判决确认这9套房产属于马丽敏家庭共同财产，应拍卖偿还债务。马丽敏不服，以儿子名义上诉，被法院驳回。法院作出执行裁定：查封，拍卖，变卖登记这9套房屋。

/说法/

●为什么在这个案例里，孩子名下房是家庭共同财产呢？

法院在判决中阐明，马丽敏的儿子获得9套房产时系未成年人，而且不具有独立取得经济收入的能力，9套房也明显超出孩子的基本生活需要。

如果马丽敏坚持这9套房产为儿子个人所有，那么她必须向法院证明，房子是孩子的个人劳动所得，或者是受奖励、赠与、报酬、收益等合法来源取得，否则应当视这9套房为家庭共同财产。

●这种情况下，如何保障未成年人利益呢？

法院会综合考虑未成年人是否有独立经济来源。如果房子是孩子接受其他人的赠与，或者通过自己的收入买的，那么不会被用来还债。否则孩子名下的房产会被执行。