公募REITs稳步推进 助力国企资产盘活

摘  要：大力推动公募REITs的发展，是金融切实为实体经济服好务、构建多层次资本市场体系的十分重要的工作内容，是推动实体经济去杠杆、防范化解系统性金融风险的切实可行的途径，是贯彻落实中共中央全面深化改革重要举措的有效抓手，是实现金融工具与地产行业良性互动的重要方式。近年来，伴随一系列利好政策的出台，深化国有企业改革已正式驶入快车道。从中央办公厅到各省国资委，陆续发文鼓励国有企业盘活存量资产，提高资产使用效率，积极合规开展资产证券化业务。公募REITs的稳步推进，对于拥有商业、仓库、产业园、专业市场、机场、公路等多种资产业态、海量存量资产的国企而言，蕴藏着巨大的机遇。随着资产管理进入精细化运营管理时代，国有企业亟待借助REITs这一金融工具，有效、可持续地盘活存量资产，实现国有资产保值增值。

关键词：公募REITs;国有企业;存量资产

中图分类号：F832.3    文献标识码：A    文章编号：1671-2064（2019）24-0000-00

1 中国版公募REITs发展展望

1.1 现状——尚无真正公募REITs

房地产信托投资基金（REITs：Real Estate Investment Trust）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托投资产品。

REITs的核心是将成熟不动产物业在资本市场予以证券化操作，因此REITs兼具金融和不动产的双重属性。具体来看，其金融属性体现在：REITs作为一种金融投资产品，可为投资者提供更加丰富的不动产投资选择，同时，运用资产证券化的方式，将流动性不佳的不动产资产转化为流动性强的REITs份额，提高了不动产资产的变现能力，有利于拓展资本机制，并结合并购、融资等资本运作手段实现规模扩张;REITs的不动产属性体现在：REITs专注投资于可产生定期租金收入的成熟不动产资产，并可少量投资于土地和在建工程等，擁有专业的不动产管理团队，有助于提升物业价值，实现长期稳定的回报。

相比海外成熟资本市场，截至目前，我国尚无真正意义上的公募REITs产品，仅仅是符合REITs标准，但是在各个方面均与REITs存在差异的“类REITs”产品。尽管如此，已发行的“类REITs”产品极大地满足了不动产持有者存量资产盘活的需求，为最终推出公募REITs培育了投融资市场，奠定了很好地理论基础，并积累了相当宝贵的商业经验[1]。

1.2 探索——大力推进中国REITs发展

在2019年2月刊发的《清华金融评论》上，中国证券监督管理委员会原主席肖钢就目前制约我国公募REITs发展的原因和解决思路发表署名文章，深入分析了制约我国公募REITs发展的障碍，并提出相应的破解路径。2019年初，上海证券交易所发文明确指出将推动公募REITs试点。同时，深圳证券交易所在2019～2020年的发展战略规划纲要中亦明确指出，将大力推动公募REITs发展。

1.3 展望——公募REITs的发展路径

我国的公募REITs可能采取“公募基金+类REITs”结构，该模式充分借鉴了现有的制度框架，具有可操作性。通过制度安排，在类REITs的发行阶段将产品设定为公募模式，可以有效解决类REITs产品私募发行、缺乏流动性等弊端。因此，结合证监会及国家相关法律制度规定、我国资本市场特性以及REITs发展现状，类REITs结构嵌套公募基金将是我国REITs发展进程中极具里程碑意义的突破。

2 公募REITs助力国企盘活存量资产

2.1 优势——REITs是提升国企资本经营管理的有效方式

对于大多数国有企业而言，受企业历史沿革、产业结构调整、国家宏观政策、市场环境更迭等多重因素影响，相当多的存量物业资产未能达到充分利用，实现利润最大化以及最终的存量资产盘活更是无从谈及。随着城市空间不断拓展、城市产业功能不断优化，国有企业的存量物业资产无不存在转型升级和重新利用的诉求。

存量物业资产项目如何重新进行整体包装和定位，以符合新的发展要求，是摆在国有企业存量资产运营面前的首要问题。对于国有企业来说，存量资产盘活是目的，金融工具是手段，存量资产最终需要通过运营实现价值创造和提升。公募REITs即是可以实现国有企业资本经营管理能力切实提升、存量物业资产价值有效发掘的十分理想的金融工具。

首先，运用公募REITs这一新型的金融工具，国有企业严格按照其发行要求，做好资产梳理、资产整合、重新定位、改造提升（如需）等存量资产经营各个环节的工作，进而重新进入市场，实现长期持有的投资回报。其次，运用REITs方式获得的融资，可用于偿还国有企业存量负债，进而有效降低国有企业资产负债比率，实现降两金、去杠杆的双重目的。再次，REITs可助力国有企业实现轻资产转型，并为企业提供行业布局的资金支持，进而实现上下游整合，打通全产业链，以进一步壮大市场占有率与影响力，深度挖掘资本市场价值。

2.2 思变——国企海量存量资产需借助REITs有效盘活

在国有经济布局及结构调整的进程中，国有企业扮演着重要的角色。目前，国家在政策层面鼓励国有企业进行深化改革并实现存量资产收益最大化。

从目前情况来看，大多数国有企业对存量资产的运营及管理手段较为单一：有些企业没有完备的运营管理制度;有些企业虽有制度，但在执行中缺乏约束力，管理手段单一，内部流程繁琐、节奏慢，没有真正起到有效的管理运营作用。如何将海量资产分类管理，避免国有资产流失？如何有效盘活，提高资产使用效率？如何借助资产证券化工具优化债务结构？这些都成为国有企业资产管理的常见痛点。因此，大多数国有企业的资产管理能力仍亟待提升。

全面深化改革面临的最大障碍是国有企业内部能否接受市场化的运作，以及现实存在的冗长审批和决策程序。借助REITs这一金融工具，则可有效倒逼国有企业从传统的“管人、管事、管资产、管企业”的模式切换到“管资本”的轨道上来。因此，在本轮深化改革的浪潮中，国有企业应抓住公募REITs这一发展良机，加速改革以及与市场接轨，勇于面对市场挑战，用市场化的思维和资产管理全生命周期的视野来实现存量资产的盘活。为此，国有企业应敢于突破传统思维的局限，重新审视自身的存量物业资产，有效运用REITs这种金融工具，从全生命周期资产运营的战略角度出发，从项目的梳理、现状分析、重新定位、规划设计、标的采购、工程建设、投入运营、维护翻新、重新投入市场、正常运营来实现稳定的持有收益，抑或退出处置等。上述各个阶段均需要专业团队来协助实施，以此来帮助国有企业最快速度的实现存量资产的优化、提升[2]。

目前，随着国有企业的不断发展变化以及为顺应时代做出的内部改革，国有企业存量资产的规模日益壮大，种类也愈加繁多，属于国有企业资产管理的大时代已经来临。借助REITs这一金融工具，通过运营来发掘价值、创造价值、实现价值，是国有企业有效盘活存量资产的可行有效途径。

3 公募REITs对国企改革的意义

盘活物业存量资产，助力国企转型发展。公募REITs是将国有企业表内存量不动产资产作为标的资产开展运作，其本质作用是将国有企业的存量资产进行有效盤活，深度挖掘并有效提升物业的资产价值，提高国企资产运营水平，提升资产使用效率。另一方面，REITs项目获得的融资，又可为国有企业转型发展起到重要的资金支持作用。

实现国有资产保值增值。通过公募REITs方式将存量物业资产进行交易安排，可通过交易环节资产评估的方式体现物业的增值，从而使国有资产能够回归实际价值，实现国有资产保值增值的效果。另一方面，通过嵌入优先购买的权利安排，可进一步提高国有企业对于相关资产的后续控制能力，以进一步提高国有资产保值增值的可行性。

盘活长期固定资产，改善资产负债结构。公募REITs项目通过创新型资产管理产品的设计，将实业物业资产转化为期限长、成本低的现金流，为盘活存量国有资产提供有效路径;另一方面，公募REITs有助于国有企业吸引国际资本，推动国有企业突破国内市场，走向国际化。

参考文献

[1] 北京大学光华管理学院.《中国公募REITs发展白皮书》[Z].2017-7-4.

[2] 李丹，李金波.我国国有企业资产证券化的实证研究[J].学术交流，2019（4）：127-136.

收稿日期：2019-11-04

作者简介：陈宁（1982—），女，山东聊城人，博士，高级经济师，研究方向：国有资本投资运营、经济管理等。