新形势下房地产财务管理优化运作机制思考

摘  要：随着社会经济水平的不断提升，我国的房地产业也得到了迅猛的发展，并逐渐在国民经济发展过程中占据了重要的位置。本文主要针对新形势下房地产财务管理优化运作机制进行思考，首先对房地产财务管理的概念、内容、工作开展的特点及意义进行了探讨，分析列举了新形势下房地产财务管理运作机制中常见的几类问题，并依照这些问题给出了相应的解决措施。

关键词：新形势;房地产;财务管理;运作机制

中图分类号：F299.23    文献标识码：A    文章编号：1671-2064（2019）24-0000-00

1 新形势下房地产财务管理的概述

1.1 房地产财务管理的基本概念

房地产财务管理指的就是在相关企业的经营过程中，有关部门对资金进行分配、利用及管理而产生财务关系的过程。所谓的财务关系，具体包括三个方面：（1）房地产开发商及相关经营管理部门与国家之间的存在的财务关系;（2）房地产企业各部门之间的资金往来情况;（3）房地产企业内部财务管理部门与企业职工之间的财务关系。通常情况下，房地产商往往通过预付的形式开始对资金链的运行操作，整个资金运动的主要表现形式为周转及循环，质量指标则可以通过周转速度来判断。

1.2 房地产财务管理工作的主要内容

（1）对固定资金进行统计，从而为资产投资规划工作提供更好的参考依据;（2）对流动资金进行管理，以便在后續的资金运行过程中能够有效提高资金的周转速度，使流动资金得到科学的分配使用;（3）对成本进行预算，通过对最终成本进行管理，能够帮助相关企业适当降低支出，减少成本的浪费。

1.3 房地产财务管理工作的重要意义

（1）财务管理工作的展开能够为各个项目的计划提供科学的依据，并通过相关的数据走向来反映资金流动的实际情况。（2）房地产财务管理工作的推进，对于企业资金周转速度的提升、资金流向的把握等方面都将起到极大的促进作用。总的来看，房地产财务管理工作的开展对相关企业资金的正常周转有着非同一般的重要意义。

1.4 房地产财务管理工作的主要特点

在实际的房地产财务管理工作中，税负筹划及资金的使用是必不可缺的两个重要环节。一般情况下，房地产商需要通过投标招标的方式来获得土地的占用权，且需要大量的资金投入来开展建设工作。也正因如此，相关的房地产企业更需要加强内部的财务管理工作，对资金进行科学的规划，尽可能降低成本支出，保证各个环节的投入资金能够得到充分合理的利用。

2 新形势下房地产财务管理运作机制中常见的问题

2.1 尚未建立完善的房地产财务管理体制

目前来看，管理体制的空缺是当前房地产企业财务管理运行机制中较为常见的一类问题。财务管理体制的不完善，往往会导致财务管理人员的工作无法统一展开，从而大大降低企业的财务管理水平。在竞争激烈的房地产市场中，大部分企业都希望通过扩大自身的规模来取得一定的竞争优势，然而在实际的企业扩张过程中，资金的应用问题对各大房地产企业来说仍旧是一项不容小觑的挑战。因此，很多企业会通过借贷的方式来暂时解决资金的短缺问题，但这种行为同时也大大提高了企业财务管理的风险性，给企业的经营和发展带来了不小的压力[1]。

2.2 缺乏系统性的房地产财务管理运行机制

在新形势的大环境下，房地产行业得到了飞跃式的发展，然而与此同时，仍有一些企业并没有建立系统性的财务管理运行机制，从而导致企业的财务管理工作无法得到真正的完善。财务管理工作具有较高的复杂性，然而从总体来看，我国大部分房地产企业的财务管理机制在系统性方面都比较弱，各部门之间沟通与合作的机会相对比较少。此外，由于预算标准未能得到统一，相关的预算体系无法得到有效的应用，从而无法保证财务数据是否具有绝对的真实有效性，这也对企业财务管理水平的提高及企业未来的发展产生负面的影响。因此，各大房地产企业应及时建立健全系统性的财务管理运行机制，为企业的长远发展打下扎实的基础。

2.3 企业管理人员对财务管理工作不够重视

在房地产企业的经营发展过程中，很多企业的高层管理人员对财务管理工作的进行都不够重视，他们往往将更多的精力投入到具体的项目工程中，因此无法兼顾到对企业财务情况的管理和控制。而正是由于企业高层管理人员的忽视，会导致财务工作人员的工作积极性被大大降低，从而对企业的正常经营产生直接的影响。与此同时，很多企业管理人员并没有真正树立起经营管理的理念，他们只在乎眼前的经济效益，而很少关注对财务管理人才的培养。这种做法也会导致企业的财务管理水平被大大降低，给企业未来的发展带来极大的风险。

2.4 企业财务管理人员的综合素质有待提高

房地产行业的资金具有较大的流动性，管理过程中较为复杂，因此财务管理工作对人员整体素质方面的要求都比较高，即要求财务管理人员同时具有较强的专业管理能力、较强的职业道德及风险防范意识。然而实际情况是，当前大部分企业财务工作人员的专业能力水平并不能与企业的实际需求相持平，财务人员的综合素质与预期的要求还存在一定的差距。大部分的财务管理人员都只只注重眼前的工作任务，而不能将眼光放的更加长远些，自身的创造性受到了极大的限制。此外，当前各大企业的财务管理人员还缺乏一定的奉献精神，思维能力相对较差，在变幻莫测的市场竞争过程中很难及时做出准确的应对工作[2]。

2.5 企业的成本管理工作有待进一步完善

房地产企业的运营过程涉及到了大量资金成本的应用，因此极小的差错也有可能会导致最终的资金总额出现巨大的改变。随着近几年来我国宏观调控力度的不断加大，新形势下房地产行业的财务管理模式也得到了质的飞跃，但在部分企业中仍存在成本管理工作不完善的情况，从而导致企业内部的成本管理系统出现缺陷，成本管理与预算的目标之间产生偏移，工作人员很难做到对企业成本水平的准确把控。

3 新形势下优化房地产财务管理运作机制的有效策略

3.1 树立合理可靠的房地产企业财务管理思想

管理思想的确立是企业财务管理工作的核心，因此，对于当前房地产财务管理工作中所存在的各类问题，首先要做的就是内树立正确的财务管理思想，在企业内部做好财务管理重要性的宣传教育工作。其中具体的做法就是通过讲座等方式对企业员工集中进行有关思想的宣传教育，对于企业财务管理部门内部的工作人员，更应进一步加强对其的思想培训工作。通过强化企业员工的财务管理思想，能够使企业高层关注到财务管理工作的重要性，并且有效增强企业员工们的工作热情，确保企业财务管理理念能够与具体的生产经营活动相互融合和渗透，从而推动企业的发展和进步，并进一步促进房地产行业的长远发展[3]。

3.2 在房地产企业内开展全面预算管理工作

目前来看，我国仍存在部分房地产企业在预算管理工作中过分偏于形式化，这对企业的经营和发展极为不利。因此，各大企业应积极开展全面预算管理工作，使预算管理的实际作用能够得到充分的发挥。具体来说，企业应做到以下几个方面[4]：

（1）在编制过程中，应以企业财务管理的最终目标为核心，进而开展下一步的编制工作。（2）在房地产财务管理的过程中，相关部门应将总体战略规划与预算管理目標紧密结合，对财务管理的范围进行准确的划分，并以此为依据来制定长远的企业发展规划。（3）房地产企业应该对内部资源进行全面的整合、分类及调控，确保自身内部资源配置能够更加高效合理，预算管理过程能够更加顺利。（4）各大房地产企业还应不断对自身的组织结构进行完善，在基层及管理层等各个层次之间建立起统一的互动机制，从而使企业内部的信息传递过程更加便捷可靠，有效提升财务信息的及时性。（5）企业还应不断加强各个部门之间的交流与合作，并积极开展财务预算管理方面的推广宣传工作，将相关的责任制度落实到每个人，确保能够全面开展房地产预算管理工作。

3.3 加强房地产企业的成本管理工作

随着时代的不断进步，以往的成本管理模式已经无法与如今的房地产财务管理工作相适应。因此，房地产企业应以各个项目的开发成本为基础，并根据项目施工过程中的成本变化情况来对成本管理工作不断进行完善。在项目招标的过程中，相关企业应按照实际情况来对土地增值税、装修成本、广告宣传等项目进行严格精细的规划，而在项目竣工后，企业还应安排专业人员对现场进行评估及复核工作。这种全面精细的管理模式能够有效加强企业的竞争优势，在成本管理的精细化过程中，企业还可以不断建立和完善相应的成本预算管理信息系统，从而进一步提高企业整体的财务管理水平。

3.4 做好财务管理工作中各个细节的优化工作

（1）企业管理人员应对工程施工过程进行合理的优化，即要求工作人员在进行成本预算时，应全面考虑到项目所涉及的所有内容，并综合企业的实际状况来对施工的过程及工作安排进行科学的规划。（2）企业应建立统一的内部资金管理系统，这就要求财务管理部门及工作人员严格遵循自身的职业准则，对企业各项资金的来源、去处、使用情况等方面进行准确的把握，加强工程项目的财务管理工作的公开透明度。（3）企业还应不断加强对自身资本结构的优化，对借贷环节进行严格的把控，确保各项资金能够得到充分合理的使用，从而更好地提高自身的效益，并尽可能将财务风险降到最低。

3.5 不断加强对企业财务管理人员的综合素质培养

财务管理人员综合素质水平的高低会对各企业最终的财务管理水平产生直接的影响，因此，各大房地产企业应不断加强对企业财务管理人员的技能、知识等方面的综合培训工作。

（1）企业可以通过对招聘机制进行完善，适当提高企业的门槛，为企业引进更多专业知识水平较高的人才。（2）对于已经长期在岗的员工们，企业应定期对他们集中进行专业知识及技能方面的培训，确保他们的专业能力水平能够得到有效的提高。（3）企业管理人员还应积极采取合理的奖罚措施，并将相关的岗位责任制制度落实到位，从而有效提高企业财务管理人员的工作热情，为企业的发展提供更多的动力。

4 结语

综上所述，国内的房地产市场中仍存在很多不确定因素，只有加强相关的财务管理工作，避免盲目投资行为的出现，才能为房地产企业乃至房地产行业的发展提供更好的前进道路。因此，相关企业更应积极采取有效的措施来对财务管理运作机制进行优化，不断促进房地产企业的高效运营和发展。

参考文献

[1] 袁斌.新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J].现代商贸工业，2010（23）：269.

[2] 刘百嬿.探究房地产财务管理运行机制及其优化相关问题[J].经济研究导刊，2013（17）：173-174.

[3] 李莉.房地产财务管理运行机制及优化相关问题探讨[J].中国集体经济，2014（19）：142-143.

[4] 刘欢.房地产财务管理运行机制及其优化策略[J].福建质量管理，2016（01）：190.

收稿日期：2019-11-04

作者简介：尧建刚（1976—），男，江西抚州人，硕士，毕业于北京工业大学，研究方向：公司金融与企业管理。