浅谈办公楼物业设施设备的节能管理

张晶

【摘 要】随着当前社会经济的进步，我国建筑行业发展极为迅速，而建筑物业作为保障建筑投运品质，使建筑整体实质性价值作用能够充分得到发挥的关键，其也是促进我国建筑工程整体质量安全的前提。结合实际来看科学合理的建筑物业管理工作，可以直接反映整个建筑系统的具体状况以及相关配套硬件设备的品质性能，而目前人们环保意识的提升，使得其在生活工作过程中对物业要求也逐步提高，尤其办公楼物业设施设备的现代化特质，必然要求物业管理形成与时俱进，充分发挥建筑性能同时还要突出节能管理的模式，因此注重办公楼物业设施设备的节能管理研究工作便显得极为必要。

【关键词】办公楼;物业设施设备;节能管理研究

中图分类号： F293.33;F206 文献标识码： A 文章编号： 2095-2457（2019）08-0200-002

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.08.088

从现实角度出发，我国办公楼建筑建设投运所体现出来的环境优化、资源节约理念极为明显，物业设施设备的节能管理已经成为当今办公楼物业管理发展的重要方向，实现物业节能管理必须从培养管理人员节能意识、掌握物业节能设施设备原理等方面入手，确保物业设备特征和具体实践效果，以此来形成系统化的办公楼物业设施设备节能管理体系，使我国物业节能行业发展的高效性和实效性充分得以体现。

1 当前我国办公楼物业设施设备的节能管理现状及存在的问题

结合实际来看当前我国办公楼物业设施设备的节能管理情况整体不容乐观，几乎绝大多数地区办公楼物业仍旧停留在以往较为传统的管理模式上，并为真正重视或理解节能管理的重要性和具体价值意义。部分办公楼物业设施设备节能管理还未有明确的节能管理指标参考，实践期间各种随意作业、盲目管理的情况极为严重，且各项目管理中的多头管理和无人负责现象极为突出，整体责任分工很难体现明确性;对应管理责任无法完全落实至个人以及部门情况，使得一旦发生问题就互相推卸责任，物业管理实效性很难得到保障。与此同时办公楼建筑水电费是由相应项目产权人交纳而设备管理则由物业部门负责，此期间若没有专门专项的节能管理方案，必然导致资源无法充分利用，造成不必要的浪费情况发生。就目前现实情况来看办公楼物业设施设备管理过程中，负责管理人员以及实际操作人员素质良莠不齐，部分物业甚至没有配备相关设备操作专业人员或技能管理人员，便直接安排其上岗;人员在職期间也为进行实时的专业技能培训讲座等活动，使得办公楼物业设施设备的节能管理效果很难达到预期要求[1]。

从物业设施设备管理层面出发来看，由于物业设施设备管理本身的特质，使得其所存在问题及难点也较为明显。比如当先现代办公楼建筑本身高度高、层数多、人流密度大使得物业设施设备局管理成本也随之整改，为保障办公楼系统运行正常性、办公楼建筑内生命、财产安全性，必须对其进行全程的监管把控才能确保物业管理实效性充分得以展现。且办公楼物业设施设备的功能多元化和操作专业性，使得物业对其进行管理时起步难度极高，必须做好针对性的管理维护才能保障相应设施设备性能充分得到发挥;加之目前办公楼建筑其建设目标基本都是3A、5A极别，整体智能化程度极高，基本都是以多功能、一体化的形式展现，大量的智能化、自动化系统被普遍采用，这便直接对物业管理团队的管理水平要求极高，在建筑物业设施设备管理实践期间必须按照先进的管理手段、现代化的管理方法来对物业设施设备做全方位的管理维护，才能保障办公楼建筑系统运转平稳性，同时这也是物业设施设备节能管理工作模式得以成型的必要条件[2]。

2 办公楼物业设施设备的节能管理对策

2.1 建立健全的物业设施设备节能管理机制

结合上文对当前我国办公楼物业设施设备的节能管理现状及存在问题分析，进行办公楼物业设施设备节能管理对策设置时，应先从建立健全的物业设施设备节能管理机制入手，明确质量管理体系基本要求，根据相应办公楼实际情况进行合理的节能管理完善工作。这个过程中主要从全局角度出发分整体、化细节的进行多层次控制;针对工作人员进行绩效考核设定，以促进员工自身工作积极性来使员工形成良好的工资习惯，通过量化分工增加其工作能动性，周期性的开展物业设施设备节能管理培训教育活动，保障专职设备管理人员必须具备全面、完善的专业知识和管理业务水平。动员物业整体人员自觉遵守各项规章制度，明确自身行为规范实效性，清楚所管辖区域所有节能设施设备具体方位和运行原理，注重对相应操作设备人员的现场实践培训作业，操作人员必须了解并掌握对应物业设施设备用途、结构、原理、性能、使用注意事项、维护流程、故障排除等基本知识，并根据现场信息来引导教育物业人员可以正确理解各种设施功能，正确使用和维护各种设备，并在责任规划上进行管理细分，突出责任界线来将责任充分落实至个人;防止分工不清、责任不明的情况出现。针对部分特殊设备比如制冷机、锅炉、电梯等除开所要进行日常维修和档案维护外，必须对其型号、出厂日期、保养方式、配件更换等进行全程的跟踪记录，保障其日常运行的稳定性和安全性，以此为其后续节能管理工作的顺利开展打下良好基础。

2.2 最大限度提升相应设施设备使用效率

办公楼物业设施设备技能管理必须最大限度提升相应设施设备使用效率，相应物业管理人员必须对各耗能设备使用时间节点以及符合范围等有客观认知，耗能设备运行时间与参数严格按照季节或其他内外在条件辩护做实时调整纠正，尤其针对户外公共道路照明，必须要配合季节变化和昼夜长短做实时的开关时间设置，同时针对夏季办公室建筑系统的热水供应温度可做适度调低，在人流量较小的时间段可少开几台电梯等，达到物业设施设备节能目的。通过设置感应设备并增加区域内感应设备使用，来尽可能减少人工运作成本，节省人力资源同时提高物业设施设备智能化管理水平，比如针对办公楼走廊以及部分公共道路照明系统可采取声控或光控反射，卫生间及陈列展柜等采用声音感应照明系统等，最大限度提升相应设施设备使用效率，在实现节能减排的基础上提升办公楼运行的安全性和实效性。

2.3 区域配置设施设备的专业合理性

进行办公楼物业的设施设备节能管理期间，必须根据不同区域环境条件做合理的设施设备配置，按照在设备符合产生变化时，其仍然能够始终在高效区间内保持运行的模式做对应设定。将设备运行所发出能源容量大小做全面分析，针对部分办公楼建筑通风设备所存在长期的低效区运作模式做实时改进;尽可能保持符合搭配的专业性，适度提升做为调节负荷用的较低负荷制冷机负荷，以防止其长期处于低效区运行的情况，实现对物业设施设备的节能调控。针对部分办公楼建筑供热系统必须明确部分建筑，往往存在长期的背着日照、位置隐蔽等特性，继而使得建筑整体湿气较重，因此在对其房建配置暖气时要采取多管暖气并尽量使热量可以形成大面积散发的模式，在温度高的建筑区域适度的降低相应暖气设备管道布控数量，以使物业设施设备节能管理作用充分得到发挥。而针对办公室建筑排风机台数必须根据场地大小因地制宜进行合理的扩增和拆减，减少不必要的照明度来使建筑能耗得到有效节省。

2.4 资源回收及节能装置的全面落实

做好资源回收以及节能装置全面落实工作，也是办公楼物业设施设备节能管理效果能够达到预期的关键。比如在办公楼建筑通风方面，夏季和冬季新风与排风温差较大，此时便可对其进行资源回收方案设定，采取能力回收装置来从排风过程直接回收能量并加以利用;而在供热系统方面对应锅炉水所冒出热气可通过相应紧密设备来不断提高同段循环特性，以此为新水加热提供便利条件;针对办公物业管理建筑光照系统，必须结合区域场所，对灯具使用做充分考虑，按照户外路灯选用碘鎢灯，室内照明采用节能等的形式，确保办公楼物业设施设备节能管理品质充分得以体现[3]。

3 办公楼物业设施设备的节能管理价值作用

办公楼物业设施设备对节能管理价值作用主要体现在可以提高建筑整体运行效益、使物业管理与办公楼建筑业主形成良好的关系、促进相应业务管理部门整体市场竞争力。办公楼物业设施设备节能管理可实现对区域资源的高效利用，避免资源浪费的情况发生，使企业整体运行效益得到有效提高，保障资源配置的合理性。与此同时物业设施设备节能管理其核心在于对建筑整体能源、资源等各方面的合理节约，并通过综合利用来改善物业管理区域环境，达到延长物业设施设备整体使用年限的目的;而这也是物业管理部门与业主们共同的利益诉求，因此物业管理部门应组中设施设备节能管理工作的实效性，确保业主缴纳物业管理费最大限度得到充分使用，以此为业主提高良好工作环境同时也为延长物业设施设备使用年限提供有利依据，使物业管理部门与业主形成良好、融洽的关系，全面促进办公楼建筑运行稳定性。办公楼物业设施设备节能管理价值作用可以促进相应业务管理部门整体市场竞争力，物业管理工作人员的先进管理理念、完善的节能管理机制、完备的资源回收利用落实条款，都对相应办公楼物业设施设备节能管理水平的提升效果显著，其对我国物业管理行业发展有着极为重要的推动作用。

4 结束语

通过对办公楼物业设施设备的节能管理研究分析，可以看出在实践期间必须从建立健全的物业设施设备节能管理机制、最大限度提升相应设施设备使用效率、区域配置设施设备的专业合理性、资源回收及节能装置的全面落实等方面，来使办公楼物业设施设备节能管理效果完全达到预期，其对我国整体建筑行业投运过程的生态效益、经济效益、社会效益提升意义重大。

【参考文献】

[1]姜才兴.办公楼物业设施设备的节能管理研究[J].住宅与房地产，2018（36）：102.

[2]李红艳，李斌.基于低碳物业管理措施与业主满意度关系实证分析[J].辽宁省社会主义学院学报，2017（02）：77-80.

[3]魏继辉，耿春芳.绿色建筑节能运营的实践与探索——访河南楷林物业管理有限公司总经理李亚丽[J].中国物业管理，2017（02）：24-26.