不动产执行异议审查中案外买受人请求排除执行的法律基础探析

周建斌

摘要：执行异议制度是2015年《民事诉讼法》修改后的一大亮点，不动产执行异议赋予案外买受人排除执行的救济权利，意在保护物权期待权，在当前房价涨跌波动、而不动产本身属于大宗商品价值利益巨大的形势下，对于已尽到绝大部分买方义务且无明显过错的买受人利益、以及抵押权人的优先受偿利益，该制度区分内外部两个法律关系的处理，重新调整了诉讼预期、衡平了各方利益和优先保护顺序。

关键词：不动产;执行异议审查;案外买受人;排除执行

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：1008-4428（2019）01-0123-02

2017年3月24日，赵某购买陈某位于常州市新北区某小区联排别墅一套，房价330万元，鉴于该房屋尚有280万元按揭贷款未还清、已抵押给银行，故双方约定：由赵某先行支付100万元帮助陈某偿还按揭贷款，待解除抵押、余款缴付至资金监管账户后，双方办理过户。赵某实际支付100万元、并办理好银行贷款手续和资金监管后，陈某将该钥匙交付。然而陈某将已收房款挪用、导致银行按揭贷款本息未能提前还清。此后赵某申办的银行商业贷款如期放贷。

后房产价格涨价幅度较大，约定期限已过，赵某遂起诉至常州市新北区法院要求继续履行合同，并赔偿损失若干。而陈某因欠债，导致在常州市武进区法院的另案民间借贷纠纷中作为共同被告遭到起诉，另案原告申请财产保全，将陈某的该房屋查封。此时，赵某在房屋买卖合同纠纷中的要求继续履行合同的诉请，无法顺利实现，只能向执行法院提出执行异议申请。

常州市武进区法院经审查，由于房屋买卖合同合法有效、合同签订在查封之前，赵某应付房款全部到位，对于未能办理过户登记赵某不存在过错，且该房屋已经实际交付占有，故裁定中止对该房屋的查封执行。赵某要求继续履行合同的障碍得以清除。

法院在裁判排除執行的说理部分，实际上逐条引用了现行的法律条文中设定的四大条件，即《执行异议复议规定》第28条的适用，也兼顾了该条文与《查扣冻规定》的立法意旨，同时还着重从是否有履行的诚意、是否具备履行的能力的角度，考量了买受人、出卖方在房屋买卖合同履行过程中是否有过错，衡平价值取向的目的，意在保护无瑕疵的物权期待权。

本文据以讨论的案例主要属于该第28条规定范畴，特指金钱债权执行的案外买受人异议（抵债协议除外），且限于案外买受人异议的执行前置审查程序。根据该案例引申讨论的，是在不动产执行异议审查程序中，案外买受人请求排除执行的法律规定，虽只有短短几条，其所遵循的法律基础和原理、以及由此派生的审查标准值得深思。

目前不动产执行异议审查的主要法律依据：最高法院《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条（下称《查扣冻规定》）、《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条（下称《执行异议复议规定》）、第29条。目前我国不动产执行异议纠纷中，除因另案生效法律文书导致的排除执行外，案外买受人申请排除执行的主要法律依据是根据《执行异议复议规定》第28条、第29条的要件。

案外人异议的执行前置审查，是我国民事诉讼法的特有程序，对于过滤掉一些明显的执行错误起到了有益的作用。但是，它的审查任务和标准是什么？尤其是和其后的执行异议之诉有何区别？探究该类问题应首先从其法律基础着手分析。

一、 生存权高于执行权

关于生活必需的居住房屋予以保留的规定，在法院执行的文件中均有体现，例如唯一住房不具备法定条件不得执行的制度、保障被执行人基本生活和安置、保障被执行人的家属生存权利等，均体现了生存权高于执行权的原则。虽然目前在具体的执行工作中，例如最新的江苏高院、浙江高院等地方发布的执行工作解答中，对这一规定进行了具体细分，唯一住房在特定条件下仍存在被执行的可能，但是基本的原则没有变。不动产具有基本的对外宣示作用，俗称对世功能，案外人所购买的不动产，尤其是作为被执行人唯一居住场所的时候，很可能是其生存权的一部分，因而审查不动产的执行、保障债权人诉讼权利的同时，应特别考虑生存需要和司法权的边界问题。

二、 执行异议程序本质上是赋予物权期待权的优先保护地位

买受人物权期待权是指订立了房屋买卖合同的买受人没有取得合同标的物的所有权，而是赋予其与合同所有人相类似的地位，其预期的不动产所有权无疑将必定会变成自己名下。物权期待权具有排除执行的效力。

就权利性质而言，物权期待权不是物权，物权法中规定的物权分类也不包括物权期待权的概念。而是因为它接近真正的物权，保护的前提是基础法律关系合法有效，未来将过渡到真正的物权。

在执行异议程序中保护不动产受让人，是为了保护买受人的物权期待权。“买受人物权期待权之所以应当受到保护，是因为买受人履行了取得物权的明确义务，并以一定方式对外予以公示”。

三、 同等条件下优先保护对外关系，是维护物权交易秩序的根本需要

保护事实物权是法律的基本出发点。在不涉及第三人利益的情况下，物的支配秩序（物权的静态利益），重要性显然大于物的交易秩序（物权的动态利益）。例外特殊情形是，涉及借名人与权利人以外的第三人之间的对外关系时，原则上保护登记权利人的法律物权，此时法律物权保护优先。保护法律物权的目的，是为了维持交易秩序的安全，保证第三人取得物权的可能性，客观地讲，就是发挥公示登记制度的指引作用、稳定市场主体的预期，避免陷入更大的不确定性状态。

其法律原理的基础在于，不动产交易的双方之间的法律关系是一种内部关系，而与作为第三人的买受人之间，则属于外部关系，这种外部关系代表的是社会交易秩序。第三人是局外人，只能根据物权公示登记做出判断，没办法了解其中的内容，赋予其过多的义务显属苛责。产生这种内外部关系区分的根本原因在于法律物权与事实物权的分离，因此，一旦法律物权与事实物权分离涉及第三人利益，就只能采用能够保护第三人利益的标准，即物权公示原则。

因此，同等条件下优先保护对外关系，应成为基本准则，对于维护物权交易秩序、稳定市场主体的价值预期至关重要。

四、 案外人异议审查的内容

案外人执行异议程序审查的重点与普通民事审判程序审查的重点并不完全一致。民事审判程序关注点是判断原告的静态权利成立是否。案外人异议审查除了审查异议人是否享有权利外，还应当做出动态的判断，即其实质权利能否阻却执行。

具体内容在于三点：①审查主体：异议人是否具有实体权利。案外人与其所主张的实体权利必须直接的法律利益，倘若案外人并非权利人，应视为“无实益”，是无权提出异议的。②审查权利：权利是否真实合法。案外人的权利应当真实存在，不正当或非法取得的权利不应得到保护。例如：有明确的证据表明，案外人与被执行人恶意串通从而转移财产的。③审查标准：所主张的实体权利能否阻止执行。案外人对执行标的有权利、但有时不能阻止执行，例如，案外人对执行标的所有权，是不能对抗申请执行人的抵押权的，抵押权仍然处于优先地位。

五、 执行标的权属的判断标准

案外人异议審查的判断标准，在实践中经常成为审判结果大相径庭的分水岭。对案外人的实体权利把握，采取形式审查还是实质审查，是实务中争议最多的问题之一。《查扣冻规定》第17条所规定的买受人无过错时的物权期待权，属于法律赋予执行机构实质审查的权力;《执行异议复议规定》出台后，根据条文语句表述和立法意旨，对此有所调整。依据该规定，案外人异议和执行异议之诉是分开、平行、单列的制度，与民事诉讼法对应的是，二者承担了不同的功能。

一般来说，案外人异议审查应当坚持形式审查，即根据登记、占有标的物的外部权利确认来判断所有权，即以形式审查为原则。原因是：①案外人异议制度属于前置审查程序，建立该制度的初衷，就是为了过滤掉部分明显不成立的案外人异议。②该制度的主要目的，在于迅速判断案外人的实体权利主张是否成立，审查期限很短，且属于非诉程序设计，程序上不可能照顾到各方当事人的陈述申辩权利，也不可能听证、开庭，不可能完成实质审查。③案外人异议审查的结论不是终局的，当事人不服的，可提起执行异议之诉进行救济。

同时，对于权利人的权属判断，当执行标的为不动产时，如果有登记的，直接根据不动产登记簿判断即可;没有登记的建筑物、构筑物及其附属设施，根据土地使用权登记薄、同时结合建设工程规划许可等行政审批资料来判断。

故，案外人执行异议审查制度，实为效率优先、兼顾公平的制度。这与执行异议之诉作为一般的诉讼程序不同，二者承担不同功能。后者为了查清事实、厘清争议，通常还会追加被执行人作为第三人参与诉讼。且由于案外人执行异议审查没有审限、送达、开庭、公告、答辩、上诉权等方面的掣肘，将实质审查的任务交给执行异议之诉，有利于各方的权利救济。

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