论加强设计管控在房地产建筑工程项目管理中的必要性

文/张洁 上海恒冉房地产开发有限公司 上海 201400

1、总述

在工程项目全寿命中周期中，工程项目管理分为决策阶段的管理DM（Development Management，项目前期的开发管理）、实施阶段的管理PM（Projec tManagement，项目管理）以及使用、运营阶段的管理FM（Facility Management，设施管理）。

工程项目的设计管理属于PM 实施阶段的管理。

工程项目设计阶段是建设项目全寿命周期中非常重要的一个环节，它是在前期策划和设计准备阶段的基础上，通过设计成果将项目定义和策划的主要内容予以具体化和明确化，同时是下阶段项目实施阶段的具体指导性依据。设计过程是实现策划、建设和运营衔接的关键性环节。

2、工程项目设计管理的范畴

工程项目设计管理的范畴有广义及狭义之分：“广义”的设计管理是指从工程项目管理的角度出发，工程项目的设计工作往往贯穿于工程建设的全过程，从选址、可行性研究、决策立项，到设计准备、方案设计、初步设计、施工图设计、招投标以及施工，延续到项目的竣工验收、使用运营及回访总结阶段。

狭义的设计过程，则是特指与设计工作紧密联系的从组织设计竞赛或委托方案设计开始，到施工图设计（包括各项深化设计）结束为止的全过程。

本文讨论的设计阶段强管控主要指狭义的设计过程管理，即从项目决策立项之后到施工开始之前的这一段过程。

工程项目设计是集社会、经济、技术和管理为一体的复杂、特殊的系统性生产过程，它不是设计单位的个体创造，而是业主、设计单位、政府主管部门和其他项目参与方共同参与及协作的成果。

3、工程项目设计管理的管控方法与要点

设计阶段项目管理的核心是通过建立一套沟通、交流与协作的系统化管理制度，在业主与设计单位、政府有关建设主管部门和其他项目参与方之间建立起组织、沟通和协作的桥梁，实现工程项目建设的艺术、经济、技术和社会效益的平衡。

在正式的设计工作开始之前，前期的信息及设计要求的导入，是关键性更是前提性的要求，是保证一切工作按照正确的方向发展的保证。

工程项目设计管理工作不再是单线条地按部就班地推进设计，而是在推进设计进程的同时，将政府主管部门要求、各项目参与方的意见以及各条线的信息融入设计，综合作用，修正设计方向。

随着国家及整个行业、市场对工程项目建设要求的不断提高，工程项目设计阶段的设计工作，不仅仅只是狭义上的方案设计、初步设计、施工图设计，亦包括各项相关专项深化设计，如绿色建筑及节能设计、抗震超限专项设计、幕墙深化设计、亮化设计、景观深化设计、标识系统设计及机电二次深化设计等。各专项深化设计在原有设计基础上进行，同时亦影响及修正原有设计。

工程项目管理涉及时间（时效）、经济及质量三个维度，工程项目设计管理亦是如此。而时间（时效）、经济及质量亦是衡量设计管理优劣的标准。

基于理论的支持，在从业经历的众多项目的实践中，笔者认为在工程项目设计管理过程中，按照设计推进进程，可从以下几点加强管控：

3.1 前置条件的充分收集及落实

在正式启动设计之前，需将前置条件理清并确定，如项目定位、用地规划条件、后期使用要求（设计任务书）等相关信息确定并落实，才可着手开展具体的设计工作。

项目前期定位对整个项目的开发、运营有着决定性的作用，从宏观上决定着整个项目的发展方向。因此在设计开始之初，需对项目定位进行理解和明确，作为依据贯穿于整个设计进程。

在满足用地规划条件，并在国家、地方及行业规范的制约下，按照后期使用（设计任务书要求）开展设计，是从具体操作过程中推进项目进程，与项目定位相互制约，互为补充。

3.2 多条线同步推进设计，各专业、专项综合协调，设计进程相互穿插；注重后期使用要求对设计进程的干涉，深化设计的适时介入

工程项目无论规模大小，均涉及多专业、多工种及多个参与方的共同协同配合。大规模的城市综合体项目更因体量巨大，建筑功能多样，涉及的设计内容众多等客观因素，对建立合理、清晰的沟通、交流与协作的系统化管理的要求更为严格。

工程项目的设计工作，应按照政府建设主管部门对项目每一阶段设计的审批要求进行推进，除按部就班遵循概念设计、方案设计、初步设计及施工图设计等一般设计报批流程之外，在项目推进进程中，各专项设计对于项目的影响和制约，亦须体现在整个设计推进过程中，并应协调好各条线的设计，及深化设计介入的时间，以避免同一阶段设计工作的反复并减少设计修改的工作量。

所有的工程项目均为后期使用服务。招商运营对于建筑空间的要求，办公塔楼的使用者对垂直交通合理、高效的利用要求等，均影响着设计。随着技术水平的发展，对建筑节能绿建设计要求、机电深化设计要求均有了更高的要求，而随着建筑形态、建筑高度的不断突破，对结构设计的合理性、各种超限设计的论证等，亦提出了更严格的要求。

以笔者正在进行设计管理的合肥坝上街环球中心二期T3T4C4 项目为例。

合肥坝上街环球中心项目位于合肥市瑶海区，长江东路与滁州路交口，毗邻淝河景观轴，总用地面积为11.4 万平米。该项目是集超星级酒店、高级办公楼、商业金融中心及住宅于一体的超高层群大型综合项目，容积率高达8.2，总建筑面积约130 万平米，最高建筑高度300 米。整个建筑风格简洁大气，具有强烈的流动感和唯美的线条感，超高层塔楼玻璃幕墙的现代感与裙房立面深浅两种石材的厚重感形成对比，裙房屋面层层跌落与收进的处理手法结合大量屋顶绿化，使建筑整体更具有空间层次感，为合肥市“东门”的标志性建筑群。

T3T4C4 项目为整个坝上街环球中心项目的一部分，由52 层及49 层两栋超高层办公塔楼、局部8 层裙房商业及相关配套设施组成，总建筑面积约37 万平米，最高建筑高度为250 米，建筑风格与坝上街环球中心整体项目一致。该项目目前正在进行施工图设计。

商业综合体项目，负责后期运营的商管公司对于平面布局、空间净高均有要求。坝上街T3T4C4 原方案设计报规通过后，商管公司介入，对原有的平面布局以及层高均提出了新的要求，以至于设计方需要花费大量的时间来完成设计修改，引起新的增量时间成本及设计成本，并需要重新报规划局审批。若在方案设计报规前，将商管公司意见导入，则可以避免大量的设计修改，以节省时间及成本。

坝上街T3T4 超高层塔楼，垂直交通的运力直接影响着后期使用。初期方案的电梯运行方案为在一层大堂设穿梭梯将一半人流运送至塔楼中间层，再分上下区间分设高地区。在初步阶段电梯顾问介入后，通过计算与论证，发现原方案运力无法满足使用，需要改变原有的垂直交通组织模式为整个塔楼高中低区分区，取消转运梯的设置，此调整对核心筒及底层大堂包括与地下车库的衔接布局均需要做相应的调整，同时由于需要兼顾本身就比较低的得房率，调整难度非常大，同时核心筒结构布置受到影响进而影响在初步设计前就已经通过审批的结构超限抗震专项设计，花费了大量的人力及时间成本。但是由于设计优化，不仅提高了电梯运力，同时减少了电梯数量，节省成本。由此可见，深化设计顾问及早地介入设计，有益于整个设计进程的发展。

3.3 寻找艺术与技术的平衡点

建筑物作为构成城市环境的重要要素，在满足使用功能需求的同时，亦发挥着其作为形成城市肌理、造就城市形象的作用，兼具了艺术与技术的需求。现整个社会对于建筑物审美及创新的接受度越来越高，也就出现了一部分项目为了外部造型而牺牲内部功能及技术合理性的情况。

同样以坝上街T3T4C4 项目为例，整个项目形象以有机、生态为主体形象，建筑形态为曲线型。而两栋220 米超高层办公塔楼为了保持挺拔的比例，同时满足北侧住宅的日照要求，标准层面积仅1800 平米，与通常相对经济的超高层标准层面积2200-2500 平米形成一定差距。对于220 米的超高层建筑，不论标准层面积的差异大小，容纳基本的设备管井及满足消防疏散的楼梯、电梯等的核心筒大小不会有太大差异。标准层面积过小，在核心筒面积无法大幅缩小的情况下，直接导致塔楼得房率低，建设成本的投入产出比低，经济效益低下。而要规避此种情况，需在项目概念设计阶段充分考虑技术性要求对建筑形态的影响，合理地选择平衡点。

3.4 设计的合理性可直接节省成本

在施工图设计开始前，应尽可能高比例地合理优化设计，以避免施工图阶段的大量修改，带来额外的工作量并造成时间的浪费，进而引起增量成本。

以笔者曾经负责的一个总建筑面积2 万平米，地上建筑面积1.5 万平米，客房数174 间的小型商务精品酒店为例，在设计初期，变配电所根据市政进线位置设置于位于场地西南角地下一层，而按照地上部分建筑流线，酒店后勤服务区域位于场地最东侧，故强弱电井亦设置于场地最东侧，整个供电路由西南侧的变配电所跨越整个场地送至最东侧的强弱电井，再反向送回各末端，设计的不合理造成了极大的浪费。通过调整建筑布局，合理优化后，将强弱电井移至靠近变配电室处，减少了相关管线、桥架的用量，降低了施工难度，直接节省造价100 万元，折合50 元/平米，节省的成本总量在这样一个小规模项目中相当可观。

综上所述，从以上要点加强对设计进程的把控，能够在工程项目推进预计的时间内（甚至比预期更短的时间内），以点盖面，发挥强管控力度，保证项目质量的同时，节省成本，以获得最大的经济利益。