土地质量因素因子评价方法在广西乐业县第三轮基准地价评估中的应用

朱凌桃

(广西壮族自治区百色市乐业县国土资源局，广西 百色 533200)

1 商服繁华影响度因素评价

繁华度作为对城镇建成区土地级别影响最为显著的因素，在城镇内部的表现有较大的差异性，繁华度越高，对人流与物流的聚集作用就越强，因此，在城镇内部繁华度最高的地段一般就是其区域的核心。由于商服业的集聚有很大的吸引力，获得的级差地租最高，对繁华度的反映最直接，它是反映土地经济区位最重要的指标，因此，可以用商服业的集聚程度表示繁华度，可以从商服中心和农贸、集贸市场两个方面评价。本文对广西乐业县商服繁华影响度因素的评价结果表见表1。从表1的评价结果可知，乐业县的商服中心和农贸、集贸市场均能够满足乐业县发展的基本需求，相对来说城南农贸市场、三乐路和兴乐路的商贸业较为落后。

表1 乐业县商服繁华影响度因素评价结果统计表

2 交通条件因素评价

根据乐业县道路交通现状特点和规划发展状况，选择对内交通便利度、对外交通便利度作为交通条件因素的衡量因子并分别评价其对土地质量的影响程度。不同类型的道路对城市交通作用影响程度不同，依据道路的宽度、路面的材料、道路在城市经济活动中的地位和作用的不同，结合对各个路段的车流种类、流量等情况实地调查，将乐业县城区道路分成主干道、次干道和支路三种类型。交通条件因素评价从道路通达度和公交便捷度两个方面进行，评价结果见表2。由表2可知，乐业县的道路通达状况良好，但公交便捷度较低，基本不能维持社会的基本需求。

表2 交通条件因素评价结果表

3 基本设施完善度因素评价

基本设施完善度因素包括基础设施完善度和公用设施完备度两个因素。

3.1 基础设施完善度因素评价

基础设施评价包括了供水设施分析与评价、排水设施分析与评价、通讯设施分析与评价和供电设施分析与评价。其中，供水设施方面，乐业县自来水厂创建于1978年，目前城区供水管网长度约50 km，供水普及率达97%，日供水能力1万立方米。根据供水区域差异调查情况，结合乐业县现状给水布置，目前城区内供水普及和保障率均较高，其中主要区域完善程度较好；排水设施方面，以城区排水设施运转现状评价为基础，结合污水处理厂、住建局提供的排水资料显示，乐业县城排水设施较好；通讯设施方面，乐业县目前电信3G/4G信号已实现城区全覆盖，以城区通讯设施运转现状评价为基础，结合乐业县城区通讯基站位置图，认为县城通讯设施较好；供电设施方面，10千伏线路2 412.7 km，形成以110千伏中心变电站、35千伏、10千伏线路布点深入负荷中心覆盖全县的供电网络，总体设施完善程度较好。综上所述，乐业县基础设施完善度综合评定为良好。

3.2 公用设施完备度因素评价

公用设施完备度因素评价包括学校、医疗设备、金融设施、文体娱乐设施等方面。其中，学校按照占地面积、建筑面积、班级数、教职工人数和在校学生人数等指标进行评价，医疗根据占地面积、建筑面积、医护人员、床位数、医院级别等开展，金融方面按照部门等级设置评价，文体娱乐评价时将公园、广场、图书馆、文化馆、博物馆、体育馆作为一类公用服务设施来考虑，评价其对周边土地利用的影响。得出乐业县高级中学、乐业县第二中学、乐业县民族中学、乐业县人民医院、地质公园和文化广场等所在区域对周边的土地等级影响较大的结论。

4 环境条件因素评价

环境质量优劣度是对土地社会生态效益质量的量度，虽然它不直接对土地的经济和区位构成影响，但是其创造的生态效益和社会效益直接影响到人的活动方式，使不同环境状态下的土地质量与土地效益产生优劣差异。环境质量是一个综合的概念，影响环境质量的因素具有多样性、综合性和复杂性等特点。根据环保部门提供的资料，结合现场查勘，大气、噪声为影响城区环境条件的主要因素，大气污染主要以污染性企业排放的废气，噪声污染仍以社会生活噪声和交通噪声为主，评价结果统计表见表3。由表3可知，非城镇建成区地带、地质公园等区域的环境条件要远好于中心城区和工业、生活污水汇集点等区域。

表3 环境条件因素评价统计表

5 结语

第三轮基准地价评估是今后土地资源规划与利用的基础依据，也是评估不同区域土地资源利用潜力的重要依据。本文采用土地质量因素因子法从4个方面分析了广西乐业县的土地资源利用等级，研究表明，商服用地、行政办公用地、居住用地在今后的发展过程中土地综合利用指数较高，而工业用地的综合用地作用指数最低，即前者对周围土地地价的影响较大，而后者因交通道路条件不便捷、教育设施不先进、环境污染严重等而对周围地价不利。