浅析产业化养老的开发模式与布局

潘琪

（西北机电工程研究所，陕西咸阳 712000）

根据人口老龄化的相关数据显示，我国人口老龄化未来会出现持续性、发展快且数量大等特点。党的十九大以来，我国养老制度更加完善，对老年群体的养老问题需要进行积极响应与提倡。现为了更好地鼓励产业化养老开发与布局，全国老龄办、发改委等都积极倡导养老服务机构的建设与完善，本文主要对产业化养老的开发模式与布局进行研究，旨在为当前养老问题中多元化的养老服务需求提供重要参考基础。

1 产业化养老的相关理论

1.1 产业化养老的内涵

国内外关于产业化养老的相关研究成果表明，产业化养老对老年人的实际需求以及养老照顾服务供给选择具有重要而深远的意义。同时影响产业化养老的因素众多，包括退休人员的退休金、养老服务产品的多样化、老年人群体偏好等等，都会随着社会经济的进步与发展而逐渐提高与增长。当产业化养老面临着多元化的养老服务时，会逐渐形成一个大型的、复杂化的老年社区，涉及家政、医疗、护理以及交通等多方面的服务需求。

在1970年前后，由石油危机引发的经济危机对西方国家产生了重要的影响，造成西方国家提供全面福利的基础愈加不够稳定，加快了产业化养老前进的步伐，将传统而单一的养老服务产品转化为由政府、市场、家庭与社会等共同支持的一个多元化、综合化的养老服务选择，在一定程度上提高了市场经营的效率。目前我国产业化养老还处于萌芽阶段，部分学者对其进行了详细的分析与研究。研究表明，目前传统的养老模式受到福利性的严重束缚在一定基础上无法真正使得社会化养老的需求得以满足，需要真切实现产业化养老的目标，可以通过养老公寓、度假式养老等形式，并结合交通、居住环境以及生态环境等进行全面考虑。

产业化养老主要是将产业经营作为养老设施供给方式，同时将地产项目开发作为主要手段，是一种市场化运作的养老模式，其内涵是以提供改善型与享受型养老产品以及服务为主要目标。其中，产业化养老的改善型需求主要是通过构建品质优良的生活环境以及建设完善的养老设施配套服务以促进养老产业转变与升级；产业化养老的享受型需求主要是在改善型需求的基础上，与地域文化、人文风情等有机结合与统一，使得产业化养老更加具有多元化的优势。

1.2 产业化养老的特征

产业化养老与家庭养老、机构养老以及社区居家养老相比较为不同，产业化养老的特征主要包括市场定位高端化、产业形态融合化、项目设施享受性、项目设施高端化以及产品服务多样化五种特点。家庭养老具有使家庭同住、纵享天伦等优势，但存在着子女负担较重且无法对父母进行专业周到服务的缺点；机构养老主要是以机构养老设施为主要居住形态，具有缓解负担且能够提供专业护理的优势，但存在着政府与社会财政压力大且老年人思想未能接受等缺点；社区居家养老主要居住形态是居家与社区相结合，具有减轻社会财政压力、专业的养老服务等优势，但存在着养老设施建设不完善且服务体系构建不成熟等缺点；与这三者相比产业化养老具有专业化、享受性的养老服务且缓解政府财政压力等优势，但存在着门槛较高且对老年人支付能力要求较高等缺点，产业化养老与其他养老模式相比较其发展趋势较好。

产业化养老的五大特征的主要表现为：（1）市场定位高端化。产业化养老的主要定位对象为经济支付能力较高且自理能力较高以及对养老思想观念较为开放的高端老年群体；（2）产业形态融合化。产业化养老主要是旅游产业、房地产产业以及养老服务业进行融合而产生的，一般通过地产项目开发为主要借助手段，同时通过特色旅游资源以及优良的生态环境来吸引人群；（3）项目设施享受性。产业化养老主要是为提升老年群体的养老服务质量，在产业化养老设施的建设中注重其建设区域、周围配套设施等，无论是在住宿物业还是设施规划或是护理服务，都需进行整体完善；（4）项目设施高端化。产业化养老项目设施建设需要注重高端性能，明确其对象针对的是高端老年群体，可以通过建设养老社区、度假区等配备高端的养老设施，例如专业性强的护理医院以及多元化的高端消费休闲中心等；（5）产品服务多样化。产业化养老可以通过为老年人提供住宅、运动健身、旅游休闲等提高老年人养老服务质量。

2 产业化养老的开发模式

产业化养老的开发模式可以根据当地的旅游资源特色进行养老社区、养老公寓、养老休闲农庄以及养老旅游度假区等产业化养老模式的开发与构建。

（1）养老社区。通常情况下，养老社区的主要群体为高端老年人，是一种以会员制为形式、且将社区居家养老与机构养老融为一体的全新的养老模式，主要表现为一个综合性、多元性的高端综合社区，具有高质高价、高起点、全方位、多功能、专业化与国际化的优点，主要是借助产业融合为手段。高端养老社区属于高档型养老地产项目，是为高端老年群体以及其子女提供居住等服务的一个综合性社区。同时养老社区项目的物业具有独立产权，可以通过产权分割的形式对养老公寓进行出售或租赁。

（2）养老公寓。这里的养老公寓特指候鸟式养老公寓，是一种较为新型的养老模式，主要是一种以养老与分时度假酒店相结合的分时度假养老模式。可以通过分时度假酒店产权出售为主要手段，可以将酒店产权通过不同时段将其进行出售，进而作为一种季节性的旅游养老与度假休闲服务。候鸟式养老公寓可以根据当地气候特点以及旅游淡旺季进行开发与经营。

（3）养老休闲农庄。养老休闲农庄作为产业化养老模式中一种全新的以养老与农家乐进行结合的养老模式，深受高端老年人群体的喜爱与青睐。其主要是通过传统的特色农村进行改建升级而建造形成的一个新兴的农家乐养老设施，能够为老年人提供更加享受性的农家乐体验服务，无论是农业耕种或是农家餐饮都会为养老服务奠定更加坚实的基础。养老休闲农庄的建设成本与其他三种模式相比较具有成本相对较低且节约资源等优势，同时具有项目开发设计较为容易的特点。项目中房屋的产权归属农民所有，但在规定时限内使用权与经营权归公司所有。

（4）养老旅游度假区。养老旅游渡假区可以将养老与度假旅游进行有机结合与统一，是一种全新的养老模式。养老旅游度假区这一养老模式具有相对较好的服务体系，是一类多元化的服务项目，其中要突显出养老模式中旅游度假的功能。其项目建设价格相对较高、投资也相多较大，项目建设产权归属开发商，将部分物业产权分割给消费者后则分别归消费者所有。

3 产业化养老的布局

3.1 产业化养老的布局原则

产业化养老的布局需要遵循一定的原则，但根据不同的地区也略有差异。产业化养老设施布局需要从交通、自然、资源以及空间等各个方面出发。首先要遵循交通便利通达原则，既要全面考虑老人养老独立空间的舒适性，又要避免老人与城市完全脱离进而产生更多的孤独感，注重产业化养老中配套设施的建造，全方位考虑养老社区位置的交通是否便利；其次要注重是否符合老年人养老的需求特征，对老年人的心理需求以及生理需求都进行仔细考虑；再次根据自然与人对话原则，将产业化养老的布局选在自然环境优美且生态环境优良的区域；然后遵从合理利用资源原则，在设施布局与建设中需要真诚对待自然，不可恶意毁坏自然环境，对布局选址进行合理且科学的规划，同时也要对周边的布局进行合理配套；最后在布局中要遵循空间适度均衡原则，注意养老设施布局的合理规划与设计，使得资源与空间协调一致。

3.2 产业化养老的布局与开发

产业化养老的布局与开发需要侧重于重点项目的布局与开发，首先要将其与不同地域的旅游特色进行紧密联系，分为具有特色的养老农庄、养老度假区、养生文化度假村等等，同时要对重点项目的选址进行科学的规划，制定合理的空间布局方案，在确定布局方案后，再对重点项目的开发制定详细的开发思路。在制定开发思路的过程中，秉承休闲生活、文化养生的先进理念，与相关产业进行有机融合，营造一个和谐养生的环境氛围。

4 结语

综上所述，对产业化养老的开发模式与布局的研究在一定程度上能够为缓解政府财政压力、为满足老年群体的差异化需求提供坚实的基础。本文首先为产业化养老的相关理论进行梳理与分析，详细探讨了产业化养老的内涵与特征，其次对产业化养老的开发模式进行研究，最后对产业化养老的布局原则与开发进行探析，为此本文提出相应的建议：（1）改旧建新、集约利用。可以通过对废旧的厂房或闲置的房舍等房区资源进行拆迁、置换以及共享等各种形式与手段，对产业化养老的项目开发资源进行集约利用；（2）统一规划、分期设施。对产业化养老的布局需要通过统一规划，进行合理且科学的设计与开发，遵循分期实施的准则，对旧城区进行改造与升级，并与周围基础设施进行配套；（3）多规协调、统筹安排。根据不同地区与地域的发展形势进行养老项目的规划与开发。