浅析城市土地的规划与供应与房地产业的可持续发展

朱彬

摘要：随着经济的快速发展，城市化程度的不断加深，人们对住房的需求也越来越多，导致了房价的快速上涨。为了确保房地产市场的稳健发展，必须要抑制房价的快速增长，这就需要政府的有关部门颁发一些调控政策。在政府的宏观调控中，很多政策的颁布都是有着非常显著的效果的，例如，金融政策、税收政策等。但是都是治标不治本的，不能从根本上确保房地产市场的长期稳定发展。本文主要从以下三个方面入手：第一，土地的供应与房地产市场的关系;第二，分析现有的土地供应机制对房地产市场发展的影响;第三，完善土地供应机制。通过对以上三个方面的探究，使得城市土地的规划与供应能够促使房地产业的长期稳健发展。

关键词：土地规划;土地供应;房地产业;市场宏观调控

土地是房地产业能够得以程序发展的一个最基本的因素，土地的供应是房地产业能够得以顺利开发的先决条件，因此，土地的相关政策会影响到相关房地产业的发展现状和未来的发展方向。

一、土地的供应与房地产业的发展的联系

房地产的开发建成的数量是与土地的供应量息息相关，换句话说，有多少的土地就能建成多少的建筑，土地少建成的房产就少，土地多建成的房产就多。因此，对于政府来说，要想使得房地产市场能够得到稳健长期的发展，政府部门应该合理规划土地资源。

（一）土地价格影响地产的价格

土地价格的上涨，刺激了土地的需求量，土地需求量的增加又导致了地产价格的升高。因此，土地的价格并不是造成地产价格的原因。不单单是这样，区域的差异也会对地产的价格产生很大的影响，经济发展快的地区，对应的地产的价格会偏高一些。

（二）土地供应量的多少影响地产的数量

土地的供应量直接影响着房地产的数量，他们之间的关系可以通过容积率体现出来。所谓容积主要是指城市允许建筑的土地面积和城市总建筑面积的比值。一般来讲，容积率与建成的地产数量成正比。

（三）土地的供应影响着整个房地产市场的发展

房地产的需求越高，房地产的价格也就越来越高，并且超过房地产成本的价格影响着土地的需求。土地的供求关系影响着房地产价格的高低，同时也影响着房地产市场的发展变化。

二、现有的土地供应的政策对房地产市场存在的影响

现有的城市的土地的供应政策对房地产业的结构和发展方向产生着非常重大的影响。目前政府对于土地的宏观调控属于一级市场的宏观调控，由于在过去的几年中，土地资源被过渡使用，因此，未来的几年内土地的供应量会慢慢减少，对整个房地产市场的影响也是非常大的。

（一）房地产在开发的过程中的土地供应的问题

在土地管理的过程中会出现许许多多的问题，其中表现最显著的就是土地的供应问题。目前来讲能影响到土地供应的问题主要体现在以下的三个方面：

1.缺少完善的土地供应的机制

我国对市场的宏观研究往往与政府的宏观调控的步调不一致，在一定的程度上容易造成一级市场在管理上和调控上的失控。而且有关部门所进行的调控的效果并不显著。

2.缺乏与土地供应相关的法律法规

在城市规划和土地规划的过程中，是有强制性文件指导进行的。但是往往在实际实施的过程中，其法律约束力并不强，从而常常会导致土地供应与城市规划不符的情况的出现。

3.土地的供应体系不健全

经济的迅猛发展，也带来了城市房地产市场的快速发展，土地的利用长期处于持续性升高的状态。但是如果用粮食安全和相关的耕地保护政策来进行约束的话，很多时候土地的供应是有悖于可持续发展的原则的。因此，应该建立健全相关的土地供应体系。

（二）由土地供應引发的一系列房地产市场的问题

由于土地供应体系的不健全等因素的存在，房地产市场的发展也存在着一些或大或小的问题。

1.房地产商困地现象严重

近几年，在房地产市场上出现了一种现象，即“圈地热”。在这种现象不断扩大的过程中慢慢出现了两种行为，第一种是理性的，第二种是非理性的。其中非理性的“圈地热”造成了很多的问题，例如，银行贷款中的开发贷款和住房贷款的比例在不断增加、农民的根本权益得不到维护等。

2.地价上涨导致房价过高

目前房地产的消费热点已经大体形成，开发商认为房地产消费的前景十分乐观，因此，加大了投资的力度。但是在投资的过程中缺乏具体的实施计划，最终往往会导致成交的价格会高于预期的价格。

3.房地产结构失调

人们的生活水平在不断地提高，人们对于的住宅的要求也在不断地提高。往往导致中低收入者买不起房而高收入者会同时拥有好几套房，这就造成了城市房地产业结构的严重失衡。

三、保证房地产市场的可持续发展

要想使得房地产市场能够得到可持续性的发展，首当其冲的就是要建立一个合理的、科学的土地供应体系。

（一）预先对土地供应总量和结构进行科学的评估

目前来讲，对于土地供应的调控应该在控制好土地的总量的基础上，进行土地机构的优化改革，并要做到具体情况具体分析。

（二）优先推进房地产市场的土地供应

为了房地产市场的稳健发展，必须要大力推房地产业用地供应的市场化和优先化。

（三）加强监督管理

目前很多企业在取得土地，再到后期的开发的过程中由很多的计划、行为等都是不符合规范的。这就需要有关部门加强监督和管理。最好做到定期检查和不定期抽查以确保房所建地产的质量。

四、结语

土地的供应是房地产业能够进行开发的前提条件，因此，做好有关的土地供应的工作是至关重要的。例如，能够稳定房价、能够完善相关的房地产业的开发体系等。另外各级的国土资源部门也要积极配合有关部门和相关企业的工作，获得相关部门的支持和相关企业的认可，确保房地产市场的长期稳健发展。

参考文献：

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