清代政府如何监管土地交易

林枫

【摘要】明清时期，中国社会经济整体上呈现出诸多新变化，土地交易频繁、产权细碎化，成为这一时代经济发展的重要表现。由于各方利益不同、力量不均，围绕土地，遂有种种纷争，直接影响到了社会稳定。对此，清代官府采取種种措施调整买卖关系，不断完善国家律例以及找补与税收制度，对土地交易进行监督和管理。

【关键词】清代 土地交易 监管 买卖关系

【中图分类号】F129 【文献标识码】A

清代土地交易中存在逃税避税、出典土地的回赎、典卖土地的找贴找补三大问题

清代土地交易监管的律例，主要体现在《大清律例》卷九《户律》的“典买田宅”条中。如其中规定，“几典买田宅，不税契者，笞五十;仍追契内田宅价钱一半入官，不过割者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百。其不过割之田入官”。对于重复买卖的行为，则规定，“若将已典卖与人田宅，朦胧重复典卖者，以所得重典卖之价钱，计赃，准窃盗论，免刺，追价还后典买之主。田宅从原典买主为业。若重复典买之人及牙保知其重典卖之情者，与犯人同罪，追价入官;不知者，不坐”，“其所典田宅、园林、碾磨等物，年限已满，业主备价取赎。若典主托故不肯放赎者，笞四十。限外递年所得多余花利，追征给主，依价取赎。其年限虽满，业主无力取赎者，不拘此律”。这些规定均体现出政府对诚信交易的要求。

“典买田宅”条主要涉及三个方面的内容：第一，土地交易，必须过割交税;第二，土地不得重复典当;第三，土地典当，允许按期取赎。条例规定主要涉及“典”“卖”的区别及相应的纠纷处置，并且不允许以亲邻的名义低价勒买。

曾任刑部右侍郎、刑部尚书等职的薛允升曾就律例条文进行过详细解读，其中与土地交易相关的最主要内容体现在国家税收与典卖纠纷上：嗣后民间置买产业如系典契，务于契内注明“回赎”字样。如系卖契，亦于契内注明“绝卖”“永不回赎”字样。其自乾隆十八年（1753）定例以前，典卖契载不明之产，如在三十年以内，契无“绝卖”字样者，听其照例分别找、赎。若远在三十年以外，契内虽无“绝卖”字样，但未注明回赎者，即以绝产论，概不许找、赎。

从清代律例的相关规定及具体的司法实践中可以看出，清代土地交易中存在的主要问题有三：逃税避税、出典土地的回赎、典卖土地的找贴找补。因此，国家律例主要就这些问题进行监管与调整。

清代政府对“典”与“卖”的监督和管理

“典”是土地交易的重要形式，承典人支付典价给出典人，出典人将土地的全部或部分权利让渡给承典人，并保留约定期限回赎土地的权利。在清代的土地交易实践中，多数地方以“典”的名义表达，也有少数地方以“当”的名义表达，二者之间未有明显区隔。

字面上的“典”包括多种具体形式：一是出典人将土地交给承典人，承典人可出租或自耕，并可能承担田赋以及摊丁入地之后的赋役。在这种情况下，承典人以典价获得土地的使用权。二是出典人没有真正离开土地，而是继续耕作、管理土地，将土地收益所得以地租、租银或其他形式交给承典人，以之为典价利息。在这种情况下，承典人以典价（借款）获得部分或全部土地收益权，并保留在出典人不能回赎之际获得土地所有权的权利。对于第二种情形，真正意义上发生的不是地权的流转，而是以土地为担保品的债务债权关系。若到期不能还钱，出典人就必须把土地交给承典人，但仍可回赎。还有第三种情形，就是作为土地出租形式的“典”，不涉及土地交易。从一开始，出典人、承典人就明确了双方对于土地的权利，承典人所出的典价，是耕作土地的租金，届满之时，出典人收回土地，无需支付费用。

与“典”相关的纠纷主要因以下四点而发生，一是约定期满，承典人藉端捕赎，故意找理由拒绝回赎;二是未及约定期限，出典人强行告赎;三是重复典当;四是允许回赎的期限。官府注意到了其中的窾要，因此有针对性地发布种种条令规例，试图从律例上一劳永逸地解决这些问题。

首先，官府认为人们之所以在“典”上纠缠不清，是因为没有区隔“典”与“卖”，若能严格区分，问题自然迎刃而解。按照民间惯例与国家司法解释，“典”是可以回赎的，“卖”则不可回赎。乾隆十八年（1753），刑部议复浙江按察使同德条奏定例，严格界定“典”和“卖”：“典”应载明“回赎”字样;“卖”应载明“绝卖”字样。官方强调了“典”的期满回赎特征，在原主有意且有力回赎土地的情况下，承典人不得托辞不让原主回赎，否则将遭受笞刑、经济处罚。

买卖关系，似乎是最简单的，一手交钱一手交货。但是在土地交易中，“卖”并不意味着产权的完全转移。绝卖、杜卖、断卖，卖契、卖断契，在契约中载明永不再找、无找补回赎、卖与某某名下永远为业，在诸多地方实践中，都不代表着土地交易的终结。有研究者发现，一般卖契、永远卖契，不过是当地书写契约的习惯，并无实质差别。在许多情况下，卖契仍相当于典契、债权担保。因此，在卖契中往往明确出卖者的回赎权利，这种回赎权利，有时只是暗示或口头约定。即便一些官府明确“典”“卖”之别，但实际上，“典”和“卖”均是可回赎的。另有地方出现“活卖”，明确规定虽是“卖”，土地的占有权、使用权、收益权均可让渡，但约定期限内仍可回赎，实际上与“典”无异。

其次，官府具体规定了期满回赎的“期”的长短。三十年、十年是两个标志性的时间点。《户部则例》规定，典当土地的回赎时间以十年为限，十年期满，可以回赎;如果十年不能回赎、不愿回赎，将由承典人过割、执业，允许转典，完成产权变更。乾隆十八年（1753），刑部在严格“典”“卖”之别的同时，提出三十年的期限。如果三十年以内，契约没有“绝卖”字样，允许找、赎;如果三十年以外，契约内没有“绝卖”字样，也没有注明“回赎”，则不许找、赎。

无论是十年还是三十年，对于回赎期限来说，不过是一个官方数字。一方面，人们出卖土地是万般无奈之举，土地承自祖业，亲邻优先权不能完全阻止土地外流，但乡族势力却在很大程度上可以保护出典人的利益，超过十年、三十年要求回赎的，往往可以得到满足，虽然官方一再强调这种超过年限的回赎是不受保护的;另一方面，民间契约上订立的取赎期限或有八十年、一百年，这又是出于对承典人利益的考虑，如此漫长年月，经历三四代之后才能回赎，实际上相当于“绝卖”，因此有的典契在规定回赎年限的同时注明“永远为业”。《户部则例》禁止在典契内多载年份，除了税收的考量之外，还另具含义：不可以十年之上的回赎期限阻断出典人赎回自己原有土地的路径，不可以十年以上再行求赎而实际影响承典人的土地管理。

再次，官府严禁重复典当。因为典当的特殊性，土地可能仍然掌管在出典人的手中，在信息不对称状态下，出典人隐瞒承典人，一产多次出典，由此造成纠纷，出典人将受到严厉的刑事处罚，重复得到的典价则按照窃盗赃款论处。土地归第一手承典人，后收典价归还后手承典人，如果后手承典人在知道土地已经出典的情况下仍然允许典当的成立，将共同承担罪责。

重复典当屡禁不止的一个重要原因，在于典当未必仅止于“典”。在土地作为借款保证的情况下，借款合同以典契的形式存在，典价往往低于地价不少。重复出典，不过是再次借款的外在表现。既然出典、承典各方利益诉求不同，那么因实际内容与表象不一致的“典”而发生纠纷也就在所难免。

此外，清代法律禁止交易官田（包括屯田、运田、军田等）和旗地。为了规避这一问题，实际上的买卖一般以典契的形式存在，不准取赎，也不得找贴，有时也会表现为同一地块的重复典当。

清代政府对找补与税收制度的完善

清代法律对“典”“卖”进行严格区分的一个重大现实关怀就是税收。按照至迟明代沿袭下来的律例，土地交易会产生契税。双方签订土地买卖契约，呈报官府，加盖官印，交纳契税，白契即成红契。为了降低税额，甚至逃避税收，一些人采用如下做法：仅签白契，不去登记报税;低估地价，以虚作实;以卖为典，不行推收。针对前两种情况，官府明确规定，白契不具有法律效力，在诉讼中不能作为产权凭证;严厉惩处低估地价以逃税的行为。至于第三点，官府因此制定了条例，以区别“典”“卖”，并催促尽快推收过户。

买卖的关键在于推收，推收之后，买主对所买之地才有合法、完整的所有权，并因此承担相应的赋役。但是土地交易的时间和推收过户（何况还有不肯推收过户的）的时间实际上并不一致，难免存在种种流弊。政府关心的是买卖之后赋税、契税的着落。因此，官府催促买卖之后尽快推收过户。如果不尽快过割，一至五亩的，笞四十，每五亩加一等，至于杖一百，交易之田没收入官。如果不交纳契税，笞五十，并将价钱一半罚没入官。雍正年间，政府重申民间买卖田宅后由布政使颁发契尾作为凭证，如无契尾，照匿税例治罪。乾隆十六年（1751），刑部议复湖南巡抚杨锡绂条奏定例，州县官要遵照征收钱粮之例征收契税，令业户亲自投税，州县黏司印契尾，给发收执，业户、州县官、该管之道府直隶州知州，在契税交收过程中各负其责，违者处分。乾隆二十四年（1759），户部议复江苏布政使常亮条奏定例，典当免税，卖契则无论是否杜绝，俱令纳税;先典后卖，典契部分不纳税，卖契按实际数额纳税;如有隐漏，照例治罪。薛允升即称此条虽与户部则例龃龉，但“总为多收税银而设”。

从民间对于红契白契、推收过户的态度来看，官府政令的效力有限。首先，在相当多地区，白契在民间具有实际效力，官府遵从民俗，默认了白契的法律效力。其次，同一次交易签订多张契约，一产多契，一份红契保护产权，一份白契逃避纳税。再次，先典后卖，以典为卖，典契实为卖契。

规避税收的另一重要手段是找补找贴。卖契成立之后，卖主仍可通过种种借口，要求买家再补田价。他们可能以“卖价不敷”为借口要求加找田价，也可能以“无从办纳钱粮”为由要求加贴，卖家往往在给价之后要求重新签订新的绝卖契。许多卖契成立后，都有另外的加价契约。卖家在契约中承诺取得找价，土地尽卖。然而尽卖之后，民间习惯仍支持再尽卖。官府有时也介入“找”，遇上荒歉年頭，官府可能直接下达一纸公文：无力回赎的，可以找买主找钱使用，通过中人调处解决。有时，找价实际上是原先议定土地价格的一部分，在约定时间内，卖家无力回赎或不肯回赎，买家以贴、补支付剩余款额。有时，找价甚至是买家向卖家的借款，卖家因此以找补的形式向买家主张权利。

明代谢肇淛《五杂俎》卷四云，“俗卖产业与人，数年之后，辄求足其直，谓之尽价，至再至三，形之词讼”。加找行为确实容易引起纠纷和词讼，但在许多地方，加找契构成向绝卖过渡的重要环节，促成土地所有权的顺利转移。加找次数繁多，名目复杂，再借、再尽卖、再尽、再凑，一次土地交易，可能需要订立多张契约才得以完成。找贴与卖契分开，或者不在契约中体现。常态化的找补找贴，留下了继续交易的巨大空间，也创造了避税逃税的机会。

官府一方面承认找补找贴的合理性，如果不是绝卖契，或即便是绝卖契，如果直接标注“找贴”或是注明回赎年限，就仍可找贴，后者凭中公估，找贴一次，而后再立绝卖契。另一方面，对于一而再再而三的加找行为，官府也申明了严厉禁绝的态度，并强调加找之后要订立绝契，完成过割推收，甚至尝试对找贴的次数、数额作出具体规定。遵照雍正八年（1730）户部议复侍郎王朝恩条奏、嘉庆六年（1801）改定条例，已经绝卖没有回赎约定的契约，绝对禁止告找、告赎。乾隆十八年（1753），刑部议复浙江按察使同德条奏定例，无论是“典”还是“卖”，只要契约内没有“绝卖”字样且在三十年以内，均可找补、回赎;如果在三十年之外，即便契约内没有“绝卖”字样，但也没有注明回赎者，一概不许找补、回赎。