房地产抵押法律关系浅析

魏娇

【摘 要】房地產抵押涉及到的法律问题颇多，但在具体条文规定及责任认定上还有许多不明确的地方。如在抵押合同中责任认定不明确导致的在未能偿还债务时出现的纠纷、处分已抵押的房地产过程中出现的问题等。本文结合房地产抵押法律规定和实际现状，对我国房地产抵押过程中容易出现问题进行了浅析。

【关键词】抵押合同；法律责任；处分抵押标的物

一、房地产抵押中的相关认定和各自所应承担的责任

房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。

合法正规的抵押合同有抵押人与抵押权人，部分合同中会存在第三方机构或担保人。

（一）房地产抵押各方所承担的法律责任与义务

房地产抵押权人在合同履行中的责任与义务。抵押权人在房地产抵押中起到了重要的一环，依照抵押合约规定：1、抵押权人在合同履行中应及时向抵押人提供定期质押贷款予抵押人；2、在抵押人向抵押权人还清规定欠款总额（含利息及各项费用）后，抵押权人应向抵押人归还抵押权益的房主买卖合同或房产证，并解除担保人的担保责任。抵押权人在保障其抵押权的实现后，能返还剩余抵押物。

（二）第三方对合同签订、履行、终止过程中的责任

第三方在合同签订前应了解抵押人的经济来源、经济收入情况以及家庭收入情况，确保其有能力偿还债务；而对于签订合同后第三方或担保人便面临承担担保责任的风险，因此此时需及时了解抵押人的动向及其经济收入；当抵押人与抵押权人的合同履行完毕，抵押权人便会解除第三方或担保人的担保责任。

二、房地产抵押权标的物类型

（一）房地产类的地上定着物与无定着物

1.新建住房

首先，我国《担保法》与《城市房地产管理法》明确规定：在签订《城市房地产抵押合同》后，再在土地上新建住房将不再被确认为抵押物。这就意味着，新建住房与房地产抵押物将被视为互相独立的房产。

其次，若将新增住房作为抵押标的物的范围，将会严重损害抵押人的利益，即在抵押人无力偿还债务使债权人有权对新增住房进行合法拍卖，这有损于抵押人的利益亦增加了抵押人的负担和压力。

第三：《担保法》第35条第1款规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”，而在对于抵押物的价值认定过程中便已能够确保担保债权的实现，因此也就没有将新增房屋纳入标的物范围的必要。

2.在建房屋

在建房屋由于由于建设周期和使用用途不同应区别对待，一般观点是：若该房屋为永久性建筑，则可以纳入标的物的范围。

（二）房地产附属物

这里的附属物，是指房屋的附属建筑物和构筑物，如围墙、烟囱、门斗、水井等。在没有明确的法规时，附属于该房地产的物品将随房地产的所有权转移而转移。

（三）孳息

房地产抵押的效力及于抵押权开始进入实现阶段后到抵押标的处分为止房地产所产生的孳息。

三、关于在抵押期间房地产进行处分或销售的法律问题

现实生活中，绝大部分地产商都是将已抵押的新建房地产项目进行销售，以此来偿还其在项目筹备阶段及建设初期所需的大量融资及现金流。由于《城市房地产抵押管理办法》第3条规定。

此《办法》之规定这使得开发商有了对外担保融资的法律依据。

（一）销售人员在销售该类房产时应对该房产的信息予以说明

从法律的角度上来讲，根据《城市房地产抵押管理办法》第37条第2款的规定：“经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租。”首先开发商应取得抵押权人的同意后才可向购房人销售以抵押的房产。

从公序良俗及商业道德层面来讨论，地产商在销售该类房产时也应提前告知购房者对于该房产的抵押情况以及解除抵押的条件，并在购房合同中对相关事项进行注明。

（二）未事先说明抵押的责任

现实中，有部分地产商在交易过程中对房屋的抵押情况进行隐瞒的行为，显然属于没有事先告知购房人并征得抵押权人同意，由此必然会侵犯到购房人和抵押权人的合法权益。可见这种行为对于三方来说均是百害而无一利的，因此加强地产商对相关法律规定的执行力才是该问题的关键所在。

（三）对处于抵押期间的房产应进行解押

事实上，购房人按正常购买手续所购买的已设定抵押的房产是一个相当大的隐患。若开发商未能及时偿还债务，抵押权人便有权依法实现其抵押权拍卖变卖房屋而优先受偿，这时购房者将面临楼去财空的困难局面。但由于地产商的抵押合同对于普通购房者来说是几乎不可能见到的，因此在购房者签订购房合同之前，有必要与地产商签订一份保障合同来保证其房产的可解押。

四、房地产抵押权的对外效力及影响因素

（一）对用益物权的影响

抵押物的使用价值与房产的交换价值不存在相互影响，因此抵押人可随时设定用益物权。但若在抵押权设定之前设定用益物权，则可以在抵押权设定后继续拥有用益物权。

（二）房地产实际价值远高于所担保债权价值时的影响

根据我国《担保法》第35条第2款规定：“抵押财产后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。”也即，房地产抵押足以担保数个债权，这也是基于房地产的高价值所产生的充分发挥房地产的经济效益的一种方法。

（三）对承租权的影响

同用益物权相似，抵押人可对已设定抵押权的房屋进行出租，也可对已出租的房屋进行合理抵押。但对于先抵押后出租的房地产，抵押权实现后，抵押权人或受让人不受租赁合同的约束。

五、结论

对于房地产抵押，应制定统一详实且可操作性强的法律强制性规定，以避免法律上的冲突，更好地维护当事人的合法权益。近年来，伴随着房地产不断攀升价值，其抵押也始终保持着很高同步度，但其中也有较大一部分地产商为了追求资金回笼速度，并没有按照法律法规的相关规定进行操作，造成了抵押人、抵押权人、购房人三方围绕着房地产所有权的纠纷层出不穷，这一问题正式当下房价突飞猛进阶段亟待需要解决的。

【参考文献】

【1】符启林.《房地产法》.法律出版社.2004年

【2】江丁库，金永熙.《房地产抵押融资实务 风险防范与案例解析》中国法制出版社.2016.7

【3】国务院法制办公室.《城市房地产抵押管理办法注解与配套》.中国法制出版社.2017.4