浅析城市土地价格评估体系

陈欣然

摘 要：在我国土地价格评估体系中，导致评估地价与市场交易地价相差悬殊问题的原因，主要是土地评估体系自身在评估过程中脱离市场，为此，本文主要探讨了影响土地价格的因素和城市间基准地价的关系，拟为相关工作人员对土地评估体系的构建提供参考。

关键词：土地市场;结构;价格类型;评估预测

0.引言

自我国土地市场建立二十多年以来，便经历了探索阶段、发展阶段以及理性推进阶段，但是当前的土地价格评估体系相对落后，因而导致了评估地价与市场地价不一致，甚至两者之间的价格毫无可比性，另外，目前我国土地评估体系是以单个城市为基础，不同城市之间的的地价难以作出对比，因此当前的土地评估体系不利于我国土地市场的良性发展。因此，本文在此作详细分析，主要是为了找到评估地价和市场交易价格相差悬殊的原因，以及分析不同城市地价的共同影响因素并预测其未来走势。

1.我国城市土地价格的分析

1.1按城市土地市场的结构进行分析

首先根据市场层次结构分析，当前，我国土地市场层次主要来说是指市场发展的深度，土地市场具体可以分为一级、二级、三级土地市场，但是随着土地市场的迅猛发展，我国二级、三级土地市场也迅速发展，很多一线城市的土地市场已较成熟，例如北京、上海、广州等城市。

其次，根据市场类型结构分析，我国城市土地的用途是其特点具有多样性，城市土地市场包含各类用地市场，由于各类用地市场之间的相互作用、相互制约，形成了具有不同数量结构及空间结构的城市土地形式，不同的城市有着不同的土地市场，土地市场结构可以按照土地的使用功能分类，因此，当前土地市场按用途分类可分为商业用地、住宅用地、工业用地三种类型。

1.2我国城市土地价格的分布规律

根据数据分析比较以及日常生活经验可以得出我国土地市场不同土地价格水平分布规律以及相互关系，它们的分布具有明显的特征：首先，从城市的地价来看，市中心的地价比郊区的地价要高，土地级别也相应要比郊区的级别高，呈现地价及级别由市中心向城市边缘逐渐降低的现象，公路的地价也是两边向里逐渐降低。其次，根据土地的不同用途进行比较，商业用地地价、住宅地价、工业地价的土地价格依次降低。再次，级别不同市场的土地价格不尽相同，通常一级大宗土地交易的交易价格比二级、三级土地的交易价格低。

2.不同类型地价没有可比性的因素

由于城市中不同土地所产生的经济效益不同，其表现出的地租支付能力也不同，根据地价是地租的资本化原理，因此地价就会不同。通常来说，商业土地的利用效率比住宅用地和工业用地的高，因此也产生了地价上的差异，商业用地价格比住宅用地和工业用地价格高。

一级市场和二、三市场价格相差悬殊的情况可以采用收益机制进行解释。一级市场的土地通常是大宗地块，其面积及进深较大，含有无直接收益的空地，而且土地的开发程度低，在单位面积土地平均收益水平也相应较低，在二三级土地市场上出售的土地面积较小，其开发程度都较高，因此其收益也会高，地价也相应较高。

在我国土地价格运行机制中，市场机制是房地产市场运行的机制，其收益机制在某种程度上决定了土地提供的经济剩余量，但是，经济剩余量需由开发经营者在土地市场上通过多种方式实现，例如投资、租赁、买卖等方式，市场机制使土地的市场价格相对经济剩余量而波动。市场机制对地价的形成作用主要取决于城市土地发育程度及土地市场的供求关系。土地市场化程度越高，竞争越激烈，市场主体的行为越规范，市场地价水平越接近地块的收益水平;反之，则市场地价与收益相差越远。而供求关系越平衡，土地价格越接近收益水平。

3.我国城市土地价格评估体系的构建

3.1土地评估需遵循的原則

我们要正确评估土地价格，就需要严格遵循土地估价的主要原则，只有正确遵循土地估价原则，才可能有效地对土地进行估价。①替代原则，土地价格水平由具有相同性质的替代土地的价格决定;土地价格水平由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格;土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。②预期收益原则，人们对土地投资的动机在于土地能为投资者带来预期收益，土地价格的高低也是由其预期收益的大小决定的，对土地价格的评估也正是基于对土地未来收益的评估。③最有效使用原则，在市场经济下，土地的价格应该由该地块的最佳用途所提供的效用决定。如果该土地的效用不是最佳的，就应当改变它的使用用途，以使之达到效用的最大化。④报酬递增或递减原则， 本原理结合“最优效用原理”，使土地的收益达到了真正的最大化，最优效用原理是在土地的用途上使土地效用最大，而报酬递增或递减原则是在土地在“最优效用原则”下，使土地的使用效用进一步提高，两种原理有层次上的递进关系。

3.2城市土地价格评估体系创建方法

目前，城市基准地价评估的技术路线大致上都一样，只是对于具体采用的方法却不尽相同。

第一，通过《城镇土地分等定级规程》作为指导文件，根据地价的影响因素，在单因素评价上，再采用多因素赋权加和法，进而测算城市不同用地用地类型和不同区域土地质量评价总分值，结合市场样本地价的分布特征，划分土地综合级别和商业、住宅、工业三类不同用地性质的分类土地级别，这就从宏观层面上揭示了城市土地质量和地价空间分异规律，从而为基准地价评估奠定了基础。

第二，通过《城镇土地评估规程》作为指导文件，根据土地级别，合理利用土地市场交易资料，采用样本地价平均值法、因素比较法等多种方法评估基准地价，界定基准地价内涵及明确“基准条件”，进而分别评定出商业、住宅、工业三类用地的级别基准地价，从而从宏观层面上体现出城市地价分布规律和发展趋势。

第三，依据影响标定地价的区域以及个别因素建立对应于分类基准地价“基准条件”，从而为标定地价评估奠定系数修正的基础。

3.3城市土地定级的更新

城市土地定级是城市土地使用价值、价格空间分布规律的概括以及总结，同时也是城市土地形成条件和土地质量地域差异的反映。土地定级主要是为了能够全面掌握城市土地质量以及城市土地的利用状况，科学管理城市土地、合理利用城市土地从而提高城市土地的使用效率，进而为国家、各地政府制定各项土地政策及相关调控措施、土地评估等提供科学依据。

4.结语

总而言之，我国当前的地价变动具有变动周期短，变动幅度大的特点。因此，若每年都通过人工来更新基准地价，其工作量十分巨大，理论上可行但实际上不可取。当前，我国各地正在建立地价评估体系，这对于地价的更新及地价评估体系的良性发展是十分必要的。

参考文献：

[1] 葛京凤.地产价格评估原理与方法.第 1 版.北京：中国环境科学出版社，2002.7

[2] 刘洪玉. 2003 年中国房地产市场的回顾与展望. 刘洪玉文集.