公摊面积之争

宋慧芳

由来已久的公摊面积在此次征求意见稿发布后，再次成为争论焦点，但其最终目的是否是为了未来开放式的社区发展奠定基础，有待观望。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”这是住房和城乡建设部首次在官方文件中明确提出住宅应以套内面积来进行交易，进而引发了公众的广泛关注。

交易=计价？

家住北京市丰台区的张先生，在接受《中国经济信息》记者采访时倒出了自己近段时间的不愉快。事情是这样的，张先生最近在装修房屋，因为当时此套商品公寓楼在购买的时候是精装修，所以购买之后直接就入住了并没有装修，但最近张先生要结婚，准备重新装修作为婚房用。然而在北京最大的家具城城外诚的众多家装公司中，均以建筑面积来计价装修的。

对此，张先生告诉记者，“我装修的是屋内，公摊面积我又没有装修，为什么还需要计算在内？我房子建筑面积104.5平方米，套内面积79平方米。无意当中我需要多付25.5平方米的装修费用。”

对于困扰张先生的问题，记者以业主的身份对家装行业进行了暗访发现，与张先生描述的完全一致，所暗访的6家家装公司均以房产证所标面积，即建筑面积来进行计价装修。北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师在接受《中国经济信息》记者采访时表示，按照建筑面积进行计价装修是不对的，应该对家装行业进行全面整改。

家装行业的这种潜规则由来已久，但究其根本还是与套内面积和建筑面积之间的本质区别和各自带来的影响和作用的错位有关

其实《住宅项目规范（征求意见稿）》的发布，业内众多专家对其中提到的“交易”的理解存在很多的争议。以德科地产频道为代表的部分专家认为，“以套内面积交易”不等于“以套内面积计价”，目前我国不动产登记证中已注明每套房产的“公摊面积”部分，现行的《商品房销售管理办法》中明确可按套内建筑面积或建筑面积计价。并且此次征求意见稿是针对住宅建筑设计的技术性文件，大概率不属于住建部交易司范畴。除此之外，目前北京房地产备案信息中包含了套内面积，但仍按建筑面积计价，“以套内面积交易”和“以建筑面积计价”二者并不矛盾。

在郭韧看来，本次《住宅项目规范（征求意见稿）》主要针对的是工程建设方面而出具的标准规范，而《商品房销售管理办法》是为了规范商品房销售的行为，如未来该征求意见稿真正出台，“公摊面积”被正式取消，则相应地《商品房销售管理办法》很可能也要被修订，或者在更高层面上进行立法或者修法。

另一方认为，“以套内面积交易”应等于“以套内面积计价”。首先，“套内面积计价”是国际通行做法，即便是“公摊面积”发源地香港，也在2013年改变了计价方式。其次，以套内面积计价可以解决我国因地域差异大，墙体厚度不一，公摊面积不一等建设因素而形成的”建筑面积相同而套内面积不同”的情况，利于全国房价统一比价标准。除此之外，开发商上报的公摊面积比例不透明或不规范久被诟病，修改计价标准有助于保护消费者权益。

不过，记者最近接触的几位业内人士均表示，目前政策尚处于公开征求意见阶段，主要约束的是工程建设方面，不涉及后期的物业费、取暖费等，距离正式文件还较为遥远，同时也尚不确定是建议标準还是规定强制标准，更多内容还等待有关部门做进一步解读。

重庆样本

我国现行的计价模式采用的是2001年4月4日发布、6月1日实施的第88号文件《商品房销售管理办法》的规定。文件中第18条规定商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

就目前来看，国内的绝大多数省市都是以建筑面积计价，我国先后有几个省市实行套内建筑面积计价，譬如海南省2003年9月开始实行，广东省肇庆市从2006年开始实行，重庆主城从2002年8月开始实行等。在全世界范围内，绝大多数发达国家和地区的房屋销售都是按照套内面积计算，包括美国、加拿大、日本、中国香港等。

重庆市是对套内计价模式执行得较为彻底的城市，2002年6月，重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求，商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。且自2002年8月执行以来政策未发生变更。《中国经济信息》记者查阅重庆历年统计年鉴中商品房销售面积和销售金额的数据，观察2002年8月实施套内计价模式之后对市场的影响，与全国商品房销售面积和金额走势进行对比发现，重庆市出台套内计价时正处于房地产市场快速发展阶段，数据层面表现差异性不够强。

重庆2003年销售商品房屋面积1316.83万平方米，同比增长29.5%，较上年增速下滑6.8个百分点。全国2003年商品房销售面积约3.22亿平方米，同比增长为29.1%，较上年增速上升8.9个百分点。

在重庆执行套内计价政策后1年，市场也未发生明显波动。

重庆市场倒是在2004年全国性调控（加息、831大限等）后变现回落。2004年重庆销售面积增速降至0.9%，全国降至18.6%，全国市场销售面积增速表现远好于重庆市。

房价方面，1999-2005年重庆市和全国基本保持销售均价走势一致。其中重庆执行当年即2002年重庆销售均价同比上涨7.8%，全国同比上涨2.9%，重庆市销售均价同比涨幅远高于全国;执行第二年即2003年重庆销售均价同比上涨2.6%，全国同比上涨3.8%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，重庆能够在全国范围内率先落实按照套内使用面积计价，是与当地的房地产政策相关，比如重庆对地价和房价的控制。而反观其他城市，在土地成本较高的情况下，如果实施按照套内使用面积计价，那么公摊的费用由谁来承担，也是需要考虑的关键问题。

“公摊”争议

公摊面积具体包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还有公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）面积的一半。通常楼层越高公摊就越大，主要还是在于公共空间的设计。

在原建筑面积计价模式下，开发商无需单独承担公摊面积成本。这使得不少开发商在楼盘里建造会所、泳池、绿地等设施，然后计入公摊面积。开发商舍得花钱在入户大堂、电梯井等等公摊区域做豪华设计和装修。以上设计无疑对改善小区整体品质有利，但业务间接提升销售均价。

其实这一销售概念脱胎于香港20世纪50年代“卖楼花（期房）”的售楼模式。但2013年起，香港也转向以套内面积计价的销售模式。

随着商品房价格不断提高，“公摊面积伤民”问题一直争议不断。去年，新华社曾发表社论指出，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。现实中，还存在大量开发商先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊，由全体业主埋单，再二次出售或出租广告位牟利。

正如张先生遇到的不快一样，家装装修在计价的时候都是按照建筑面积来计算装修成本的，公摊面积没有进行装修却也在装修计价范围内，显然不合理，其实类似的还有很多费用也值得商议。合硕机构首席分析师郭毅认为，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。“因为目前我国的物业费和供暖费等都是按照建筑面积来缴纳的，这就增加了居民的长期生活成本，而按照套内使用面积来征收此类费用，也更加合理和透明。”

但是，北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师提醒广大购房者，公摊面积并非是越少越好，住宅建筑改为套内面积进行交易，开发商很可能会因此转嫁成本甚至挤压公摊从而导致商品房的小区环境以及品质下降。

购房影响

在北京市房地产法学会副会长、首都经贸大学教授赵秀看来，未来政策适用范围或将进一步细化，仅目前来看，无论哪种面积计算方式，房屋总价都是不变的，对房屋所有人影响不大：“比如你房子的建筑面积100平方米，单价比如是5万，那么总价500万。建筑面积除以1.333，使用面积大概70多平方米，总价500万不变，单价就不是5万了，肯定是高于5万的。”

在接受《中国经济信息》记者采访时，郭韧表示住宅建筑面积以套内使用面积进行交易对房屋交易的影响主要在以下几个方面，首先，影响房屋“普通”和“非普通”的定性，节省税费。住宅按照套内面积交易的话则将改变一部分“非普通住宅”的性质，如果以套内使用面积进行交易，一部分非普通住宅的面积在减去公摊面积后变为普通住宅，这个对于购房人来说也算是一大利好，亦省去了相应的税费成本。如果真能实现，那也就真正实现了减税，与国家方向一致，这大概也是我国为开征房产税打下的基础。其次，短期内可能导致房屋套内面积单价上涨。这也可能是一道简单的数学题，没有公摊以后，则还是要把相应的成本转移到购房人身上。第三，中期能会影响二手房的估价模式。现有公摊面积大的二手房可能比较难卖出，这个要看政府如何制定更科学的条文。不过，我相信，市场规律，无论面积怎么变，总价格还是不会有太大变化的。第四，长期来看，取消公摊面积直接改用套内面积卖房。只要法律法规及政策明确规定并被严格落实，好处还是很明显的。大家能够清清楚楚的消费，卖多少平方米就是多少平方米，大家的合法利益也得到了保障，有利于房地产市场的健康发展。

中国建筑科学研究院有限公司相关负责人2月24日在接受新华社记者采访时表示，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出，主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中，对国际国内住宅面积计算做法进行调研，按套内使用面积计算是国际通行做法，而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求，为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度，此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。

该负责人称，这一做法可以解决两个方面问题：一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。二是解决住户使用面积不透明的问题。可以说，从技术角度明确按套内使用面积交易，一定程度上有利于消费者权益的保护。

标准公开征求意见作为标准化法规定的必要程序，对提高标准的科学合理性十分重要。由于《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益，中国建筑科学研究院有限公司相关负责人表示，对此次征求意见收集到的意见和建议一定会高度重视，认真对待，深入分析研究，加强协调沟通，修改完善相关内容，并做好进一步征求意见和专家审查，经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后，按程序批准发布。

开放社区

所谓公共区域收费主要指的是物业费。我国大部分城市的物业费按照建筑面积计价，而重庆按照套内面积计价。很显然，如果提供物业服务水平不变情况下，物业费由按照建筑面积计价改为套内面积计价，则物业费每平方米每月的单价会出现上升。

再者，随着我国物业服务行业的发展，购房者也越来越注重公共区域收益，譬如在公共区域的广告投放等等。在建筑面积计价模式下，通常物业公司会将公共区域收益（广告费收入等）一部分返还用于小区日常维护（逻辑在于公摊面积产权和使用权属于全体业主），一部分留存为物业公司的收益。套内面积计价模式下，购房者不再拥有公共区域产权，也对应不再享受公共区域收益。开发商和物业公司将对公共区域拥有更大话语权。以上现象，并不一定利于整体业主（海外不存在以上问题，因为社区属于开放性质，所有共建配套大部分由政府承担，政府享有产权并统一管理）。

郭韧告诉《中国经济信息》记者，从按照建筑面积计价改为套内计价后，社区公共面积的法律产权归属，社区公共服务计价模式，社区公共区域收益分配模式等都有待相应法律法规调整。

其实，在我国，封闭式小区由来已久。此模式下，小区内部的配套服务设施只面向小区业主，相应的建设成本由小区产权人承担。由此导致了道路断点众多影响交通、居住隔离形成阶层分化等问题。目前欧美和日本等发达国家多采用开放式街区，摒弃住宅区域的围墙，公共服务设施由政府部门提供，将居住和城市空间结合成一体。

2016年2月，国务院印发《进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”，以此“实现小区内部道路公共化，解决交通路网布局问題，促进土地集约利用”。

光大证券分析师何缅南认为，对于目前规范经营和公开透明销售的上市房企而言，近年内根据国家政策采用的”一房一价”已经较为普遍，并不存在模糊公摊面积赚取小钱，却损害声誉的“因小失大”之举，后续即便到了政策落地而采用”套内面积”计价的时候，其经济利益的影响并不大，反而在建设开放型社区，更好地融入城市，商业住宅开发同时开发，承担“城市运营商”方面能起到更大的作用，具备更大的发挥空间。