试析中国房屋紧缺与房价下跌并存现象

刘光宇

2018年，中国房地产市场出现了反常的现象，一方面是房地产专家声称房屋仍然供不应求，另一方面确实出现了房价下跌的现趋势，似乎显示房价拐点已到。本文试图对这种反常现象进行分析，以探索中国房屋紧缺和房价下跌的真实原因。

一、中国缺乏普通民众买得起的房子

2018年11月21日，恒大研究院发布题为《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》的报告。恒大研究院首席经济学家任泽平等在文中指出，中国房地产市场未来仍有较大发展空间，预计到2030年城镇化率达70%时城镇人口将再增加约2亿，2018-2030年中国城镇年均住房需求大致为11-13亿平方米，人均住房面积未来存在至少20%的提升空间。

中国的房屋真的紧缺吗？单看2016-2017年房地产市场的热销现象，房子确实紧缺，但是买了房之后有多少是用来住的？其实，很多都是用来投资的，否则也就不会有“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位了。

有些专家和开发商认为要解决房屋紧缺问题，政府应该多供给土地，其实是在为高房价找合理借口。供给再多土地恐怕也满足不了住房需求，因为只要中国民众以住房为家庭载体的观念没变，炒房者就会利用这一点制造紧缺。

供地很重要，但是供的地用到了哪里？如今在房住不炒的定位下，房子应该供给给真正用来居住的人，而不是炒房的人。可是炒房的人故意囤房，当他们积压过多库存时也需要尽快销售，否则会面临资金压力，所以他们必须共同维护房价大涨，否则炒房还有什么意义？这就是一个局。炒房者在利用刚需无房的痛苦来做缺德的事。

任泽平实际上认为房子还很缺，房地产还有很大发展空间，很多人也解读为房价还有很大上涨空间。

链家集团董事长左晖却表示，中国房地产大开发、大建设的时期已经过去;中国人今天已经不缺房子，户均比已达1.05;人均居住面积达36平米，和日本水平差不多;核心问题在于住宅产品供应和人口变化之间的实际差异巨大。也就是说，中国的人均住房已经够住，可能未来要回到存量房市场。

SOHO中国董事长潘石屹出席财新峰会时举例说：目前中国的国有资产为66.5万亿人民币，这就意味着中国的所有国产跟房地产相比较，有着7倍的差距。

中信证券房地产首席分析师陈聪的观点更加客观一些，他认为，我们国家的住房形态不一样，整个市场从总量上还是有过剩的，结构上还是有发展空间的，一方面城镇化的进展过程，人口正在从一些低能级的城市向高能级的城市流动。高能级的城市哪怕是一线城市，核心区也有更新改造的空间。这种物理空间和人群迁移方面的特点，也决定了未来精细化的开发活动，核心城市的运营行为，其实还是非常值得期待的事情。

中国城镇化程度确实不高，还有很大发展空间，我们的房地产也是如此。但不能因为房地产发展就得出房价大涨的结论。随着房地产的发展，未来应该是更加注重城市的改造和更新，更加注重房子的品质和服务。

房地产还有很大提升空间，但不是高房价的很大提升空间，而应该是普通民众买得起的高质量房子还有很大提升空间。

二、房地产市场出现下跌趋势已经明确

房地产发展至今，未来判断基本上没有悬念，房价走势也非常明确，越来越多的人对调控不会放松逐渐接受，特别是“房子是用来住的而不是用来炒的”这个新定位已经深入人心，“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”作为今后房地产大局方向也已确定。

对于具体的走向，最近楼市又有了一些新的变化，而这些变化或许能对开发商和买房者有一些方向性的指导。无论是开发商还是购房者都应该调整下新的思路，认识当下的市场现状。

1、楼市稳定大局下房价可以适度下跌。

如果说以前我们的目标是为了遏制房价上涨的话，那么这种调控已经取得一定成效，未来將会在稳定房价大局下，防止房价出现大幅度下跌。

目前房地产的新格局已经确立，在楼市调控不会放松的预期下，我们的房价快速上涨的势头被遏制住了，而且为了稳定楼市，并且回归合理，那么一些过快上涨的城市就面临房价回落的压力。

上海市参事、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长、中国人民银行调查统计司原司长盛松成认为，关于房价在2019年将会反弹甚至报复性上涨的言论恐怕将成为一纸空谈，房价在2019年甚至未来几年内都将保持相对平稳，没有报复性反弹的基础。目前我国房价平稳或小幅下降是好事。

经济日报屡次表态，表示经济增长不会受到房地产降温的影响，而且房地产也不会出现大的问题。房价是可以降的，降价实际上是保证房地产化解风险的重要手段，但不会大幅下跌。

就目前来看，市场降温还不会止步，特别是一些上涨过快的城市还会在调控严厉执行下继续回归。

2、二三四线城市房价开始从上涨趋于降温。

2018年12月15日，国家统计局公布的“2018年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”显示，一二三线城市新房价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落，前期热度不减的二三线城市环比涨幅则趋于稳定。

之前，在严厉调控下，一线城市房价已经出现稳定甚至小幅回落，此刻，一直难以控制的二三四线城市房价也有了稳定趋势。

从上涨较快的城市来看，由于一线及热点二线城市调控较为严格，市场热度得到控制，而呼和浩特，大理等三四线城市，由于调控政策较弱，房价涨幅较大，或许也与统计数据滞后有一定关系。

由此看来，调控是有用的，那些房价上涨过快城市不排除会有调控出现。

3、房地产从高速增长向高质量过渡。

新一轮房地产调控之下，房地产对经济增长贡献率开始减弱，虽然不能否认房地产对经济增长的贡献，但是不可能再由房地产来绑住经济，所以，房地产市场降温并不必然拖累经济增长，而未来更加追求房地产的质量。房地产已经从高速路上下来，追求更加平稳。

作为双刃剑，必须对房地产态度有所调整，更不能再过度依赖房地产并被房地产所绑，所以我们的经济形势首先是比较好的，并没有差到哪里，所以也没必要过分依靠房地产继续拉动。

三、结论

由于中国房屋整体上已经不再紧缺，因此房价下跌趋势就是合理的现象。

房地产市场追涨杀跌的时代已经过去，购房者必须理性购房，否则将面临巨大风险。

开发商如果还在用短期目光追求绝对规模，这是有问题的，任何业务不能以赚够最后一分钱为主。

炒房者也是如此，别太贪婪，否则必将承担亏损的后果。当前环京楼市不少炒房者在2017年高点入手后，现在被套牢就是最好的例证。