论未来住宅趋势——以南京市浦口区商品房市场现状和趋势为例

(安徽理工大学 安徽 淮南 232001)

一、市场调研

南京市浦口区是国家高新区先进产业基地和全国重要科技创新基地，其规划受政策支持，也是南京都市圈的北部服务中心和综合交通枢纽，位于浦口高新区板块；人口密集，江北新区总人口规模预计在2030年约达到300万人，城镇化水平约90%。浦口区属于沿江城市发展轴，沿江带形成组团布局的江北城镇密集发展地区，周边大力发展人工智能和芯片技术研发产业，周边的规划用地性质以科研用地为主，在外环有着山水生态带和沿江生态带，生态宜居，十分适宜人们居住与生活，是一个典型的当今中国的人口密集，经济高速发展，城镇化水平高的地区，因此本文选用此地区作为案例进行调研分析。

首先住宅小区的选址十分重要，我们不仅要考虑静态分析，也要考虑动态分析，其中静态分析包括城市的交通条件、配套设施、政府的规划指标与土地条件。浦口地区的城市功能有高新产业、研发基地以及大厂、江北商务、三桥三个商业中心。地铁3、4、10、13、15号线纵贯全区，交通十分便利，商业配套充足，城市功能完善，是人们首选的住宅区域；其次是动态分析，它包括城市格局、城市的未来价值、交通规划、商业布局以及景观再造。对整个城市的各个方面进行具体分析来得出项目的可行性。最后，做市场调研最重要的一点就是确定客户人群，有针对性的去设计迎合使用者的生活习惯与兴趣爱好。南京市浦口区受区域内新兴产业的带动，目前的人群结构以外来的生产人员、研发人员和专业技术人才为主，因此当地的住户会偏向于更具有现代气息的住宅，也比较注重小区内的整体规划，包括配套设施和景观规划等。根据市场问卷调查来看，当地大部分的购房者都更加偏好于小高层与花园洋房这两种住宅类型；这两类住宅都是走精致化和生态化的路线，力求给人们打造高绿地率、高配套、高生活质量的住宅小区。而且随着当今社会科技的发展，一些智能化、科技化产品逐渐走入住宅，这些高科技产品迅速受到住户的接受与喜爱，尤其是年轻住户。这些产品包括一些家用智能机器人，智能监控，智能家电以及太阳能发电板等等。这些高科技产品给现代住宅带来了智能化与大跨越式的进步与发展，给居民也带来了极大的便利与安全。

二、发展趋势

户型的发展趋势也十分明显，现在的市民都更加追求生活质量的提升，近些年来对于小区住宅户型的发展也能窥探一二，以前设计户型时讲究“三大一小”即大客厅，大厨房，大卧室，小卫生间。一般的住宅小区户型都会有客厅，卧室，厨房与卫生间。对于以前的年代来说，面积最大的就是客厅了。以前过节日的时候，很多亲戚朋友会相互串门拜访，这时客厅就充当着一个中间的交通枢纽，家里都会在在客厅里接待朋友亲戚，这和徽州建筑中的厅的功能很像。当时的卧室只是一个休息的空间，也可能是当时经济条件的束缚，卧室里一般放张床和一个小衣柜，功能简单。当时的厨房一般是将餐厅也放入其中，中式的厨房占地面积也不小。卫生间是一个弱化的空间，一方面是当时公共澡堂的市场比较好，另一方面也因为当时的技术条件不能解决冬天寒冷的问题，因此卫生间的面积并不大。但是随着时间的变化与社会的进步，人们开始注重生活的各方面：一个家应该给人以温暖，明亮，宽敞，整洁的感觉，那样才能让人感到舒适。因此现在的人们在选择户型的方面不止会考虑家中各功能区的面积，也会更多的考虑自己的使用舒适度：比如对通风、日照的要求，也因此可以看到当今的居住小区户型基本上都是呈南北向偏长，东西向压短的类似矩形状，这也是达到南北通透最有效经济的户型做法。现在的户型增加了一些重要功能——阳台，阳台不仅作为一项通风采光的好地点，也能够给居住在其中的居民带来向外眺望景色、放松休闲的区域，现在还有一些房地产开发商在阳台又开拓出了小菜园的功能，开拓了居民的动手能力，也满足了一些老年住户的兴趣爱好。智能化产品在这些年逐渐走入人们的视野中并且迅速得到广大年轻人的喜爱，更是在2019年的春节联欢晚会中展示了无人驾驶汽车的风采，现在的住宅中也加入了智能元素，这是一个趋势，现在的住宅中的智能产品主要是一些防盗、防贼以及一些基本的人性化设计，比如语音遥控各类家电等。随着以后科技的不断发展进步，智能住宅建筑也会有更大大的发展市场。其次是低碳住宅的发展趋势：随着环保问题的日益严重，对于居住环境的生态问题也逐渐得到设计者与使用者的重视，早在2003年前英国政府发表了能源白皮书《我们能源的未来：创建低碳经济》中提出了提出了低碳经济的概念，从此低碳就成了一个新兴的热词，并因此发展出了低碳技术、低碳建筑以及低碳生活方式等。所谓的低碳住宅就是指住宅内二氧化碳的排放量非常低。与绿色住宅、节能住宅相比较，低碳住宅更偏重于强调使用各种能源所产生的温室气体即二氧化碳的排放量问题。事实上，低碳住宅的概念涵盖的范围包括住宅从早期的土地规划、建筑材料、建设施工、交付使用等的全过程，其中也包括社区的物业管理，低碳住宅并不只包括新建的住宅，旧社区也可以通过设计改造来实现绿色节能的目的，减少二氧化碳的排放。实行低碳的方法有很多：一可以通过设计来达到节约原材料的种类与数量的目的，这种方法可以从源头减少二氧化碳的排放量；二是对于住宅来说，装饰装修也是比较比较耗费能源的一个步骤，因为节能技术发展较晚，因此价格也相对高一些，大多数的户主即使有节能意识通常也都会选择价格低廉的装修材料，因此如果国家政策对绿色低碳标准的项目进行更大力度的扶持，人民对节能的认识也就更加清晰；三是加强小区内部的环境规划，合理安排吸收二氧化碳能力强的树种，比如乔木、灌木等，达到美观与实用的双重功能，尽量减少使用人工草坪等吸附能力基本为零的绿化方式。其实在当今社会，低碳住宅的概念也在逐渐的得到各行各业的认可，开发企业和购房者都开始关注低碳，推进低碳生活走入住宅也需要我们的不屑努力。