多维度视角下南京江北新区城市建设发展分析

陈从建 张晓东

(江苏开放大学建筑工程学院,江苏 南京 210017)

1 南京江北新区建设的背景研究

南京江北新区(以下简称江北新区)，位于南京市长江北部，由浦口区、六合区和栖霞区八卦洲街道构成(见图1)，总面积2 451 km2[1]。新区设立前，主导产业以农业、重化工业和制造业为主，与南京市域的其他区(县)在城市发展和经济总量GDP上均有较大的差距，北贫南富，南北发展不均衡。为巩固南京市在长江经济带发展战略中的重要地位，2014年6月江苏省人民政府向国务院申报设立国家级南京江北新区。2015年7月，国务院签发批复，成为我国第十三个国家级新区[2]。江北新区在空间结构上由3个中心城，2个新城和7个新市镇(如图2所示)组成。新区已设立3年多，国家政策实施的执行效果如何，哪些经验和教训需要总结。本文以房地产业、城市交通枢纽，生态环境建设为研究素材，从多维度视角下分析江北新区设区前后在新型城市建设方面的发展历程。

2 南京江北新区建设的理论研究

2.1 城镇化理论

1867年西班牙工程师A.Serda在《城镇化基本理论》提出城镇化理论，阐述城市由乡村演变的历程。20世纪，在全世界范围内传播，1970年进入中国，以配合国家新型城镇化要求和加快城镇化建设，在产业少、交通好的地方建设新区。

2.2 增长极理论

佩鲁(Francois Perroux)的增长极理论，解释和预测区域经济在地理空间上结构和布局[3]。区域经济的发展要依靠条件好的少数地区和少数的产业去带动其他地区或产业。

2.3 田园城市理论

1898年埃比尼泽·崔华德(Ebenezer Howard)提出田园城市的设想，在著作《明日：一条通往真正改革的和平道路》一文中的理想城市。本质是城市和乡村的结合体[4]。进而提出三个磁铁的田园城市理论。

3 南京江北新区建立前后城市建设的比较分析及启示

根据上述城市理论，南京江北新区应重点围绕“三区一平台”战略定位和“两城一中心”发展格局，推进长三角一体化战略，积极参与长三角城市群创新网络建设。贯彻实施“打造南京核心增长极”，建立现代化田园新城。

3.1 构建房地产市场健康发展长效机制，完善住房市场和保障体系

3.1.1土地需求量急增，土地价格急涨

地价上涨带动房价上涨，而房价上涨反作用于地价再上涨。使得新区地王不断飙升[1]。促使政府构建房地产市场健康发展的长效机制，不断完善住房市场和保障体系。

2012年江北新区设立前，开发用地建设均为粗放型。2013年7月江北板块的地王是浦口新城的G39地块，总价21亿元，折算楼面价为7 973元/m2。2014年—2015年土地市场供求整体处于平衡。2014年江北板块只有16幅住宅地块成交，2015年1月～5月只成交1幅[5]。

江北新区设立后，地价快速上升，土地需求量也不断扩大。统计资料显示：2016年中建东孚所拍江浦NO.2016G02宅地，出让面积16 640.4 m2，成交价11.2亿元，折算楼面地价达23 083元/m2，为2016年新区地王。2017年新区总共拍地23块，含15幅住宅地，总收入为407.04亿元。2017年楼面价最高是江浦NO.2017G102地块，为纯住宅用地，折算楼面地价23 235元/m2。一方面地价在逐渐上升，另一方面促使国家对土地的管控。2018年 江北新区管理委员会以及国土局对NO.2018G4和NO.2018G5 地块在公开出让时的起始价限为29.8亿元和39亿元。

3.1.2商品住宅需求量急增，商品住宅价格急涨

江北新区设立前，2010年—2014年期间，商品住宅市场整体供应量一直保持稳步上升。2014年成交面积159.89万m2，成交均价为10 555元/m2。2015年1月～5月商品住宅供大于求，均价为10 818元/m2，相比2014年5月价格同比下降0.8%[5]。

江北新区设立后，受到江北新区建设发展和城市功能改善等多重因素的影响，商品住宅投资一段时期呈现快速、持续增长。至2015年底，新区新房成交46 268套，占全南京43%[1]，大华锦绣华城从年初开盘的10 200元/m2涨至年末14 500元/m2，上涨42.16%[1]，为南京市涨幅最高楼盘。其他楼盘涨幅也在30%以上，库存量在日趋减少。浦口区的2017年国民经济和社会事业发展统计公报：全年全区完成房地产开发投资198.12亿元，同比增长20.0%。其中江浦片区占全区房地产投资总额的52.9%[6]；六合区2017年国民经济和社会事业发展统计公报：房地产开发房屋施工面积480.1万m2，商品房销售额104.2亿元，同比增长27.7%；房地产的拉动有效地推动建筑业的发展。

3.1.3实施调控政策，完善住房市场和保障体系

为抑制商品住宅增速过快，南京市政府出台了调控政策。2016年4月南京市发改委公布了《中共南京市委南京市人民政府关于推进供给侧结构性改革的意见》规定商品住宅项目按照价格区间分类指导，申报均价2万元/m2以下的，年化涨幅不宜高于12%；2万元/m2～3万元/m2的，年化涨幅不宜高于10%；3万元/m2以上的，年化涨幅不宜高于8%[1]。2017年3月，市政府推行限购摇号政策。7月促使融侨悦城从首开23 949元/m2，到后期下跌了1 169元/m2。但目前江北新区的商品住宅仍位于高位，且趋于稳中缓涨。房地产业承担着国家宏观经济发动机和稳定剂的作用，特别在新区城镇化建设中，这一作用会更明显。应继续实施调控政策，分类指导，构建健康发展的长效机制，逐步完善住房市场和保障体系。

3.2 规划主要交通枢纽快联互通，推动基础设施高标准建设

3.2.1加快加密跨江通道，提升了跨江通行能力

江北新区设立前，因南京江北属带型城市走廊，南北贯通性价差。对外交通单一，跨江交通难。至2015年建成高速公路6条：宁洛高速、宁连高速、宁合高速、绕越高速和雍六高速、宁通高速；连接主城区跨江通道6条；长江大桥、二桥、三桥、四桥、纬7路隧道、大胜关铁路桥[7]；轨道3条：3号、10号和S8；汽渡两处：板桥和中山码头。只有长江大桥免费通行，公路仅有浦珠路—江北大道一条，长江南北交通联系不畅。

江北新区设立后，重点解决跨江通行。2017年12月，江北新区连接主城区跨江通道达7条：长江大桥、二桥、三桥、四桥、大胜关铁路桥、纬3路和纬7路隧道，在政策上保障了长江大桥、纬3路和纬7路隧道均免费通行。2017年12月S3号轨道开通后，轨道达4条：3号、10号、S3和S8号，总长度80.8 km。江北新区现状公交线路有96条，过江线路30条，总客运量达54万人次/d[7]，公共交通呈现的压力极大改善。

3.2.2快联快通交通枢纽，强化对外交通枢纽的规划和建设

江北新区设立前，江北新区与国内外发达地区在对外交通方面存在一定差距，缺乏国际交通能力，没有航空机场和大型铁路枢纽。仅六合区有1对/d列车，规划和建设大型综合交通枢纽已迫在眉睫。

江北新区设立后，加快了高速公路、港口、空港等主要城市对外交通枢纽的规划和建设。以支撑新区“带型+串珠状”的空间结构，实现了主城与新区的一体化发展。2015年建成的南京马鞍国际机场远期属于复合型空港枢纽，长江一级航道-12.5 m水深的整治工程，使5万t等级的海轮可直接通达南京龙潭、西坝等港口，南京港成为长江流域深入大陆腹地距离最近的海港[7]。

3.2.3逐步提升综合交通枢纽功能，构建放射状交通网络体系

高标准规划高速、高铁、铁路城际和综合枢纽的城市新区愿景，逐步提升交通枢纽功能。布局建设高铁南京北站，根据《江北新区2049战略规划暨2030总体划综合交通体系规划》，2015年—2030年，高速、高铁、铁路城际和综合枢纽，将形成“一环六线”的客运铁路网络。其中，高速公路网为“半环七射”，快速路网为“四纵十二横”[7]。高速公路实现1 h通达南京市域、扬州和滁州，高铁、城际列车1 h内到达南京都市圈的各城市，2 h内到达长三角中心城市。城际和S线在0.5 h到达南京都市圈周边城市。空港、海港和高铁港三大枢纽，构建放射状交通网络体系。

3.3 贯彻生态环境优先，探索现代田园城市新区建设的新模式

3.3.1坚持生态优先、提高新区生态环境的高质量

江北新区设立前，各区域的环境质量差异性大，重点区域环保指数达不到一般水平。重工业污染物排放在南京市一直居高。2012年，其总工业用水量、燃煤耗量和电力消耗的绝对量在全市占很大的比重，主要污染物排放强度超过全市水平。

江北新区设立后，通过共保共治，空气质量不断提高。常规检测点测试：2016年江北新区SO2,NO2,PM10,PM2.5,CO和O3已达到了《大气环境质量标准》二级标准。2017年浦口区国民经济和社会事业发展统计公报呈现：2017年全年空气质量优良天数为274 d，达标率75.1%，比2016年的67.2%上升11.8%，完成年度目标70%。PM2.5年均浓度为38 μg/m3，较2016年同期下降11.6%，比年度目标下降4.25%；1月～12月降尘均值3.90 t/km2低于年度要求5 t/km2的目标；集中式饮用水源地水质达标率100%[9]。但重点地区大厂因受重化工产业用地和城市用地交叉布局制约，重化工污染问题仍十分突出。

3.3.2高起点统一规划布局，努力打造现代田园国家新区

江北新区设立前，江北新区各区域城镇布局分散，生态资源缺乏统一规划配置。2012年江北新区的深林覆盖率27%，现状农林用地面积1 320 km2，水域面积约495 km2，合计占江北新区总用地的75%。现状建设用地584 km2占江北新区总用地的23.5%[8]。虽有“老山国家森林公园”“绿水湾国家城市湿地公园”“金牛湖风景区”等绿地、湿地资源，但缺乏统一规划配置。

江北新区设立后，重点规划浦口、高新大厂、雄州的中心城建设，注重区域生态资源与中心城、新城、新市镇建设的融合发展。严格按照《“十三五”生态环境保护规划》和《江苏省生态文明建设规划(2013—2022)》等统一布局城市空间，对区域生态资源优化配置。南京市政府制定的《江北新区2049战略规划暨30总体规划》，以“一轴、两带、三心、四廊、五组团”的总体结构布局，符合埃比尼泽·崔华德(Ebenezer Howard)的田园城市理论的构想。

3.3.3贯彻落实“两山”理论，促使环境质量持续稳定好转

贯彻落实习近平“绿水青山就是金山银山”的理论。坚持执行最严标准保护，最严准入制度，强化协调联动，推进生态建设一体化。发展循环经济，倡导绿色低碳生活，推广绿色建筑建设和交通。以“老山国家森林公园”景区为主体，整合珍珠泉、汤泉和琥珀泉，打造“一山三泉”。把老山建成生态文明、运动休闲的生态景区，以“绿水湾国家城市湿地公园”打造江北新区的“绿肺”，在“天然氧吧”的4A级“金牛湖风景区”，推进生态建设与商业融合发展。把生态环境建设作为江北新区发展的重要组成部分。始终坚持高起点、以人为本，按照国家生态文明建设示范区规划统筹空间布局和生态红线保护[8]，探索建设现代田园生态城市的新模式。

4 总结和展望

回顾江北新区设立三年来的发展进程，分析了新区在房地产业、城市交通枢纽和生态环境建设方面所取得的巨大成绩和重要经验，但我们必须清醒的看到目前的发展水平与规划目标还存在一定差距。南京江北新区在十八大以来承担着国家战略、体制创新和区域发展诸方面的重要任务。随着十九大的召开，区域政治地位的稳步提升和创新试点政策的率先落地，江北新区在不久的将来，将成为新型城镇化和开放合作示范新区，长江经济带和长江三角洲的重要发展支点[9]，南京都市圈和苏南地区的新增长极，与南京市相对独立、产城融合、辐射周边和生态宜居的城市副中心。