我国物业管理责任保险发展中存在的问题及对策

常兴华

（长春大学 经济学院，吉林 长春 130012）

当前，我国的物业管理服务已不单局限于住宅物业管理服务，除了传统的住宅物业外，还包括办公物业、商业物业、园区物业、公众物业、学校物业、医院物业等众多其他物业管理服务类型。各类物业管理服务企业在提供服务时所面临的风险也变得越来越复杂，管理者在物业管理服务过程中任何环节存在疏忽和过失，都将直接或间接导致各种经济损失。如何转嫁风险成为摆在物业管理服务企业面前的一个难题。投保物业管理责任险是物业管理服务企业转嫁物业服务过程中产生的过失责任风险的较为有效的经济手段之一。

一、我国物业管理责任保险的含义及发展现状

（一）物业管理责任保险的含义

物业管理责任保险是指保险公司承担物业管理服务企业因在提供物业管理服务或者从事物业管理服务过程中由于疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由参加物业管理责任保险的物业管理服务企业承担的经济赔偿责任。物业管理责任保险可以帮助物业管理服务行业解除经济责任纠纷的困扰，促进其健康发展，同时此保险也可以最大限度地保障物业使用者的经济利益及合法权益。物业使用者在合法权益受到侵害时，能够及时得到赔偿。

（二）我国物业管理责任保险的发展现状

2000年9月，中国人民保险公司最早推出物业责任保险，该险种是专门针对物业管理服务企业的风险状况而开发、设计的险种。2001年12月26日，万科物业与人保深圳分公司签订了全国首例物业管理责任险协议。2002年3月8日，深圳中海物业也购买了此险种。随后中华联合保险控股股份有限公司、中国太平洋财产保险股份有限公司和中国平安财产保险股份有限公司等保险公司纷纷推出了物业责任保险。到目前为止，有近30家保险公司出售物业管理责任保险。其中大部分保险公司推出的险种名称多为物业管理责任保险。也有的保险公司推出的险种保障范围和物业责任保险相同，但是命名不同，如华泰财产保险股份公司推出住宅物业管理综合保险、中国太平洋财产保险股份有限公司和安诚财产保险股份有限公司命名为物业管理企业责任保险。且很多保险公司还配套出台了物业责任保险的附加险，如信达财产保险股份有限公司物业管理责任保险附加险；安华农业保险股份有限公司物业管理责任保险附加停车场机动车辆盗窃、抢劫责任保险；华农财产保险股份有限公司物业管理责任保险附加停车场责任保险条款、华泰财产保险股份公司住宅物业管理综合保险附加。各家保险公司看好物业管理责任险这一保险市场，一些大型的保险经纪公司和保险代理公司也都认为物业管理责任险前景较好，但由于各种因素，此险种一直没有在保险市场上得以很好地推广，市场占有率很低。而保险经营是以“大数法则”为基础的，要想通过保险来分散风险，需要承保足够多的风险单位。目前，开展物业管理责任保险的保险公司由于承保此险种的业务少，面临的风险无法分散，不能很好地实现风险损失分摊，同时在经营的过程中还存在着“逆选择”等道德风险。所以，开办将近20年的物业责任保险在保险市场上并没有星火燎原之势。

二、我国物业管理责任保险发展过程中存在的问题

（一）产品销售量低，风险损失难以分摊

近几年，我国物业管理服务行业发展较快，已经有一些大型的物业管理服务企业形成公司化运作和品牌化管理，但这些物业管理服务企业却很少用保险这种方法来转移风险。购买此险种的物业企业较少，带来的结果是物业管理责任保险产品销量一直较低。据中国银行保险监督管理委员会官网显示，2018年1—11月份产险公司承保的保险金额总和为5 446.29万亿元，责任险保额751.85万亿元，在产险保险金额中所占比率为13.8%，而物业管理责任保险作为责任保险中的一个险种所占比率更加小一些，截至2018年11月份在我国经营财产险业务的保险企业有88家，而开展物业管理责任保险业务的保险企业不到30家，占比不到三分之一，销售量低迷，保费收入少，好多经营此险种的保险公司年保费收入不到30万元。各家保险公司承保的物业管理责任险营业总额基本都只占到财产险总额的1%—2.5%。保险损失分摊功能的实现是以“大数法则”为基础的。而只有少量的物业管理服务企业购买此险种，很难实现损失分摊。

（二）保险理赔纠纷多，多重矛盾并存

自开展物业管理责任保险以来，在理赔环节上时常伴随着纠纷，在责任认定上常常出现异议。本险种保障范围是因被保险人（物业管理服务企业）管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成损失或产生费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿，而对具体哪些损失和费用是由被保险人物业管理服务公司管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成很难确定。同时即使确定了哪些是物业管理服务企业来承担的损失，那么到底是不是都应该由保险公司全额赔付，这些问题都是保险人、被保险人（物业管理服务企业）和物业使用者之间争议的要点。所以，在实践保险理赔过程中常常出现多重矛盾。

（三）保障水平低，不能较好地满足物业管理企业的需求

目前，各家保险公司为了控制风险，在开发的物业管理责任保险产品时都规定了每次事故最高赔偿限额和每年累计最高赔偿限额，且每次事故最高赔偿限额中还限定单项最高赔偿限额，既每次事故人身最高赔偿限额和每个人财产最高赔偿限额。而在实践中常常是一次事故造成的损失远远高于保险企业赔偿的最高金额，这样带来的是物业管理部门还要自己承担剩余赔偿金。且由于购买此险种的投保人少，损失分摊困难，保险公司都将该险种的费率定到比较高的水平，这样的结果是此产品不能很好地满足被保险人（物业管理服务企业）的需求。

三、我国物业管理责任保险发展过程中存在问题的原因分析

（一）缺乏健全的政策和立法支持

我国《物业管理条例》自颁布以来，经过了多次修改，其很好地保护着广大物业消费者的权益。但该条例缺少对物业管理企业应承担的经济赔偿责任认定的详细规定，如停放在小区内业主的车辆遭到损坏，在无法找到致害者之时，物业服务管理部门是否应该承担相应的经济赔偿责任，从物业管理条例到各政策法规都没有明确规定。又如高空抛物伤人、污水井盖被盗导致的事故等。物业管理企业常常会因为上述事故发生而作为被告被推上法庭。而我国在司法实践中物业管理服务赔偿的案件不是特别多，导致的结果是很难判定什么情况下物业服务管理企业应当承担经济赔偿责任以及具体应该承担多少赔偿金额。同时，我国当前还没有物业管理责任保险方面的法律和法规，物业管理服务企业是否参加物业管理服务保险完全是自愿，投保后发生损失之时，具体是否赔偿，赔多少完全是双方商定的结果，这也导致很难区分和确定发生损失后到底应由业主、物业服务管理企业与保险公司三方中的哪一方来负责赔偿责任，由此引起的争议点越来越多。

（二）物业管理服务企业的决策者保险意识不强

随着我国保险业的发展，公民的保险意识不断加强，购买保险的积极性也有所提高，但一些企业购买责任保险的意识还很弱，物业管理服务企业购买物业管理责任险的意识也不强。究其原因主要来自两个方面。一方面是物业管理服务企业的决策者本来就存在侥幸心理，认为不会发生意外事件，不能造成大的损失。另一方面是一些业主在发生损失时，也会懈于向物业管理服务企业要求索赔，特别是一些金额较小的损失，通常采取自行解决的方式来处理，这也在客观上导致物业服务管理企业决策者的保险意识更加淡薄。[1]我国当前购买物业管理责任险的物业管理服务企业很少，这必然影响着此险种的销售。

（三）保险公司怠于开发和推广此险种

目前，我国很多物业管理服务企业规模不大，一部分物业管理服务企业的经营管理不够规范，对风险控制程度不高，在管理过程中物业责任风险较大。由于物业管理服务工作人员管理水平不高、风险管理意识不强导致的在管理过程中出现的疏忽或过失造成的损失，都在物业责任保险的范围内，都需要保险公司承担理赔责任，这就导致保险公司赔付率较高，对保险公司来说风险很大，保险公司担心风险不可控。所以，保险公司开发物业管理责任险的动力不足，好多保险公司并没有投入更多的精力去宣传和推广此险种，这也是该产品的市场占有率不高的原因之一。同时，保险公司为了控制风险程度，在规定保险的责任限额上也很保守，一直处于一个低保障水平阶段，这就更加导致一些物业管理企业认为购买此险种对自己的帮助不是特别大，购买的欲望更小了。而保险得以运用的前提条件是大量的同质风险的集合与分散，需要对损失进行分摊，而购买此险种的物业公司少，导致风险无法分摊，保险公司无利可得，必然失去了推广此保险产品的热情。

（四）保险公司开发的产品不能很好地满足物业管理企业的需求

目前，各家保险公司设计的物业管理责任保险的保险范围窄，且费率相对高。更主要的是保险责任的认定遵循的是过错责任原则，公司的物业责任保险的前提条件是物业服务管理企业出现过失，也就是说如果物业服务管理企业不存在疏忽和过失行为的情况下，保险公司可以免责，而对过错的认定却常常出现各种争议，多方原因导致在保险业务实操中没有通过物业管理责任保险很好地保障被保险人物业管理服务企业的利益。此产品还都规定免赔部分，大部分是规定免赔额和规定每次事故的最高责任限额及每年累计最高赔偿限额，这样的设计既没有很好地控制道德风险的发生，同时还不利于为物业管理企业提供合理的保障水平，无法满足物业管理企业更好地转移风险的需求。

四、促进物业管理责任保险发展的措施

（一）国家健全法规和制度，规范保险参与者的行为

物业管理服务企业提供物业服务行为以及物业管理责任保险双方当事人所享有权利、承担义务不应该只由双方合意来决定，只通过自愿签订保险合同的方式确定双方的权益和义务，带来的是物业管理按照自己的意愿来决定参加保险和退保，而保险公司在经营的过程中也完全从经营利益出发，忽视社会责任。所以，国家必须出台相应的法律法规来保护双方的权利，规范和约束双方的行为，这样才能有法可依，我国为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，需要进一步细化双方当事人的权利和义务，必须细化我国的《物业管理条例》，同时出台有关物业管理责任保险方面的相关法律、法规，可以借鉴中国香港和美国的做法，制定法律法规来规范保险参与者的行为。中国香港把购买物业保险事项予以立法，立法规定物业公司必须对所管物业代买房产一切险和第三者责任险，实现由保险来转移风险和分散损失的目的。这样物业管理者就能从各种损失纠纷中解脱出来，不用过于担心由于工作失误发生经济索赔案，从而全身心地做好物业管理，更好地为广大业主服务。在美国，物业管理责任保险相当于我国实施的交强险，是一种带有强制性的保险，业主所缴纳的物业费中包含购买物业风险保险与意外事故责任保险的费用。所以，物业服务企业的管理者必须购买物业风险保险与意外事故责任保险。

（二）保险行业组织营造保险舆论环境，合力培养物业服务管理者的保险意识

物业管理责任保险与居民的生活关系密切，保险行业大力发展本业务也是承担社会责任的一个表现。所以，保险行业组织应加强物业管理服务保险宣传，营造良好舆论环境，坚持正确舆论导向，宣传普及该保险，培养物业服务管理者的保险意识。物业管理服务者和使用者与社区等基层政府组织接触最密切，保险行业协会和学会在进行保险宣传、营造好的保险氛围之时应该依托社区这一基层政府组织，让他们积极参与到物业管理保险宣传之中，发挥社区等基层政府组织的桥梁作用，更好地推广物业管理责任险这一保险产品。社区组织可以设计精美的物业管理保险指南、手册，并将其放置于居民小区或商业场所，为物业管理部门和物业管理使用者提供全面、细致、立体的保险消费知识。同时也可以组织各种主题活动、知识竞赛等多种宣传方式开展保险教育活动，培养物业管理服务者和物业管理服务使用者的保险意识，正确引导物业管理者的投保理念。[2]最终实现业主利益、物业服务企业利益、社区公共利益以及保险公司利益的多方共赢。

（三）保险公司调研物业管理服务企业保险需求，开发优质的保险组合产品

保险公司应该成立物业管理责任保险开发和销售的业务团队，单独负责开发物业管理责任保险组合产品，同时做到专管专营。保险公司要对物业行业的风险特点、规避风险需要及他们对保险费承受能力进行认真调查研究，开发出既能满足物业服务管理企业的需求，又能很好地保障广大业主权益的物业管理责任保险产品组合。保险公司在设计物业管理责任险的保险责任、责任限额和免赔率等关系到双方权利义务的重点要素时必须科学合理。

1.保险责任

目前，各家保险公司承担的保险责任认定遵循的是过错责任原则，过错责任原则是侵权责任的主要归责原则。我国物业管理责任险在实施中最容易出现争议的一个问题就是责任的认定。影响保险公司是否能够给予赔偿和是否可以第一时间内进行赔偿的一个要素就是到底是不是物业不尽责造成的损失，特别是一些基础设施损坏给物业使用者带来的损失是不是由于物业管理服务企业没有正常维护造成的，以及维修时高空坠物等等，这些问题是近几年物业管理责任险责任认定过程中最常见的争议点。鉴于此，建议保险公司开发物业管理责任保险时，相应开发配套的附加险，在附加险中引入无过错责任原则，通过附加险的形式适当地扩大保险赔偿责任。一是要附加小区内健身设施维护责任保险，物业管理企业对区域内的共用设施和设备以及附属建筑物负有管理、养护、维修的责任，所以，附加小区内健身设施维护责任保险可以实现物业管理服务企业在正常养护、维修区域内的共用设施、公共设施和设备以及附属建筑物过程中由于某些特定意外事故而引起的第三方的人身伤害或者财产损失应该由物业管理服务企业承担无过错侵权赔偿责任并由保险企业来承担。二是保险公司应配套开发停车场(库)责任保险、电梯责任保险、附加入室盗窃责任险、附加家庭水管爆裂损失责任险和附加警示责任险等一些常常被忽视的比较大的风险，另外还可附加锅炉、广告及户外装饰责任保险，为物业服务管理企业提供较为充足的保障。小型物业管理服务企业可遵循“加强风险防范服务，保险转移基本风险”的原则，以降低风险管理成本。而那些资金雄厚对保障水平和保障范围要求高的物业管理服务企业可以选择主险和附加险结合的险种组合，更好地满足其需求。[3]

2.责任限额

责任限额是责任类保险中保险人所承担经济赔偿责任的最高限额。物业管理责任保险每次保险事故的赔偿限额要细分为人身伤害和财产损失的分项限额，在规定保险期间内要累计赔偿限额。同时，也要规定每年的累计责任限额，累计限额制约整个保险期间的赔偿责任。在实践中上述责任限额都是由投保人与保险人协商确定，并在保险合同中载明。这样做的好处是可以针对不同的物业管理企业自身需求来确定。不足之处是物业管理部门对自己应确定的责任限额很茫然。在实践中，责任限额的协商确定是影响物业管理部门投保业务办理速度的一个因素，如果保险条款中规定了责任限额的档次供消费者选择，可以加速投保过程，减少投保人的纠结。所以，建议保险公司在完善自己的险种时，在不同的省份区域确定不同的责任限额档次，以便供物业管理服务企业来选择。

3.免赔率（额）

物业管理责任保险的条款中规定每次事故免赔率（额）由投保人与保险人在签订保险合同时协商确定，并在保险合同中载明。保险条款中规定绝对免赔率（额）的目的是进行风险控制和降低成本，同时也是增强投保人防范意识的一种手段。无论是绝对免赔率还是绝对免赔额都是指发生损失，投保人和保险人按照事先约定的比率（约定的各自承担的金额）共同承担损失，保险人按照保单规定的比例赔付部分损失，剩余的损失部分由投保人自己承担，并且体现出损失越多，被保险人自己承担的比率越大，这样可降低心里风险和道德风险发生的机率，降低社会财富损失程度。

（四）物业管理服务企业应形成联盟，在行业内实行统保物业管理责任险

物业管理服务企业在经营的过程中需要对面临的风险进行管理，而参加物业管理责任保险是转移和分散风险的有效方法之一，同时也是促进物业与业主和谐共存，促进物业行业走向良性发展的重要切入点。

1.物业管理服务企业加强自我建设

部分保险公司不积极开发和推广物业管理责任保险的一个重要原因是担心物业服务管理企业在物业管理的过程中不规范、管理松懈，加大保险公司的承保风险。物业管理服务企业要想实现通过投保物业管理责任保险对大的风险损失进行转移，就必须加强自我建设，提高自我风险意识，对潜在风险进行预防，进行预警和告知，规范自身行为，严格工作过程，做好日常巡视和日常维护工作等，以减少风险发生的机会，降低风险发生造成的损失，降低保险公司疑虑，提高保险公司承保的积极性。

2.实行行业内的统保

近十年来，物业管理服务行业一直处于快速发展时期，物业服务的专业化程度加强。截至2018年7月，物业管理行业共8家企业登陆香港主板，1家在A股上市，62家挂牌新三板。尽管如此，仍然有很多比较薄弱的物业管理企业。物业行业主管部门应该将各地的物业管理企业联合起来，组成联盟，统一聘请专业化的保险经纪公司协助物业服务行业的主管部门和保险公司签署行业统保协议，由专业的保险经纪人为物业管理企业提供服务，享受个性化服务，使投保更有针对性。这样可以避免部分物业管理企业的管理者由于缺乏相关保险知识，对保险专业条款理解不透，影响对自我权利的保护。通过统保还可以节约成本，以最小的保险成本获取最高风险保障。同时，物业管理服务企业通过统保的方式投保，可以增加投保的个体数量，根据大数法则，投保单位越多，越可以分散风险损失，降低经营成本，激发保险公司经营此险种的热情，进而推动物业管理责任保险健康发展。