房企还债高峰期下的大考

宋慧芳

在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。

2018年是不平静的一年，也可以说是中国房地产调控历史上政策出台最频繁的年度。据《中国经济信息》记者统计，截至目前，排名前50的房企中共有28家公布了年度销售额。 “房住不炒”背后，依然有30家房企进入千亿俱乐部，新增的13家房企，每一家房企都是以快跑姿态昂首挺进。领先房企的进取热情与行业面临的宏观压力，形成鲜明反差，对资金的饥渴与拿地热情也形成分化趋势。

万保招金、中海、华润这些老牌房企还是实现了稳定增长，凸显其弱市下的抗压力；而恒大、碧桂园、融创这类过去三四年高速增长的房企，则明显放缓了脚步。“几家欢喜几家愁。”雅居乐、泰禾等未完成年度销售目标，华夏幸福更开始变卖资产以求“过冬”，激进派房企遭遇了发展瓶颈，甚至是生存危机。

跨年之际，虽然货币政策释放了相对宽松的信号，但多位业内人士认为，2018年将是房地产销售的顶峰，2019年大概率下滑，行业拐点将至。1月8日，易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱预测，2019年的新房销售金额将在2018年的基础上下降。这意味着，在新房年度销售金额达到创新高的约14万亿之后，将首次迎来下滑。

房企集体发债“补血”

1月15日，保利地产公告称，拟发行15亿元规模的中期票据，该票据注册发行规模为50亿元，本期发行金额为15亿元，该中期票据发行年限为3年。同日，招商蛇口公告称，拟发行15亿元超短期融资券，该融资券核准发行金额为100亿元，本期计划发行金额15亿元，发行期限为120天。华夏幸福基业公告称，拟发行10亿元超短期融资券，该超短期融资券注册金额为60亿元，本期基础发行规模为10亿元，发行上限为25亿元，计划发行期限为270天。仅此一天，三家大型房地产企业密集发债“补血”。

根据中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月份以来，房企融资数据继续大规模上涨。短短十几天内，除了保利地产、招商蛇口、华夏幸福等企业以外，还有世茂股份、新城控股、电建地产等不同梯队阵营的房企陆续公布融资计划，合计将近40起，总规模超过800亿元。

在强监管严调控的背景下，连续两年的“去杠杆”和“金融防風险”工作使得部分房地产企业融资难度加大。前期政策宽松时期那些大量融资、负债扩张较为激进的公司，在严监管的背景下已无法复制过去的扩张模式，债务到期时现金流压力较大，发生违约的可能性大幅提高。2018 年信用违约频发，根据 Wind 数据，2018 年违约债券 165 只，如果按发行规模统计，债券违约规模达到 1572 亿元，是自2014 年首次出现债券违约以来违约规模最大的一年。

1月14日，惠誉发布中国房地产行业2019年信用展望。在报告中，惠誉评级认为，中国房地产行业2019年的展望为负面，市场情绪恶化将导致2019年住房销售出现温和下降。惠誉预计，低线城市可能面临负面的价格压力。

“开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场。当务之急是维持现金流和去杠杆，而大型开发商和小型开发商之间的增长策略可能会有所不同”。惠誉方面认为，市场下滑对不同规模的房企造成的影响不同。对大型开发商，尤其是排名前20位的开发商而言，销售和土地储备补充仍将保持适度增长。

“继2018年11月、12月以后，2019年初多家企业公布了大额融资计划，这是今年以来，房企出现的一波融资高峰。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，从1月份来看，楼市调控政策最严格的时期已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。“特别是融资成本，多家企业公布的融资成本均比之前有所降低”。

张大伟指出，从房企近期的融资活动来看，再次出现了企业债利率不足4%的融资，另外包括富力等企业完成了大额度企业债的成功发行。“整体来看，再持续紧张数月过后，当前房地产企业资金情况开始有所缓解”。

在融资方面的强压之下，行业内部的激烈竞争也在加剧。2018年11月以来发债获批较多，近阶段房企通过公司债等方式融得较多资金。尤其是，部分优势房企受益于近期的政策，可以通过发行企业债券增加现金流，而中小房企面临生死考验。58安居客房产研究院研究员张波表示，中小型房企融资状态非常不乐观，更多小型房企会选择和中大型房企合作开发或被并购等方式继续生存，状况不好的会离场。

加速转型占位

随着调控效果的持续现象，房企阵营目前正在分化，龙头房企正在稳守现有规模增速，十强内房企加强向3000亿冲锋，TOP20-30房企竞争则更为白热化。不过在刚刚过去的2018年，房企在追求规模化的同时也做出了部分调整，一部分房企选择“去地产化”将主营业务向非地产领域转变。据天眼查数据显示，2018年一共有3763家房地产公司把企业名字当中的房地产去掉。从经营范围来说，有15000多家企业在经营范围中删除了房地产。

一部分房企加快在房地产领域的深入布局，通过并购做大做强。如绿地集团宣布核心产业战略升级，通过“三大变革”推动房地产主业在未来三年实现高质量发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游三大产业集团，推动相关重要产业实现跨越式发展。

还有一部分房企选择“多元化”，在房地产行业的上下游寻找更多发展机遇，抛开主业高周转的共性，新兴的领域正在成为房企倚重的砝码，虽然看起来难以与主营业务相提并论。

布局长租公寓的万科、龙湖、旭辉，进入这一领域不过2-4年时间，已经成为行业的前三。但未来的目标正如各家房企的雄心，碧桂园目标100万套、万科5年运营管理20万间、未来目标100万间，龙湖冠寓2020年占据行业前三位置。

除此之外，物业公司也成为房企的新战场。自2014年第一家物业公司彩生活在香港上市以来，2018年成为上市大年，共有10家上市物业公司。除了第三方物业公司中奥到家外，房企中碧桂园分拆碧桂园服务、雅居乐分拆雅生活、新城控股旗下新城悦、佳兆业分拆佳兆业物业、旭辉控股旗下永升生活登陆香港，房企对于存量资产时代的角逐已经打响。

多元化、转型、开辟新的航线，不管是特色小镇、商业地产、养老地产、长租公寓，占位的背后，都是对于未来深深的焦虑，越发多元化并重的房企，对于未来的洞察更为深邃，但短期业绩体现上，依旧力不从心，有些更需要主业进行补贴。

但是，如果没有对未来的洞察，房企在未来的竞争中，可能失去竞争资格，这是尤为致命的。

然而如果转型过猛，银亿股份3亿债务违约就是其前车之鉴。据一名知情人士透露，多元化业务沉淀了过多资金，是导致银亿股份债务违约的主要原因，此外，非房地产业务拖累了房地产板块业务。

银亿股份的危机并非个案。业内人士认为，目前真正转型成功的房企不多。比如恒盛地产转型能源、华业资本转型供应链金融、万达多元化等，均遭遇了滑铁卢。在实体经济发展面临着巨大不确定性时，房企贸然进入某个全新领域，经营风险显然要远大于行业老兵。