美国绿色保障房可持续发展动态（之二）

王志成

上期所述的保障性住房政策与可持续性策略的导向，对美国GAH建筑产业与市场的发展起到非常大的推动作用。到2016年底为止，通过LEED-ND认证的GAH建筑中有43%为政府参与或指定的。此外联邦政府有500多个GAH项目申请LEED-ND认证，通过420项;州政府有1306个项目申请，通过1248项;地方政府有2007个项目申请，通过1762项。其中通过LEED-ND认证的GAH人居建筑经典范例有：

案例1.伊萨卡GAH社区

该社区位于纽约中部的伊萨卡小镇，曾获得世界人居日组织颁发的“世界人居奖”。伊萨卡GAH社区以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，承载着纽约中部小镇的风土人情，创造以“家园、环保与自然”为三大主题的人性化居住空間。该项目占地176英亩，项目规模为GAH社区、生态村、高档别墅区等5个社区。其中GAH社区项目，以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用卡尤加湖软化岸线、绿岛、生态屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。目前，GAH社区项目一期30套双拼住宅、二期80套联排住宅已经完工，采用的绿色技术有自然通风、风力发电、热电合一、雨水收集等系统。售房目标是那些收入比购买商品房的人少，更比曼哈顿商业精英少的低、中等收入家庭。伊萨卡GAH社区由纽约州政府、市政府、公益组织MidPen和开发商合作建成。MidPen房屋主席马修·富兰克林说：“我们赞赏纽约市能有远见为辛勤工作的中、低收入家庭提供高品质、高密度、多功能的绿色社区公寓。”

案例2.南旧金山636号GAH社区

该GAH社区位于南旧金山市ElCamino路636号出租公寓区，曾获得2013年圣马刁县可持续绿色建筑奖。该GAH项目由“EERE公益基金”组织MidPen房屋负责，南旧金山市、圣马刁县以及联邦低收入住房税收抵免计划（LIHTC）等共同投资合作建成。该GAH社区地理位置佳，临近主要公交线和Bart站以及购物中心，公寓离南旧金山高中仅一条街区。社区共有109间公寓，其中20间将为有特殊需要的居民预留。社区配备了健身房、社区中心、社区花园、计算机中心等设施。其住宅太阳能发电系统将提供50%的日常供能。

“圣马刁县是全国租金第三贵的县份，在此建设保障性住房对当地居民有非常重要的意义”，国会议员杰基·斯佩耶说，“在此工作的人都负担得起的租金是维持加州的商业竞争力的关键;而且GAH社区建成后也带来了250个就业机会，这两方面都有助于推动我们的经济。”

案例3.圣何塞吉什GAH家庭公寓

吉什GAH家庭公寓位于圣何塞市中心，采用城市混合居住模式;除向圣何塞的中低收入阶层提供了35套保障性住房外，项目中还包括地下车库、公共洗衣房和社区学校等公共服务设施，以及建筑物底层的1家便利店与1个美发沙龙。可持续建筑设计贯彻于该项目的全过程中：该项目占地6690m2，针对原址为一座加油站废地性质，建造前使用了特殊的土壤清理措施，避免了建设过程中可能对地下水造成的污染;在遵循GAH家庭公寓与环境高度协调方面，为了消解建筑物过大的体量，建筑师在4层高的建筑中插入了6片斜面，使之在与周边住宅建筑取得良好联系的同时区别于周边大体量的公共性建筑;对于居住者的人文关怀也体现了绿色建筑的精神，鉴于低收入者通常没有私家车，需要社区帮助，以及健康情况较差等实际情况，开发商安排了一系列的针对性措施：为所有居住者提供了免费公交卡（Eco-pass）和社区学校;将35%的居住单元按照无障碍标准设计并预留给有身心障碍的居住者;而基地西侧的道路上建有城市轻轨，除轻轨西侧为住宅区外，基地的另外三面均为商业、酒店与学校等服务设施。

案例4.新卡弗GAH公寓

新卡弗GAH公寓位于洛杉矶城中心的南部，紧邻圣莫尼卡公路。其建筑面积57000平方英尺，有97个住宅单元，专为无家可归的老人和残疾人提供GAH居住。该项目建筑设计力求最大化利用环境生态的可持续条件，建成一座包含大批小型、高度同一性单人房间的6层高的圆形建筑物。其螺旋形造型在建筑物的中央限定出一个私密的露天庭院，并给每个单元提供了自然光线和各个方向的景观视野。外墙采用钢筋混凝土封闭式设计，解决了噪声问题;内部采用轻木结构，方便施工，大幅提高了建造速度。而立面强调了建筑、城市和公路的联系，创造出一种微妙的光影效果：每当公寓外汽车自东向西行驶，公寓慢慢地向司机和乘客展开它锯齿形的一面;每个楼层的外挂鳍状遮光物为空间创造了光影的韵律，同时与建筑结构和屋顶排水设施结合，为住户从庭院穿过时创造了光和色彩的体验。该公寓地面层邻近厨房、餐厅和其他公用区的是医疗和社区服务中心，这些空间为住户们提供了一个可持续生活方式的联系网络。作为新卡弗GAH公寓的投资者，洛杉矶贫民区住宅信托基金会主席曼弗雷·德科勒认为：“向无家可归的老人和残疾人提供绿色保障的公寓房和社区服务，包括在建筑中提供医疗服务、滥用药物课程和案例管理，是对无家可归者最为长期有效的帮助方式;绿色建筑设计支撑着这一目标的实现。”

案例5.旧金山Theatre广场GAH公寓

该GAH公寓位于旧金山市，占地5277m2，项目原址是一幢建于1920年代的小型剧院。整个项目耗资2200万美元，其中近50%的投资来自于推进保障性住房绿色建筑化的主要推动者——美国社区Enterprise公司。该项目属于混合用地，除了针对极端低收入阶层与无家可归者的106套保障性住房外，还包括一系列其他功能如：公共洗衣房、信用合作社、卫生保健院、社工服务中心、社区剧场和一些小型商业设施等社会可持续服务设施。该项目的环境友善与可持续的设计理念贯彻于整个项目的设计中。为了保证开发规模，避免本项目较大矩形立方体形可能对街区环境带来的压迫感，建筑师对建筑物作了高度融合的立面分割处理。此外，通过建构手法，光电节能与结构在设计中达到了良好的交融;建筑平面布局与建筑材料等都体现了相关再生资源集约利用的原则。弗吉尼亚科技大学建筑系教授吉米·琼斯说“旧金山Theatre广场GAH公寓证明，美国的‘绿色建筑概念已经从公共领域逐步扩展到保障性住房建设中，并且体现在GAH社区建筑节能和低碳实践的方方面面。”

美国GAH建筑产业发展特点

在政策引导和社会发展的双重推动下，美国GAH建筑产业已经发展形成多元主体竞争与合作下的全产业链体系，体现在保障性住宅建筑节能和可持续实践的方方面面。

全产业链体系即“一条龙”经营体系，是以“研、产、销”高度一体化经营理念为主导的商业体系，将传统的上游原材料供应、中游生产加工、下游的市场营销全部纳入企业高度掌控之中。全产业链体系并非每个环节都完全自己做，而是多元主体竞争与合作中做到每一个重要环节都完全掌控。其主体框架、产业模式、经营特点与优势有：

一是GBC領推动力。美国绿色建筑委员会（GBC）是致力于绿色建筑创造国家繁荣并可持续发展的行业推动力。GBC由15000家公司和组织，79家分公司和173000名具有LEED专业认证资格的专业人员组成，其绿色建筑每年为美国生产总值增创5000多亿美元;而GBC的LEED-ND绿色建筑认证系统是综合考虑GAH建筑设计、施工和运行的最权威的认证体系。到2016年底为止，通过LEED-ND认证的GAH建筑中，全美国有3100多个GAH社区项目获得了LEED-ND认证认证，另有1030多个GAH社区项目已注册;此外，14000个家庭建筑获得了认证，另有63000家庭建筑已注册。

二是PPP合作模式。该合作模式在美国GAH建筑产业中的兴起，是采取了“政府/私人投资商/非营利组织”各方之所长，旨在避免之前公共住房以及联邦资助私人建房的失败，实现保障房的长期可持续发展。诸如伯克利市牛津广场97套房的GAH社区、旧金山绿色改造的猎人景GAH项目、加州中部的弗雷斯诺GAH庄园以及波士顿的哥伦比亚角GAH社区均属于PPP合作模式。此外，PPP不仅仅是一个融资工具，更是一个合作管理工具。无论是开发牛津广场GAH社区的RCD社区资源发展公司，或是牵头开发猎人景GAH项目的私企John Stuart房地产公司，还是开发哥伦比亚角GAH社区的波士顿市政府住房管理局，皆具此特点。为了社会目标，RCD与John Stuart这样的私企甘愿降低利润水平发展GAH产业;改革后的波士顿市政府住房管理局，更加接近非营利组织而不是从前的住房管理局。可见，美国的新型保障房GAH，是政府、独立开发商与私人投资商之间公私合作的PPP产物。到2016年，美国已经建造至少1500多万套这样的住房，超过了前50年建造保障性住房数量的十倍左右。

三是CDC与GCP的协调动力。在美国GAH建筑产业发展的过程中，有两家全国性协调推动GAH社区开发的组织：一是地方启动支持公司（LISC）;二是社区企业合伙人公司（Enterprise）;这两家公司分别在2003年与2004年成立了GAH社区发展公司（CDC）与GAH社区项目开发公司（GCP），共同协调发动了全国性的人居环境资源，并在全美范围内开始了大规模开发绿色保障性住房项目，发挥了巨大的协调推动作用。以GAH社区项目为例，这个专门针对绿色建筑项目与可持续社区的开发与发展，仅在2015～2016年的两年间就在全美开展和协助开展了184个应用绿色建筑适宜技术的保障性住房项目，提供了超过9300个居住单元。

四是多元主体式竞争的合作互补。在美国GAH建筑产业发展中，该特点在政府构建的多元参与框架下，企业成为必不可少的提供主体之一，并且与非营利组织各扬所长，合作互补。首先，GAH建筑是以新产品开发企业与专业化建筑企业以及非营利组织的有效多赢合作、互相依存为前提的，因此拓展组织与建筑企业之间的合作关系尤其重要。例如猎人景GAH社区的改造是旧金山史上新型保障房成功的一笔：其目的是将一个近于贫民窟的老公房区域（包含267套1957年建成的老公房）改造成一个由800户组成的中、低收入者入居的GAH社区。建成后，新的街道网络与更大社区相连，其公园、儿童游乐场、停车场等便民设施齐全，并建有社会组织提供长期的社会服务设置;GAH社区所有建筑满足GAH社区认证体系的LEED-ND标准。猎人景GAH社区由诸多政府部门、企业与非营利组织合作完成，John Stuart房地产公司是参与开发的企业之一。John Stuart是加州保障房物业管理行业的最大公司，以保障房管理效率高而得名，猎人景GAH社区物业现由该公司进行管理。

（未完待续）

编译据：美国佛瑞斯特研究院的院刊《佛瑞斯特经济》杂志2017年9月号～10月号，原文作者：佛瑞斯特研究院产业首席研究员约翰·格雷斯博士;美国《IDOMC发展报告》2018年第4期，原文作者：美国联邦产业协会理事鲍勃·布劳顿博士;美国杂志《产业投资特刊》2018年1～3月号，原文作者：美国商务部产业投资局首席顾问约翰·史密斯博士