浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议

楚东方

【摘 要】 得益于我国经济的飞速发展，人民生活水平不断提升，房产购置行为也发展成居民生活中随处可见形象，个人住房贷款数量越发庞大，逐渐成为商业银行资产业务的主要部分，其背后隐藏的风险也日益凸显。本文首先说明了商业银行中个人住房贷款业务的定义，然后分析商业银行个人住房贷款所产生的一些风险类型及其出现原因。最后针对其风险类型提出有效风险防范措施，促进商业银行经营管理的良性发展。

【关键词】 商业银行 个人住房贷款 风险 风险防范

1 个人住房贷款的含义及特点

个人住房贷款业务是商业银行通过提供给购房者一定的资金，用于购房者购买自用住房的贷款活动，购买者需要按照规定的时间周期性的支付给银行本金和利息。伴随着这些年城市地区房价不断上涨和持续的“购房热”现象，个人住房贷款占商业银行资产业务比重大，个人住房贷款业务已成为商业银行的收益热点之一，被誉为商业银行的“优质资产”。就目前而言，个人住房贷款的类型主要有两种。个人住房贷款一般具有以下特点：①贷款利率较高，相对来说借款人一般比较关注月供额;②规模呈周期性（经济周期敏感性较强）;③个人住房贷款金额相对较大且还款年限较长;④个人住房贷款只能用于人们支付购买自用住房;⑤借款人需要按照规定的周期向银行归还月供额。本文发现在商业银行对个人住房贷款业务的管理和风险防范比较规范，但其运作流程复杂。而在实际商业银行对处理个人住房贷款业务时，它任存在很多风险。

2 个人住房贷款的风险分析

通过对相关文献的梳理研究，本文发现国内大多数关于个人住房贷款风险的研究都是定性研究，缺乏实证的检验。国外对个人住房贷款分析的研究主题零散、结论不一、因果关系复杂、过程机制不具体等特点，但一个明显的特点是大多数研究是定量研究。研究人员发现发现商业银行个人住房贷款风险具有以下类型，利率风险、信用风险、竞争风险和抵押风险。有学者认为商业银行个人住房贷款风险来源主要为系统内部因素和外界环境因素。内部因素主要是风险防范的意识和制度，外部因素是个人信用体制和法律法规等。通过数据分析方法从多个视角分析个人住房贷款的违约风险特征，并提出商业银行做好风险防范对策。综上所述，本文认为个人住房贷款可能面临以下几种风险，即市场和政策风险、利率风险、信用风险、抵押风险、流动性风险。

2.1 市场和政策风险

个人住房贷款的对象是那些购买自行住房的自然人，因此个人住房贷款很容易受到市场波动和政府政策的影响。当地区市场经济稳定上升时，人们对个人住房贷款的需求增加，而当经济环境受到剧烈波动或当经济环境面临一定压力是，人们对个人住房贷款的需求较少。比如说我国近几年房地产市场经济相对比较稳定繁荣，个人住房贷款需求量不断上涨。2008年经济危机时期个人贷款资产质量存在较大滑坡。当宏观经济出现异常情况是，政府会出台相关政策来引导市场经济保持稳定，这些政策也会影响个人住房贷款，因为个人住房贷款与房地产市场经济紧密相关。例如2016年2月2日政府出台了新的贷款政策，对各大商业银行的个人住房贷款量带来了一定程度的影响。

2.2 利率风险

利率风险是指在借款人在偿还贷款期间，商业银行因外界宏观环境影响导致贷款利率发生变动，最终使得银行遭受一定程度损失。相对来说，中国个人住房贷款额度很大，還款时间很长，通常超过15年。贷款利率有可能在这样一个周期内由于政策、政局、经济等影响而发生剧变，这将给商业银行带来较大的损失。甚至破产。此外，在银行的资产比例中个人住房貸款占银行资产的比重过高，一但时间过长，可能会导致银行面临声誉和流动性损失。同时利率发生变化也会导致借款人的心理和行为都发生变化。若利率上升，则会导致个人住房贷款成本增加，有可能会最终导致还款人违约，这会产生信用风险。若利率下降，则会导致偿还方在约定期限之前还款，这将增加商业银行的成本，降低利润。

2.3 信用风险

信用风险通常来说可分为两类，即还款人主动违约和被动违约。主动违约是指还款人主动停止继续还款而导致银行遭受损失或还款人因利率较低提前还款的行为。被动违约意味着还款人愿意偿还，但因自身经济原因无法继续偿还。信用风险通常由债务人欠债引起。因此，在银行开始贷款业务时往往要对借款者个人信用度进行调查和评价，并根据标准评定借款人的信用等级。当然在此过程中可能还存在欺诈行为，这种情况可能都会造成银行资产的损失。

2.4 抵押风险

抵押风险意味着商业银行在借款人违约后任然受到资金损失，因为抵押品难以处理或处置。当借款人急需资金时，他会将其资产（房产、地产等）抵押给商业银行以获得部分资金。按照法律规定，当借款人违约时，银行有权处置抵押资产，但并不意味着抵押资产可以减少银行的风险和损失。银行也经常面临抵押物价格风险和处置风险。当抵押物属于房产时，如果房地产行业陷入衰退，抵押财产不易兑现或只能以折扣价出售;或者当抵押品流动渠道狭窄难以出售时，将导致银行资产外流。抵押品处置风险是指商业银行由于缺乏有效的资产实现手段，处置成本高，难以完全实现抵押品全额总量而遭受损失的风险。

2.5 流动性风险

流动性风险是指当客户要求提取一定的储蓄存款时，银行因没有足够的现金和资产而不能满足客户的需求所造成的风险流动损失，其标志性特点是流动资产过少。目前，商业银行发行个人住房贷款的期限一般为5年左右，这导致商业银行在资金使用上的期限性问题，这将导致银行面临重大流动性风险并影响银行的偿债能力。这种流动性风险也会使商业银行失去代理人的投资机会，增加损失。个人住房公积金贷款的年利率逐步下降，因此可能会加大中长期贷款在总贷款中的比重，从而带来流动性风险。因此商业银行将更加关注流动资产在其资产结构中的比例。

3 个人住房贷款的风险防范

3.1 市场和政策风险的防范

商业银行在进行个人住房贷款业务时因适时分析所在地房地产市场经济状况和政府政策调控，并根据外部宏观政策、经济的变化情况，评估和分析借款人的贷款审批环境，及时有效地调整贷款审批管理方法。更为重要的是商业银行应对房地产未来市场发展发展动态进行准确预测，并对个人住房贷款进行精密管理，对相关政策的变化做出有效调整。

3.2 利率风险的防范

有的学者认为降低贷款利率风险商业银行可以采用表内对冲的方法。所谓表内对冲是利用资产和负债对市场利率影响的自然对冲效应。本文认为商业银行防范利率风险需要准确预测未来利率变化情况，并根据利率的变化趋势对个人住房贷款的放款管理措施进行有效调整。也可以利用套期保值来防范风险。

3.3 信用风险的防范

对于信用风险，商业银行首先要完善个人信息评价系统，设立个人消费信息和个人信用分析中心。然后通过信息技术的革新对汇总收集来的信息进行有效分析，完整准确的评估借款人的信用状况。其次，商业银行应因地适宜根据当地实际情况设立信用标准，严格审核借款人的还款能力和实际情况，同时也要关注借款人的文化素质高低。同时因此，商业银行应认真了解和调查借款人的家庭收入状况、思想道德及以往的消费信用状况，以确保商业银行不会遭受借款人的信用风险。

3.4 抵押物风险的防范

本文认为商业银行在应对抵押物的风险时应严格审查抵押物的资产价值，可通过与政府部门合作审查抵押物的合法性。当借款人未能在在贷款期满时偿还全部贷款时，银行有权处置抵押品来弥补损失。并且还要加强贷后管理，提升风险处置能力。商业银行应规范抵押品评估程序，加强抵押品审查实施与管理。定期审查抵押资格和抵押品价值，并对借款人进行一定的跟踪检验和定期审查。

3.5 流动性风险的防范

商业银行可以通过采用资产证券化的途径;哎有效转移个人住房贷款所引致的流动性风险。借款人在利率較低时提早还款也可能导致银行流动性风险。银行可以把握利率走势，来降低流动性风险。同时银行可以在个人住房贷款和银行剩余的不良资产中发行新资产，并根据固定现金流量为发行可在市场上交易的证券。资产证券化可以将与该资产相关的风险转移给在市场上持有此类证券的投资者。与此同时，银行也可以通过发行证券，快速提取资金，同时也降低了银行的流动性风险。随着我国金融业环境的持续变好，除资产证券化这种方式之外，还有其它方式去控制或转移资产风险。

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