新常态下我国房地产企业存在的财务风险及预防对策建议研究分析

蒋爽

【摘 要】 随着我国经济质量步入新常态，房地产行业迎来大发展，但部门房地产企业也暴露许多问题，其中房地产企业负债率过高、销售变现风险加大、资产使用率过低、财务管理内部控制薄弱等问题日益凸显，使企业生存受到严重威胁，对房地产企业的健康发展产生了极为不利的影响，因此有必要分析财务风险的成因，并采取行之有效的防范策略，如拓宽融资渠道、规避利率风险、强化资金管理等，这也是本文论述的重点，希望本文研究可以起到抛砖引玉的效果，为经济新常态下房地产企业防范财务风险提供一定的借鉴和参考。

【关键词】 经济新常态 房地产企业 财务风险 防范策略

近年来，我国房地产企业得到快速发展，但发展速度过快造成大量的经济泡沫，为稳定房地产市场，国家陆续出台限购、限价、提高贷款利率、征收房产税等调控政策，使得房地产企业的融资投资更为困难，财务风险逐步增加，甚至威胁到房地产企业的生存，所以有必要深入分析房地产企业的财务风险现状，并采取行之有效的规避策略，确保房地产企业的健康发展。

一、房地产企业财务风险概述

财务风险管理作为影响房地产企业发展的重要核心业务，不能能够直观的反映出房地产企业的管理能力，更能准确反映企业经营全貌，对于促进房地产企业的健康发展有着极为重要的作用。所谓房地产企业财务风险，是指房地产企业在各种财务活动中，受市场不确定因素等影响，导致企业实际收益与预期收益产生偏差，经营效益下降，进而造成房地产企业潜在损失的一种风险，主要包括融资风险、投资风险与现金流风险等。

（一）融资风险

房地产企业的资金投入大、资金周转期长，前期需要投入大量的资金，必然需要通过融资来解决资金使用问题，而当前房地产企业普遍存在融资渠道单一的问题，没有形成多元化融资渠道。另外，当前房地产企业在进行融资决策时，缺乏对于市场变化与企业发展实际的科学分析，仅仅依靠经验制定投资决策，而对企业资金需求及收益分析不到位，不能充分挖掘多种融资渠道。

（二）投资风险

当前房地产市场发展过快过热，导致企业只重视眼前的利益，却忽略了企业的长远发展。部分房地产企业诚信缺失，虽然负债经营却无视债务约束，置债权人利益于不顾，投资存在盲目性，从而造成投资结构不合理，产生财务风险。

（三）现金流风险

现金流风险是指房地产企业投资与筹集资金流不相匹配，使得企业资金回收压力与偿债压力增大，造成潛在的财务风险。

二、房地产企业的财务风险的形成

（一）政策、法律环境

政府出台与房地产行业相关的政策措施，会直接影响房地产企业的经营运作，进而造成房地产企业的财务风险。例如，国家根据房地产企业的发展情况，适时出台相关土地政策，对土地使用及土地开发做出调整，结果影响了房地产企业的土地开发;房地产企业需要缴纳数额较高的税费，其必然要把这部分税费转嫁到购房者身上，抬高房价，并影响到商品房的成交量，同时，政府制定的一些房产买卖政策，也会影响房地产销售量，造成潜在的财务风险;国家提高银行贷款利率，或者提高企业所得税及土地增值税的预征率，也会增加房地产企业的成本，导致房地产企业面临较大的财务风险。

（二）行业、经营因素

房地产企业是资金密集型企业，一般具有开发周期长、资金投入大等特征。房地产投资建设首先要合理规划投资项目，其次还需购买土地，进行施工建设与绿化环境等，待所有施工工作全部完成后方可进行房产销售，导致投资回报期较长。此外，在房地产投资建设前期，需要投入大量的资金，倘若建成的房屋由于各种问题出现积压，那么投资回报将遥遥无期，造成投资失败，从而产生较大的资金压力。

三、新常态下房地产企业财务风险的防范策略

（一）优化资本结构，拓宽融资渠道

房地产企业可以适度举债，在不影响企业偿债能力的前提下，采取多种措施满足项目建设及营销所需资金，确保企业的投资项目可以顺利运营，保障房地产企业投资效益的最大化。为充分解决企业融资难的问题，房地产企业可以考虑采取多种融资渠道并存的模式，实现融资形式多元化。首先，房地产企业可继续延用传统的融资方法，向银行贷款，获取适量的流动资金，满足房地产资金需求。其次，除传统融资形式外，房地产企业还可以通过发行股票或债券、开发产业投资基金等方式进行融资，这样既可以帮助房地产企业扩大经营规模，促使其做大做强，还能有效吸引外部债权人进行投资，从而优化房地产企业资本结构，有效降低财务风险。当然，房地产企业采用多元化融资形式必须建立在完善市场环境、提高企业信用的前提下。相关部门要对房地产企业的融资全过程进行监控，并指定工作人员审查该融资项目是否已纳入融资预算，从而充分掌握房地产企业的融资进度、资金是否到位及潜在问题等。另外，还要监控融资资金的使用是否合理，切忌随意更改专项融资资金的用途，以免造成资金使用风险。在使用资金的过程中，一旦发生不合规情形，必须立即加以制止，并及时向上级部门汇报，进而采取有效措施把潜在的风险损失降至最低。

（二）强化利率分析，规避利率风险

为有效规避房地产企业的利率风险，必须强化银行贷款利率分析，对贷款利率提高造成的潜在财务风险进行多方位预测，未雨绸缪，采取一系统行之有效的规避措施，并强化风险预警工作，一旦發现潜在的利率风险，就要及时向房地产企业高管人员及财务人员发出预警信号，督促房地产企业高管及财务人员及时采取应对措施，做好风险防范准备。此外，房地产企业在和银行签订贷款合同时，应尽量选择固定利率的合同，这是由于浮动利率合同更易受到市场变化的影响，并且浮动利率随市场变化而随时变动，对房地产企业造成的利率风险更高。

（三）加强资金管控，提高流动效率

房地产企业必须充分意识到资金管理对于企业的重要性，重视资金管理工作，在资金使用上要提前做好合理的用款计划，减少可用可不用的费用支出，以免造成资金浪费，做到开源节流，确保资金用到该用的地方。此外，还要严格控制资金使用情况，对企业投资、运营要做好合理安排，满足房地产企业日常经营过程中的资金需求，从而保证企业的投资项目可以如期施工。另外，房地产企业还要严格控制存量资金的使用计划，存货占用的资金数额不要过大，以免影响资金的正常流动。房地产企业要确保其支付水平，并适当提高其支付能力，从而使得资金得到高效、合理的使用。在投资项目施工前，还要进行可行性分析，避免盲目投资造成的财务风险。

（四）完善内控策略，优化内部控制

企业制定完善的内部控制策略，可以有效防范财务管理的弊端，提高财务管理的有效性。第一，对房地产企业高管人员及中层管理人员进行廉洁自律方面的教育与培训，提高其自我约束能力，使之带头遵守财经法律法规，避免徇私舞弊等不法行为的发生。第二，在房地产企业内部建立审计部门，独立行使审计监督权，采取定期与不定期审计相结合的方法审查企业的财务工作，从而起到查错防弊、提高企业经济效益的目的。第三，注重企业内部控制的可操作性，使企业内控制度在保持相对稳定的同时还可以随企业业务发展而不断自我完善。第四，建立企业风险预警与监控机制。根据房地产企业财务及经营活动的各层次目标，经常性地评估目标的完成情况，并对原有评估标准不规范、不合理的地方进行适时调整，使之与企业经营环境及市场形势的变化相适应。

（五）健全预警体系，加强风险预警

房地产企业要建立健全风险预警体系，根据财务部门提供的财务数据，设置相关财务指标，建立预警模型，对企业未来发展过程中潜在的财务风险进行及时预警。建立风险预警模型以后，一旦检测到可能发生的财务风险，就立即向企业管理人员发出警示，从而对企业将来可能发生的财务风险做到提前预测和防范。因我国房地产企业风险预警体系建设的起步较晚，也没有成功经验可循，所以房地产企业管理人员可借鉴其他行业或国外房地产企业的成功经验及先进做法，构建符合房地产企业行业特点的风险预警体系，有效避免房地产企业的财务风险。

四、结束语

总而言之，房地产企业具有特殊的经营特点，导致其潜在的财务风险更大，所以，必须加强房地产企业相关财务风险的研究工作，构建完善的财务风险防范体系，提升其抗风险能力，从而促进其健康稳定发展。

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